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5 clefs de succès pour réussir un investissement immobilier

On a discuté dans l’article précédent de l’engouement pour l’immobilier dans les dernières années. Cette fois-ci, on discute de comment placer ses billes si on veut réussir notre investissement immobilier. Et en disant réussir, je veux dire: comment faire pour s’assurer que ce soit le plus près possible d’une passe de cash.

Quand on parle d’investissement immobilier, on peut parler de plusieurs choses. On peut parler de l’achat d’un immeuble pour la location,  générant des pflux financiers qu’on espère positifs à chaque mois.

On peut faire référence au si populaire flip, qui consiste en l’achat d’un immeuble sous sa valeur marchande pour le retaper (parfois des petits travaux, parfois des très gros) et le revendre à profit.

On peut aussi simplement faire référence à l’achat d’un immeuble sous sa valeur marchande, pour le retaper et le faire réévaluer pour utiliser sa plus-value pour financer l’achat des prochains.

Ça peut également être uniquement de la spéculation foncière.

Ça peut aussi être un mix and match de tout ça.

Quand on a acheté la maison en janvier dernier, c’était clair dans notre tête que ce n’était pas un flip. On voulait (et veut toujours)  y habiter à long-terme, mais on désirait une maison avec un potentiel de prise de valeur important.

Pourquoi? Parce que le but, c’est de financer le prochain immeuble à revenu avec la plus-value de la maison.

Même si on a commis quelques erreurs dans la réalisation du projet, on est quand même encore sur la track. Oui, on aurait peut-être dû la payer moins chère (j’estime qu’on a payé 10 000$ de trop), mais entre le moment où on a fait l’offre et le moment où l’on a acheté, deux projets commerciaux ce sont annoncés tout près de la maison, ce qui a fait augmenter sa valeur. Faque tsé… 😉

Les conditions de succès d'un investissement immobilier

Conditions de succès pour un réussir un investissement immobilier:

1-S’y connaître / être bien entouré

Y’a pas de honte à ne pas tout connaître, mais il faut le reconnaître et savoir bien s’entourer. Jamais je n’aurais acheter le triplex sans Nico et encore moins la maison et vice-versa. Je suis celle qui suit le marché, les prix, les tendances, les règlements. Appelez-moi Mme Admin (ou pas, c’est atroce comme nom!) Lui, c’est la planification des travaux, la réalisation et l’entretien. On a la chance d’avoir aussi un entourage qui sait nous donner de bons conseils.

En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel.

Et pour l’amour du ciel, faites inspecter!!

2-Analyser le marché visé

Vous devez connaître votre secteur et ses tendances sur le bout de vos doigts. Quels sont les clients qui loueront/acheteront l’unité que vous voulez achetez? Que recherchent-ils? Quels sont les éléments non-négociables? Quel est leur budget?

Le quartier a aussi un impact important. Certains quartiers ont plus de valeur que d’autres, ce qui rend la revente/location beaucoup plus facile. On peut presque tout changer à un immeuble, mais le quartier, ça, on est pris avec. Soyez donc certain de l’emplacement! Restez à l’affût des projets de développement domiciliaire, de construction d’école, de projets commerciaux qui viendraient dynamiser un quartier pouiche.

Notre triplex a été acheté dans le ghetto et c’est maintenant un quartier en croissance, ce qui facilite la location. On est rendus in.

3-Ne pas acheter trop cher

Certaines rénovations, comme refaire l’électricité, la plomberie, changer la fournaise, etc., ne sont pas des rénovations payantes en terme de valeur marchande. Vous devrez considérer ces aspects dans le calcul du prix offert pour l’immeuble. Si vous payez trop cher en partant, ce sera difficile d’avoir un retour sur investissement positif.

Autrement dit, calculer votre prix maximum et tenez-vous y, parce  que payer trop cher, c’est mettre un clou dans le cercueil du projet dès le départ.

 

4-Bien planifier son budget rénovations, plus contingence.

Misez sur les éléments qui apportent le plus  »wow pour le dollar » (traduction libre de bang for your buck). Dans le logement récemment rénové du triplex, on a misé sur un plancher chauffant de céramique, de nouveaux planchers flottants « haut de gamme » et de nouvelles armoires dans la salle de bain. De notre recherche, c’était ce que les locataires recherchaient le plus comme éléments dans un logement.

Les planchers ont coûté 5000$ et les armoires 500$.  Le plancher de céramique à une durée de vie de 20 ans, alors on va pouvoir l’amortir longtemps et les armoires ont sérieusement rafraîchi le look de la salle de bain. Résultat? On a loué l’appartement en 1 visite.

