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5 clefs de succès pour réussir un investissement immobilier

On a discuté dans l’article précédent de l’engouement pour l’immobilier dans les dernières années. Cette fois-ci, on discute de comment placer ses billes si on veut réussir notre investissement immobilier. Et en disant réussir, je veux dire: comment faire pour s’assurer que ce soit le plus près possible d’une passe de cash.

Quand on parle d’investissement immobilier, on peut parler de plusieurs choses. On peut parler de l’achat d’un immeuble pour la location,  générant des pflux financiers qu’on espère positifs à chaque mois.

On peut faire référence au si populaire flip, qui consiste en l’achat d’un immeuble sous sa valeur marchande pour le retaper (parfois des petits travaux, parfois des très gros) et le revendre à profit.

On peut aussi simplement faire référence à l’achat d’un immeuble sous sa valeur marchande, pour le retaper et le faire réévaluer pour utiliser sa plus-value pour financer l’achat des prochains.

Ça peut également être uniquement de la spéculation foncière.

Ça peut aussi être un mix and match de tout ça.

Quand on a acheté la maison en janvier dernier, c’était clair dans notre tête que ce n’était pas un flip. On voulait (et veut toujours)  y habiter à long-terme, mais on désirait une maison avec un potentiel de prise de valeur important.

Pourquoi? Parce que le but, c’est de financer le prochain immeuble à revenu avec la plus-value de la maison.

Même si on a commis quelques erreurs dans la réalisation du projet, on est quand même encore sur la track. Oui, on aurait peut-être dû la payer moins chère (j’estime qu’on a payé 10 000$ de trop), mais entre le moment où on a fait l’offre et le moment où l’on a acheté, deux projets commerciaux ce sont annoncés tout près de la maison, ce qui a fait augmenter sa valeur. Faque tsé… 😉

Les conditions de succès d'un investissement immobilier

Conditions de succès pour un réussir un investissement immobilier:

1-S’y connaître / être bien entouré

Y’a pas de honte à ne pas tout connaître, mais il faut le reconnaître et savoir bien s’entourer. Jamais je n’aurais acheter le triplex sans Nico et encore moins la maison et vice-versa. Je suis celle qui suit le marché, les prix, les tendances, les règlements. Appelez-moi Mme Admin (ou pas, c’est atroce comme nom!) Lui, c’est la planification des travaux, la réalisation et l’entretien. On a la chance d’avoir aussi un entourage qui sait nous donner de bons conseils.

En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel.

Et pour l’amour du ciel, faites inspecter!!

2-Analyser le marché visé

Vous devez connaître votre secteur et ses tendances sur le bout de vos doigts. Quels sont les clients qui loueront/acheteront l’unité que vous voulez achetez? Que recherchent-ils? Quels sont les éléments non-négociables? Quel est leur budget?

Le quartier a aussi un impact important. Certains quartiers ont plus de valeur que d’autres, ce qui rend la revente/location beaucoup plus facile. On peut presque tout changer à un immeuble, mais le quartier, ça, on est pris avec. Soyez donc certain de l’emplacement! Restez à l’affût des projets de développement domiciliaire, de construction d’école, de projets commerciaux qui viendraient dynamiser un quartier pouiche.

Notre triplex a été acheté dans le ghetto et c’est maintenant un quartier en croissance, ce qui facilite la location. On est rendus in.

3-Ne pas acheter trop cher

Certaines rénovations, comme refaire l’électricité, la plomberie, changer la fournaise, etc., ne sont pas des rénovations payantes en terme de valeur marchande. Vous devrez considérer ces aspects dans le calcul du prix offert pour l’immeuble. Si vous payez trop cher en partant, ce sera difficile d’avoir un retour sur investissement positif.

Autrement dit, calculer votre prix maximum et tenez-vous y, parce  que payer trop cher, c’est mettre un clou dans le cercueil du projet dès le départ.

 

4-Bien planifier son budget rénovations, plus contingence.

Misez sur les éléments qui apportent le plus  »wow pour le dollar » (traduction libre de bang for your buck). Dans le logement récemment rénové du triplex, on a misé sur un plancher chauffant de céramique, de nouveaux planchers flottants « haut de gamme » et de nouvelles armoires dans la salle de bain. De notre recherche, c’était ce que les locataires recherchaient le plus comme éléments dans un logement.

Les planchers ont coûté 5000$ et les armoires 500$.  Le plancher de céramique à une durée de vie de 20 ans, alors on va pouvoir l’amortir longtemps et les armoires ont sérieusement rafraîchi le look de la salle de bain. Résultat? On a loué l’appartement en 1 visite.

Il est aussi important de se demander si vous serez  capable de faire financer les rénovations. Devrez-vous le payer de votre poche? Parce que ça peut sérieusement changer un projet!

