S’endetter pour acheter: utiliser une marge de crédit pour sa mise de fonds.

Il me fait tellement plaisir d’être de retour au clavier après ce petit arrêt.Il m’a été nécessaire, mais j’avais hâte de revenir vous jaser ça. Entre autres, de vous jaser du pourquoi j’ai pris la décision de m’endetter pour constituer ma mise de fonds sur une maison.

Oui, vous m’avez bien lue.

Je, Sara Jane, saine de corps et d’esprit, a consciemment pris la décision de me mettre la main dans la spirale de l’endettement.

Je dramatise un peu, mais c’est quelque chose que je ne pensais jamais faire. En tout cas, pas pour cette raison. Je vous explique ce que nous avons décidé de faire et pourquoi.

 

Notre situation

Vous savez que nous sommes propriétaires d’un triplex, acheté il y a (déjà!) 3 ans, rénové à petits coups et qui nous permet de nous loger à coût nul. Ce triplex, on l’avait payé 190 000$, presque 40 000$ sous sa valeur marchande.

On y a mis 15 000$ en travaux et matériaux, dans l’idée que le fait de le rénover nous permettrait, d’un jour, utiliser son équité pour acheter un autre immeuble ou financer des rénovations majeures. Utiliser l’équité, c’est du jargon qui veut simplement dire que vous utiliser la partie libre d’hypothèque de votre immeuble pour acheter autre chose.

Un exemple vous l’expliquera mieux:

J’achète un bloc 200 000$, je le rénove et après 3 ans, il en vaut 250 000$. Mon hypothèque restante est à 165 000$, ce qui correspond à 66% de 250 000$. Je peux alors demander à ma banque de refinancer mon immeuble (ou d’ouvrir une marge de crédit hypothécaire) jusqu’à 80% de sa valeur, ce qui me donnera accès à 35 000$.

Dans notre cas à nous, c’est presque 25 000$ que nous pouvons aller chercher.

 

La danger des marges de crédit hypothécaires.

Oh! J’adore tellement les marges de crédit. Je pense sincèrement que c’est l’un des plus beaux instruments financiers qui a été créé depuis la carte de crédit et les comptes de courtage en ligne.

C’est pratique, facile à utiliser. On ne paie des intérêts que sur la portion utilisée, on n’a pas de conditions de paiement rigides, les taux d’intérêts sont bas. En plus, quand c’est une marge de crédit hypothécaire, comme c’est adossé à un actif, les taux sont encore plus bas.

Mais pour toutes ces raisons, c’est aussi comme la corde pour nous pendre.

Depuis l’arrivée dans les institutions de ce produit financiers, l’endettement des ménages est en hausse fulgurante. Est-ce exclusivement à cause de ça? Non. Est-ce que ça aide? Oui. La bonne nouvelle, c’est que techniquement, vous ne pouvez pas vous endetter plus que la valeur de votre maison (un maximum de 80% en fait). La mauvaise, c’est que vous pouvez financer votre consommation  »jetable » avec votre actif principal: votre chez-vous.

Un petit voyage dans le Sud? Hop, marge de crédit.

Une nouvelle voiture? Mets ça su’a marge.

Une urgence? La marge.

Et à la fin, vous avez un beau p’tit paquet de dettes, et quand vous vendez votre maison à 75 ans, vous n’obtenez rien dans vos poches à la fin.

Encore pire, si la valeur de votre maison baisse, vous pourriez devoir rembourser plus. Imaginez, vous pouvez emprunter 150 000$, vous remplissez la marge, votre maison qui valait 180 000$ perd soudainement de la valeur et se vend maintenant 125 000$. Vous voyez le drame se jouer? Votre maison qui était votre principal réservoir de valeur n’est plus grand chose dans votre bilan.

Bref, c’est un bon outil, mais à utiliser avec prudence.

 

Notre situation

Dans notre cas, on voulait utiliser la marge pour acheter un prochain immeuble, ce qui aurait rendu les intérêts déductibles d’impôts. Eh oui! Les intérêts d’un prêts servant à financer des investissements sont déductibles d’impôts. C’est-tu pas beau ça?

Ça nous permettait de nous concentrer à épargner pour la retraite plutôt que pour notre mise de fonds. Sauf que ça, c’est si on achetait un immeuble locatif.

Ce que l’on ne fera pas.

Du moins pas tout de suite.

Il ne faut jamais dire: fontaine, je ne boirai point de ton eau.

Parce qu’ il y a juste les fous qui changent pas d’avis.

J’avais toujours dit:

« Un dernier immeuble, 3-5 ans, et après l’unifamiliale. »

Ben c’est pas ça qui se passe. Je suis tombée en amour. Avec cette superbe Cape Cod des années 50, full potentiel et charme.