Il est aussi important de se demander si vous serez  capable de faire financer les rénovations. Devrez-vous le payer de votre poche? Parce que ça peut sérieusement changer un projet!

Quels seront les délais? Aurez-vous les liquidités pour maintenir le projet à flot si les rénovations devaient s’éterniser?

Toutes des questions auxquelles vous devriez prendre le temps de répondre en sirotant un p’tit verre, à tête reposée. Pas sur le coin du comptoir en faisant une offre d’achat.

Just sayin’

5-Être prêt à vivre des moments de stress

Oh. Que. Oui.

Dois-en dire plus?

Chaque projet, aussi bien planifié soit-il, rencontre un moment de stress.

La Ville tarde à approuver le projet.

Le contracteur choisi doit repousser le chantier.

La couleur choisie est discontinuée.

Le sous-plancher est pourri et doit être refait.

Si certains s’imaginent que l’investissement immobilier est moins stressant que d’investir ses sous « à la Bourse » (ce qui soit dit en passant, ne veut pas dire grand chose 😉 ) ils seront amèrement déçu. L’immobilier, ce n’est pas sans stress! Non seulement vous y serez confronté, mais vous serez au coeur des décisions.

Quelles sont les conditions de succès d'un investissement immobilier

Malgré tout ça, bien souvent, le « bon coup » en immobilier ça se joue sur le guts. On accumule les infos sur le quartier, les prix, le financement et un jour, on voit NOTRE immeuble en vente. Et on le SAIT que celui-là vaut la peine qu’on s’y intéresse d’un peu plus près.

Quand on a fait nos deux achats, notre entourage étaient (et sont encore) découragés. Sauf que c’est nous qui avons investi notre temps et notre énergie dans la réalisation de ses projets et qui aujourd’hui récoltent les bénéfices. On savait qu’il y avait un potentiel incroyable à chaque fois. Oui, on est épuisés, mais heureux.

Prends ça dans les gencives, p’tit mononcle fendant.

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L’immobilier,une passe de cash?

Vous pensez que d’investir dans l’immobilier représente la voie du salut  et que c’est une manière rapide de devenir riche? Ce n’est peut-être pas exactement ce que vous pensiez…

Dans les dernières années, il y a eu comme une montée de l’engouement pour l’immobilier. C’est probablement dû à une foule de facteurs, des émissions comme Propriétaires et prospères, à des taux hypothécaires historiquement bas, jumelés à un espèce de prophétie auto-révélatrice concernant le prix des maison constamment en hausse.

Une chose est certaine, on vit dans une espèce de frénésie/besoin d’acheter à tout prix.

Faites simplement regarder le nombre d’articles qui sortent à chaque mois concernant le fait que les 25-35 ans se font éjecter du marché immobilier et que c’est la mort de l’accès à la propriété telle qu’on l’a connue. Malgré une tendance émergente du retour à la location, la plupart des gens veulent encore être propriétaire.

Si je ne dis pas que je ce n’est pas une bonne chose (hey! après tout, je suis dedans jusqu’au yeux, avec un triplex et une unifamiliale) je pense qu’on doit défaire le mythe que l’immobilier, c’est toujours un investissement rentable, payant et rapide. Une passe de cash, quoi!

'investissement immobilier

C’est quoi, un investissement?

En premier, définissons c’est quoi un investissement. Je disais dans mon article Investir, par où commencer, que l’investissement c’est:

« …créer de la valeur avec vos dollar. Si vous achetez des actions d’une compagnie, elle se servira de l’argent recueilli ainsi pour financer l’achat d’actifs ou le lancement d’un nouveau produit, ou encore, pour relancer ses opérations. Si vous achetez des obligations municipales, la municipalité se servira des sous recueilli pour financer des infrastructures qui bénéficieront à tous ses citoyens.

En échange de leur prêter des sous, vous aurez accès à un certain rendement. Les obligations verseront un coupon (intérêts). Les actions pourraient verser un dividende, mais surtout, elles croîtront. Si vous investissez dans votre entreprise, vous vous verserez un dividende. Si vous achetez un bien immobilier, vous devriez voir sa valeur augmenter au fil du temps. »

Bam, je viens de m’autociter. Je me fais penser à un de mes profs d’université.

Faque, en gros, pour considérer qu’un achat immobilier est un investissement, vous devriez faire de l’argent entre le moment de son achat et le moment de sa vente.