Quels seront les délais? Aurez-vous les liquidités pour maintenir le projet à flot si les rénovations devaient s’éterniser?

Toutes des questions auxquelles vous devriez prendre le temps de répondre en sirotant un p’tit verre, à tête reposée. Pas sur le coin du comptoir en faisant une offre d’achat.

Just sayin’

5-Être prêt à vivre des moments de stress

Oh. Que. Oui.

Dois-en dire plus?

Chaque projet, aussi bien planifié soit-il, rencontre un moment de stress.

La Ville tarde à approuver le projet.

Le contracteur choisi doit repousser le chantier.

La couleur choisie est discontinuée.

Le sous-plancher est pourri et doit être refait.

Si certains s’imaginent que l’investissement immobilier est moins stressant que d’investir ses sous « à la Bourse » (ce qui soit dit en passant, ne veut pas dire grand chose 😉 ) ils seront amèrement déçu. L’immobilier, ce n’est pas sans stress! Non seulement vous y serez confronté, mais vous serez au coeur des décisions.

Quelles sont les conditions de succès d'un investissement immobilier

Malgré tout ça, bien souvent, le « bon coup » en immobilier ça se joue sur le guts. On accumule les infos sur le quartier, les prix, le financement et un jour, on voit NOTRE immeuble en vente. Et on le SAIT que celui-là vaut la peine qu’on s’y intéresse d’un peu plus près.

Quand on a fait nos deux achats, notre entourage étaient (et sont encore) découragés. Sauf que c’est nous qui avons investi notre temps et notre énergie dans la réalisation de ses projets et qui aujourd’hui récoltent les bénéfices. On savait qu’il y avait un potentiel incroyable à chaque fois. Oui, on est épuisés, mais heureux.

Prends ça dans les gencives, p’tit mononcle fendant.

Passez le mot!
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L’immobilier,une passe de cash?

Vous pensez que d’investir dans l’immobilier représente la voie du salut  et que c’est une manière rapide de devenir riche? Ce n’est peut-être pas exactement ce que vous pensiez…

Dans les dernières années, il y a eu comme une montée de l’engouement pour l’immobilier. C’est probablement dû à une foule de facteurs, des émissions comme Propriétaires et prospères, à des taux hypothécaires historiquement bas, jumelés à un espèce de prophétie auto-révélatrice concernant le prix des maison constamment en hausse.

Une chose est certaine, on vit dans une espèce de frénésie/besoin d’acheter à tout prix.

Faites simplement regarder le nombre d’articles qui sortent à chaque mois concernant le fait que les 25-35 ans se font éjecter du marché immobilier et que c’est la mort de l’accès à la propriété telle qu’on l’a connue. Malgré une tendance émergente du retour à la location, la plupart des gens veulent encore être propriétaire.

Si je ne dis pas que je ce n’est pas une bonne chose (hey! après tout, je suis dedans jusqu’au yeux, avec un triplex et une unifamiliale) je pense qu’on doit défaire le mythe que l’immobilier, c’est toujours un investissement rentable, payant et rapide. Une passe de cash, quoi!

'investissement immobilier

C’est quoi, un investissement?

En premier, définissons c’est quoi un investissement. Je disais dans mon article Investir, par où commencer, que l’investissement c’est:

« …créer de la valeur avec vos dollar. Si vous achetez des actions d’une compagnie, elle se servira de l’argent recueilli ainsi pour financer l’achat d’actifs ou le lancement d’un nouveau produit, ou encore, pour relancer ses opérations. Si vous achetez des obligations municipales, la municipalité se servira des sous recueilli pour financer des infrastructures qui bénéficieront à tous ses citoyens.

En échange de leur prêter des sous, vous aurez accès à un certain rendement. Les obligations verseront un coupon (intérêts). Les actions pourraient verser un dividende, mais surtout, elles croîtront. Si vous investissez dans votre entreprise, vous vous verserez un dividende. Si vous achetez un bien immobilier, vous devriez voir sa valeur augmenter au fil du temps. »

Bam, je viens de m’autociter. Je me fais penser à un de mes profs d’université.

Faque, en gros, pour considérer qu’un achat immobilier est un investissement, vous devriez faire de l’argent entre le moment de son achat et le moment de sa vente.

Par exemple, vous achetez une maison unifamilial avec une mise de fonds de 10 000$. Six mois plus tard, vous la revendez 15 000$ de plus, après y avoir mis 5000$ de rénos et avoir payé 5000$ de frais divers (intérêts, mutation, notaire, etc).

Votre profit (avant impôt) est de 5000$ et votre rendement sur investissement est de 50%.

La réalité, c’est que la plupart des gens malgré une hausse du prix des maisons, ne feront jamais de l’argent à la vente. Oui, ils la vendront plus cher qu’ils l’ont payé, mais en considérant tous les frais et l’inflation, ils auront fait à peine plus qu’un CPG (ark). Une maison, c’est d’abord et avant tout, pour la plupart des gens, une forme d’épargne forcée.