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Ça reste un investissement, en tout cas, c’est comme ça que je me le justifie. La maison est dans un quartier bâti au tournant des années 50. La 410 est au coin de la rue (location, location, location), le terrain est immense et les comparable se vendent 250 000$. On la paie 170 000$, ce qui nous permettra d’en tirer une plus-value intéressante à la revente éventuelle.

 

Utiliser le crédit pour arrondir sa mise de fonds

Sauf que…

Moi j’avais pas prévu d’acheter une maison unifamiliale de sitôt. On est parmi les chanceux pour qui les changements aux règles hypothécaires changent peu de choses, mais ça aide beaucoup que Nico soit ingénieur, mais il reste que je n’ai pas de mise de fonds de complétée. J’ai à peu près 10% et c’est tout. Je peux obtenir une hypothèque avec ça, mais la prime de la SCHL me coûterait 3760$.

Euh… non merci?!

Ce qui fait que j’ai décidé d’acheter en utilisant l’équité du triplex pour compléter ma mise de fonds. Grâce à ça, je m’épargne 3760$.

J’emprunte cependant 17 000$.

Calculs

Mon calcul est simple. Je prévois rembourser le 17 000$ au complet en 2 ans. Je paierais donc un peu plus de 500$ d’intérêts, ce qui reste pas mal moins que seulement la prime de la SCHL.

Pour que je paies plus d’intérêts que la prime de la SCHL, je devrais prendre 15 ans pour rembourser le 17 000$.

Une méthode simple est de faire le simple calcul que j’ai mis plus-haut, comparant les intérêts sur le prêt pour la mise de fonds (500$) aux intérêts payés sur la portion de l’hypothèque correspondant à la prime SCHL (2802$), mais cette méthode est faussée. En effet, ça calcule les intérêts sur 20 000$ (le prêt) et sur 3760$ (la prime), ça compare des pommes avec des bananes. Ça donne cependant une petite idé.

 

La  »vraie » méthode

Ici, je compare deux situations: une situation où j’emprunte 90% de la valeur de la maison et je dois payer une prime SCHL. Une autre où j’emprunte 80% de la valeur plus un 10% supplémentaire sur une marge de crédit à 2,7% (spécial ingénieur, le taux normal est à 3,5%). Je compare au final les intérêts totaux payés sur 25 ans.

Situation 1: mise de fonds de 10%, sans emprunt.

Prix achat: 200 000$
Mise de fonds: 20 000$
Prime SCHL: 3760$
Montant de l’hypothèque total: 183 760$
Montant total de l’intérêt payé sur 25 ans: 136 750$

Situation 2: mise de fonds de 10%, emprunt de 10% supplémentaire sur marge de crédit à 2,7%

Prix achat: 200 000$
Mise de fonds total: 40 000$
Pas de prime SCHL, mais emprunt de 20 000$.
Montant de l’ hypothèque: 160 000$
Intérêts payés sur l’hypothèque: 119 170$
Intérêts sur le prêt: 836$ (sur trois ans)
Montant total des intérêts sur 25 ans: 120 006$

Une différence de 16 000$ sur 25 ans. Ceci, sans compter qu’en empruntant pour une mise de fonds, on n’a pas à repayer presque 4000 $ de prime d’assurances…

Cependant, si vous prenez plus que 3 ans à rembourser votre marge (disons 5) et que vous avez un taux de 6%, soudainement, vous rembourserez plus de 3700$ d’intérêts, ça commence à faire beaucoup. Autrement dit, ça peut être payant, mais ça dépend du montant, de la vitesse de remboursement et du taux d’intérêts.

Pour faire vos hypothèses, je vous recommande cette calculatrice en ligne. Simple à utiliser et pas liée à aucune banque!

 

Passez le mot!
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3 Comments

  1. Merci pour votre témoignage. En fait, je pense aussi que c’est mieux de prendre un prêt pour financer un projet, plutôt que de toucher à son épargne. On peut avoir un imprévu et ça risque d’être problématique dans ce cas, si on n’a plus d’économies.

    • SaraJane

      28 février 2017 at 1:46

      En fait, si on a des liquidités, c’est mieux de payer sa mise de fonds (pour un achat non-locatif), parce que les intérêts sont non-déductibles d’impôts. Par contre, tu as raison de craindre le manque de liquidités, mais il vaut mieux tout négocier ses besoins en crédit AVANT d’acheter anyway, parce que quand tu es dans la schnoutte, les banques te prêtent plus…

  2. Voilà, j’essaie au max de garder un peu de liquidités. On ne sait jamais.

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