Par exemple, vous achetez une maison unifamilial avec une mise de fonds de 10 000$. Six mois plus tard, vous la revendez 15 000$ de plus, après y avoir mis 5000$ de rénos et avoir payé 5000$ de frais divers (intérêts, mutation, notaire, etc).

Votre profit (avant impôt) est de 5000$ et votre rendement sur investissement est de 50%.

La réalité, c’est que la plupart des gens malgré une hausse du prix des maisons, ne feront jamais de l’argent à la vente. Oui, ils la vendront plus cher qu’ils l’ont payé, mais en considérant tous les frais et l’inflation, ils auront fait à peine plus qu’un CPG (ark). Une maison, c’est d’abord et avant tout, pour la plupart des gens, une forme d’épargne forcée.

Mais ils restent des gens qui en tirent réellement un profit, alors…

Est-ce facile?

Oui … et non.

Techniquement, vous achetez un bien immobilier, vous l’améliorer et vous le mettez en vente/location, pour en tirer un profit.

Sauf que si c’était si facile, tout le monde le ferait. Dans la réalité, y’a un paquet de facteurs qui jouent, certains qu’on peut contrôler et d’autres pas.

C’est un projet complexe à gérer où plusieurs intervenants viennent jouer. Du courtier à l’inspecteur, de l’entrepreneur à l’urbaniste en charge de votre demande de permis à la Ville, il y a un tas de gens qui auront leur mot à dire dans votre projet.

Sans oublié le financement. C’est un gros montant que vous allez essayer de faire financer et il y a des risques d’associées pour la banque. Ça implique qu’elle pourrait demander de bonnes garanties. Ça peut avoir un impact sur votre capacité de financement pour les années à venir!

Par contre, bien monté et réfléchi, c’est certain que ça se fait et même très bien!

Ce n’est pas un  »revenu passif »

Et puis l’immobilier locatif, ce n’est pas un revenu passif.

immobilier

Eh oui, va falloir se lever!

Autrement dit, oui, l’achat d’un immeuble peut être une façon d’acquérir un actif qui pourrait s’apprécier au fil du temps et jouer le rôle de réservoir de valeur. Un peu comme le fait d’acheter une livre d’or. Sauf que la livre d’or, vous n’aurez pas à l’entretenir, payer des taxes dessus, refaire le toit, etc. Vous ne découvrirez pas non plus que l’ancien proprio a caché un puisard sous le plancher d’un logement (#histoirevraie).

Vous n’aurez pas à vivre avec les affres d’un marché du logement donnant beaucoup de droit aux locataires ou à homestager votre livre d’or.

Les flips non plus, c’est loin d’être passif! Même si vous ne faites pas vous-mêmes les travaux, les coordonner demande beaucoup de temps et d’énergie.

Sommes toutes…

Quant à faire une  »passe de cash », j’ai des doutes. Des professionnels, armés de suffisamment de liquidités et de contacts peuvent effectivement faire augmenter rapidement la valeur d’un immeuble pour le refinancer et passer au prochain. Je n’ai aucun doute là-dessus. La clef du succès repose dans la rapidité du délai entre l’achat et la mise en vente/ location.

Un couple qui met toutes ses économies dans la mise de fonds et qui lèvent les coussins du divan pour payer le notaire risquent de trouver l’expérience plus stressante. Stressante, mais possible! Sans faire une passe de cash, il leur sera possible de faire augmenter sensiblement la valeur de leur immeuble.

Par contre, pour que l’immobilier soit  »payant » il faut soit:

  • Le vendre et encaisser la plus-value
  • Utiliser la plus-value généré sur un immeuble en le ré-hypothéquant et la réinvestir
  • Pouvoir augmenter les loyers en conséquence

Autrement, vous avez simplement fait augmenter la valeur de votre bien et le montant des taxes qui vient avec. #paspayant

En passant, saviez-vous que vous pouvez vous servir de votre marge de crédit hypothécaire pour investir et que les intérêts de celle-ci deviennent déductibles? C’est une des façon d’investir la plus-value d’un immeuble sans le vendre.

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Comment j’ai acheté un triplex à 23 ans et aux études.

J’aborde ce sujet parce que j’ai envie que de diffuser la bonne nouvelle. Que ça se peut de se bâtir de l’équité à 22 et 23 ans, malgré le fait d’être aux études et d’avoir des dettes d’études. Faut juste être réaliste, planifier, encore planifier et bien choisir.

Notre méthode

Bon, alors. Commençons.  En arrivant à Sherbrooke en 2012, nous payions 520$ par mois pour notre loyer et notre budget était relativement serré; nous avions en moyenne 1000$ de budget mensuel. Cependant, nous savions où on voulait s’en aller et pour nous, l’achat d’immobilier dans un horizon de court-terme était ce qui nous motivait. On voulait devenir propriétaires, rénover et générer une plus-value intéressante et le plus tôt serait le mieux.