Mais ils restent des gens qui en tirent réellement un profit, alors…

Est-ce facile?

Oui … et non.

Techniquement, vous achetez un bien immobilier, vous l’améliorer et vous le mettez en vente/location, pour en tirer un profit.

Sauf que si c’était si facile, tout le monde le ferait. Dans la réalité, y’a un paquet de facteurs qui jouent, certains qu’on peut contrôler et d’autres pas.

C’est un projet complexe à gérer où plusieurs intervenants viennent jouer. Du courtier à l’inspecteur, de l’entrepreneur à l’urbaniste en charge de votre demande de permis à la Ville, il y a un tas de gens qui auront leur mot à dire dans votre projet.

Sans oublié le financement. C’est un gros montant que vous allez essayer de faire financer et il y a des risques d’associées pour la banque. Ça implique qu’elle pourrait demander de bonnes garanties. Ça peut avoir un impact sur votre capacité de financement pour les années à venir!

Par contre, bien monté et réfléchi, c’est certain que ça se fait et même très bien!

Ce n’est pas un  »revenu passif »

Et puis l’immobilier locatif, ce n’est pas un revenu passif.

immobilier

Eh oui, va falloir se lever!

Autrement dit, oui, l’achat d’un immeuble peut être une façon d’acquérir un actif qui pourrait s’apprécier au fil du temps et jouer le rôle de réservoir de valeur. Un peu comme le fait d’acheter une livre d’or. Sauf que la livre d’or, vous n’aurez pas à l’entretenir, payer des taxes dessus, refaire le toit, etc. Vous ne découvrirez pas non plus que l’ancien proprio a caché un puisard sous le plancher d’un logement (#histoirevraie).

Vous n’aurez pas à vivre avec les affres d’un marché du logement donnant beaucoup de droit aux locataires ou à homestager votre livre d’or.

Les flips non plus, c’est loin d’être passif! Même si vous ne faites pas vous-mêmes les travaux, les coordonner demande beaucoup de temps et d’énergie.

Sommes toutes…

Quant à faire une  »passe de cash », j’ai des doutes. Des professionnels, armés de suffisamment de liquidités et de contacts peuvent effectivement faire augmenter rapidement la valeur d’un immeuble pour le refinancer et passer au prochain. Je n’ai aucun doute là-dessus. La clef du succès repose dans la rapidité du délai entre l’achat et la mise en vente/ location.

Un couple qui met toutes ses économies dans la mise de fonds et qui lèvent les coussins du divan pour payer le notaire risquent de trouver l’expérience plus stressante. Stressante, mais possible! Sans faire une passe de cash, il leur sera possible de faire augmenter sensiblement la valeur de leur immeuble.

Par contre, pour que l’immobilier soit  »payant » il faut soit:

  • Le vendre et encaisser la plus-value
  • Utiliser la plus-value généré sur un immeuble en le ré-hypothéquant et la réinvestir
  • Pouvoir augmenter les loyers en conséquence

Autrement, vous avez simplement fait augmenter la valeur de votre bien et le montant des taxes qui vient avec. #paspayant

En passant, saviez-vous que vous pouvez vous servir de votre marge de crédit hypothécaire pour investir et que les intérêts de celle-ci deviennent déductibles? C’est une des façon d’investir la plus-value d’un immeuble sans le vendre.

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3 bonnes raisons d’acheter un plex laid

Pour commencer dans l’immobilier locatif, il faut avoir l’œil pour reconnaître le potentiel d’un immeuble. S’il est bien placé, qu’il offre des logements intéressants et qu’il ne demande pas de travaux majeurs (structure, électricité, plomberie) le fait qu’il soit laid ne devrait pas être un frein. Voici comment j’en suis arrivée à cette conclusion, mais aussi 3 bonnes raisons pour considérer l’achat d’un immeuble à revenu qui demande un peu d’amour. 

Récemment, on faisait faire un estimé pour l’installation de planchers chauffants dans notre logement du rez-de-jardin et l’entrepreneur nous dit, juste après nous avoir dit bonjour:

« Les rénovations, est-ce que c’est parce que vous voulez vendre, parce que si vous voulez vendre… »

Il faut comprendre ici qu’il nous signifiait son intérêt pour le triplex.

Ça m’a comme fait un petit velours. Ce bloc-là, quand on l’a acheté, le monde nous traitaient de fous. Même mes parents, qui sont toujours un très grand soutien, m’avaient dit:

« Faut commencer quelque part, hein? »

On va se le dire franchement, le bloc, il était LAID. Les poubelles débordaient en-avant, les balcons n’avaient jamais été entretenus, le terrain en arrière était une jungle. Un de nos locataires barricadaient son balcon avec du polythène à chaque hiver et ne l’enlevaient qu’en juin. Il était HORRIBLE.