Comment acheter un triplex à 23 et aux études. J'aborde ce sujet parce que j'ai envie que de diffuser la bonne nouvelle. Que ça se peut de se bâtir de l'équité à 22 et 23 ans, malgré le fait d'être aux études et d'avoir des dettes d'études. Faut juste être réaliste, planifier, encore planifier et bien choisir.

 

On était pauvres, mais on était riches de rêves. (Awwww)

Ce qui fait que de septembre 2012 à décembre 2013, on a pédalé fort. On savait que ne pourrait probablement pas acheter avant la fin de nos études, mais on voulait pouvoir être en mesure de le faire à ce moment-là en amassant la mise de fonds au-préalable.

Je sais que plein de gens vont essayer de vous dire que pour acheter de l’immobilier locatif, vous n’avez pas besoin d’économiser pour une mise de fonds, mais la réalité, c’est que rare sont les gens qui se font donner 25 000$ cash, ou qui ont un partenariat possible à 22-23 ans. Oui ça se peut, mais c’est pas super commun, la plupart des gens commencent leur parc immobilier avec une mise de fonds épargnées de peine et de misère et bâtissent une équité pour la suite.

Autrement dit, je ne vous raconterai pas de menteries ici. Pour acheter notre premier triplex, on a économisé. Fort. Pis savez-vous quoi? Non seulement nous avons réussi, mais nous avons réussi    3 ans plus tôt que prévu!

6 mois avant la fin de mon bac et le début de ma maîtrise.

Bam!

Entre septembre 2012 et décembre 2013, nous prenions régulièrement le pouls de notre situation. Nous faisions notre bilan et on voyait notre épargne monté lentement mais sûrement. Chaque sous que je gagnais comme gardienne, je l’économisais. On s’était mis au défi de vivre exclusivement sur le montant des prêts et bourses pour économiser le reste. On refaisait notre budget régulièrement pour voir où on pouvait trimmer un peu et dégager plus d’épargne.

En décembre 2013, on avait accumulé 22 000$.

omment acheter un triplex à 23 et aux études. J'aborde ce sujet parce que j'ai envie que de diffuser la bonne nouvelle. Que ça se peut de se bâtir de l'équité à 22 et 23 ans, malgré le fait d'être aux études et d'avoir des dettes d'études. Faut juste être réaliste, planifier, encore planifier et bien choisir.

Nos critères

On savait que nous ne pourrions pas payer plus que notre loyer en frais mensuel, donc ça ne pouvait pas dépasser de beaucoup  550$-600$/mois en frais associés au logement.

On a dès lors exclu les maisons unifamiliales, qui étaient de toute façon trop grandes pour nous et qui ne cadraient pas avec notre vision d’investissement immobilier.

Une fois ça réglé, on s’est mis à penser à ce qu’on devait avoir pour pouvoir se permettre le bloc et ce que l’on voulait. La première constatation: on possédait 22 000$ en mise de fonds. Ce qui voulait dire que l’on pouvait se permettre un immeuble de 220 000$ maximum, s’il avait plus de deux logements, car pour les immeubles de 3-5 logements, ça prend 10% de mise de fonds. Ça réduit les opportunités!

On savait aussi qu’on voulait garder l’immeuble à long-terme, donc entre un duplex ou un triplex, on préférerait le triplex pour sa meilleur rentabilité à long-terme.

On voulait aussi au moins des 4 et 1/2 (entre 4 et 6  1/2), parce qu’ils sont BEAUCOUP plus faciles à louer que les logement plus petits à Sherbrooke.

Donc, si on récapitule, on voulait:

  • un immeuble à revenu
  • en-bas de 220 000$
  • Avec le plus de logements possibles
  • Les logements devaient être des 4 et demi et plus.
  • L’hypothèque et les frais devait être en-bas de 550$ par mois après les revenus.

Même dans un marché comme Sherbrooke où l’immobilier est abordable, c’était (et c’est toujours)  demander presque la lune. C’est pourquoi on pensait ne pouvoir acheter qu’en 2017.

On a fait nos devoir. On a regardé les quartiers que l’on voulait. Location, location, location qu’ils disent. Et c’est vrai. Si vous êtes dans une ville étudiante, la proximité du Cégep et de l’université et des lignes d’autobus est primordiales. Le quartier doit aussi avoir du potentiel; nous avions choisi le presque centre-ville. Tout est en train de s’y faire revitaliser. La Ville distribue des subventions aux propriétaires. Les maisons vont prendre de la valeur. Nous y serions à 5 min à pied du Marché de la Gare et du Lac des Nations,  des attractions de Sherbrooke.

Acheter une maison dans ce quartier, c’était un rêve plus qu’une possibilité. Les immeubles y sont souvent rénovés, donc c’était en-haut de notre budget. Les mises en vente sont rares.  On avait pris notre mal en patience.

Le hasard

Au Boxing Day de 2013, je surfe sur Centris (parce que oui, je visite souvent ce site!) et là…

Un triplex, avec trois 5 et 1/2, idéal, avec assez de terrain pour pouvoir faire 2 stationnements par logement.

Bien entendu, ça demandait des améliorations majeures et vites. Cependant un des trois logements était déjà loué, bonus!

Le prix? 199 000$. 20 000$ sous l’évaluation municipal.

Le potentiel locatif, 19 000$/année, était vraiment bien avec un ratio de presque 10.

La raison, il était en vente depuis presque 3 mois par… la banque. C’était une reprise de finance, et ils voulaient vendre. On a fait une offre conditionnelle à l’inspection pour 195 000$. Qu’ils ont acceptés.

Après une inspection, j’ai renégocier à 190 000$. Dans ma tête, c’était clair: c’était ce prix-là ou rien. On la voulait, mais au bon prix. Et on l’a eu à 190 000$.

Voici l’état dans lequel on l’a eu. Sale et déglingué, mais glorieusement à nous, en échange de l’hypothèque! La photo ne rend pas justice à l’état déplorable des deux cuisines inoccupées. Les portes d’armoires tenaient en place à cause de la graisse, car les vis ne tenaient plus rien. Quand tu veux acheter un triplex à 23 ans, tu fais des compromis!

Triplex, avant

Notre tactique

  • Mise de fonds

    Comme je l’ai dit plus-haut, certains ont d’autres tactiques. Nous, on a choisi la méthode traditionnelle: on a économisé, cenne par cenne, notre mise de fonds. En intégrant l’épargne à notre budget comme si c’était une dépense. Oui, oui! Dans le fond, si tu te dis que tu n’as pas le choix de payer ton cell, fais la même chose pour l’épargne. Même si on ne mettait que 25$ par semaine, on en mettait. On a fait des « semaines sans dépenses » et mis l’argent ainsi épargné dans notre compte-épargne.

  • Cautionnement

    Comme nous étions tous deux « sans-emploi » pour la banque, celle-ci était frileuse, malgré 10% de mise de fonds. Mes supers parents se sont alors portés volontaires pour nous épauler. Pas financièrement, mais simplement en mettant leur nom sur le contrat d’hypothèque. Autrement dit, si un jour nous devions arrêter de payer l’hypothèque, ce sont mes parents qui devraient payer, mais ne comptez pas là-dessus!

  • Super cote de crédit

    Malgré le cautionnement, comme nous étions les porteurs primaires de l’hypothèque, la première chose que la banque a regardé, c’est notre cote de crédit. Si celle-ci avait été inférieur à 700 points, on aurait pu oublier ça! Une cote de crédit, ça se soigne et ça ne coûte rien à soigner, alors c’était au coeur de notre stratégie. Depuis notre mariage en 2012, on faisait tout particulièrement attention à nos habitudes de crédit.

  • Revenus d’immeuble

    Avec un triplex, on pouvait espérer des revenus de locations de 1000$ par mois, donc ceux-ci s’ajoute aux revenus des propriétaires quand vient le temps de calculer le niveau d’endettement. Nous, seulement un des logements était loués, ce qui n’était pas super pour la banque, mais ça a aidé un peu.

Le calcul

Et maintenant, le calcul:

On paie actuellement:

  • 2×399$ par mois d’hypothèque (en bi-hebdomadaire accéléré)
  • 3600$/année en taxes (ouch), 350$/mois
  • 200$/mois en entretien

Sous-total: 1350$/mois
On reçoit:

  • 535$/mois
  • 560$/mois

Sous-total: 1095$/mois

Total: 255$/mois.

Booya!

Savez-vous quoi? On est plus riches qu’avant l’achat en terme mensuels. On a aussi une équité du tonnerre, car après 15 000$ de rénovations (et beaucoup, beaucoup de sueur) la banque a réévalué l’immeuble à 230 000$. Une augmentation de 40 000$, soit 117% annuellement, sur notre mise de fonds initiale :). Ça paie d’acheter un triplex à 23 ans.

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