3-bonnes-raisons-acheter-immeuble-laid

 

Et c’est pour ça qu’on l’a acheté. En fait, je devrais dire que comme son aspect extérieur laissait à désirer, les acheteurs ne se bousculaient pas au portillon et il a attendu plus de 6 mois sur le marché. La banque qui le détenait était plus-que-prête à s’en débarrasser et on l’a eu à un prix qui faisait du sens. Autrement dit, comme il était laid, personne n’en voulait et le prix a diminué en conséquence.

La loi de l’offre et la demande, ça vous dit quelque chose? 😉

 

3-bonnes-raisons-acheter-immeuble-laid

Épinglez sur Pinterest pour retrouver l’article plus facilement 🙂

Alors pourquoi acheter un immeuble laid?

On a refait évaluer le triplex cette année, pour l’achat de notre maison. L’immeuble a pris 45 000$ de valeur en 3 ans!  Avec le recul, je suis en mesure de mettre des mots sur mon intuition du départ et de vous donner trois bonnes raisons d’acheter un plex laid.

Ils coûtent moins cher à l’achat

Qui dit prix plus-bas, dit plus petite hypothèque et dit plus petits paiements mensuel (duh!) Ça peut permettre à certaines personnes, disons, ahem, deux étudiants pauvres, mais motivés, d’acquérir une propriété, même avec leur mise de fonds est limitée. C’est un excellent moyen de se  mettre les pieds dans le merveilleux monde de l’investissement immobilier.

De plus, toute chose étant égale par ailleurs, un immeuble avec un prix plus-bas génère techniquement plus de cash-flow (parce que plus petits paiements hypothécaires).

Aussi, votre endettement sera moindre au départ, et éventuellement, votre valeur nette plus grande.

Leur plus-value/l’équité potentielle est plus grande

Un immeuble fraîchement rénové, à moins d’une demande exceptionnellement forte (pensez Toronto, ou le Plateau y’a 5 ans), ne prendra pas plus de valeur que l’inflation (théoriquement). Dans notre cas, on a payé l’immeuble 190 000$ en 2014. On y a investi 20 000$ (en date de 2016), pour un total de 210 000$. En novembre 2016, il a été évalué à 235 000$. Chaque dollar investi est allé chercher 1,25$ de plus-value.

Si j’avais acheté un immeuble rénové en 2014, jamais il n’aurait pris autant de valeur en 2016. C’est avec cette équité que nous avons pu financer l’achat de la nouvelle maison (après avoir tâté le marché du plex pendant quelques temps), on a décidé d’attendre un peu). Quand on veut investir en immobilier, il est commun (et conseillé) d’utiliser l’équité qui découle du premier immeuble comme mise de fonds pour l’achat du suivant.

Sans plus-value/équité, pas de mise de fonds et pas de nouvel immeuble.

Les logements à rénover peuvent être augmentés de prix

Ok, avant qu’on crie à l’embourgeoisement, il faut savoir que:

  1. C’est normal que les prix augmentent
  2. Un proprio ne peut pas mettre dehors un locataire pour faire des rénovations et augmenter ses loyers unilatéralement.

Quand on a acheté, j’avais fait une vérification du loyer moyen que les logements pouvaient nous rapporter sans les rénover. Environ 470$. Pour des 5 1/2. Par contre, dans le quartier où l’on achetait, un logement bien entretenu se louait 550$/mois.

Après des rénovations de 5000$ dans le logement du haut, nous le louons maintenant 560$. Notre logement du bas, celui que nous occupions, a fait l’objet de 3000$ de réno en 2014. Il est déjà loué pour juillet (et un autre objectif à cocher!) pour 540$. Comme c’est un petit 5 1/2 dans un rez-de-jardin, sans ces améliorations, je n’aurais pas pu demander plus de 450$. Le seul logement dont l’intérieur n’a pas été touché a quand même été augmenté de 505$ à 535$, grâce aux améliorations extérieures.

Autrement dit, pour 20 000$ en rénovations, je récupère 210$ de plus par mois. 2520$ par an. Et mes loyers sont exactement sur la médiane du prix des loyers dans mon secteur. Je pourrais louer plus cher, mais je préfère avoir des locataires de qualité qui apprécient leur logement et qui y restent.

On s’entend ici que je ne parle que de travaux esthétiques et pas d’éléments majeurs, comme, entre autre, de l’infiltration d’eau et des problèmes de structure. Simplement, parfois, il faut voir au-delà des premières impression et de la crasse pour apercevoir le potentiel qui s’y cache. Et ne pas avoir peur de l’ouvrage… beaucoup d’ouvrage!

Pourquoi-acheter-immeuble-laid

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