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5 clefs de succès pour réussir un investissement immobilier

On a discuté dans l’article précédent de l’engouement pour l’immobilier dans les dernières années. Cette fois-ci, on discute de comment placer ses billes si on veut réussir notre investissement immobilier. Et en disant réussir, je veux dire: comment faire pour s’assurer que ce soit le plus près possible d’une passe de cash.

Quand on parle d’investissement immobilier, on peut parler de plusieurs choses. On peut parler de l’achat d’un immeuble pour la location,  générant des pflux financiers qu’on espère positifs à chaque mois.

On peut faire référence au si populaire flip, qui consiste en l’achat d’un immeuble sous sa valeur marchande pour le retaper (parfois des petits travaux, parfois des très gros) et le revendre à profit.

On peut aussi simplement faire référence à l’achat d’un immeuble sous sa valeur marchande, pour le retaper et le faire réévaluer pour utiliser sa plus-value pour financer l’achat des prochains.

Ça peut également être uniquement de la spéculation foncière.

Ça peut aussi être un mix and match de tout ça.

Quand on a acheté la maison en janvier dernier, c’était clair dans notre tête que ce n’était pas un flip. On voulait (et veut toujours)  y habiter à long-terme, mais on désirait une maison avec un potentiel de prise de valeur important.

Pourquoi? Parce que le but, c’est de financer le prochain immeuble à revenu avec la plus-value de la maison.

Même si on a commis quelques erreurs dans la réalisation du projet, on est quand même encore sur la track. Oui, on aurait peut-être dû la payer moins chère (j’estime qu’on a payé 10 000$ de trop), mais entre le moment où on a fait l’offre et le moment où l’on a acheté, deux projets commerciaux ce sont annoncés tout près de la maison, ce qui a fait augmenter sa valeur. Faque tsé… 😉

Les conditions de succès d'un investissement immobilier

Conditions de succès pour un réussir un investissement immobilier:

1-S’y connaître / être bien entouré

Y’a pas de honte à ne pas tout connaître, mais il faut le reconnaître et savoir bien s’entourer. Jamais je n’aurais acheter le triplex sans Nico et encore moins la maison et vice-versa. Je suis celle qui suit le marché, les prix, les tendances, les règlements. Appelez-moi Mme Admin (ou pas, c’est atroce comme nom!) Lui, c’est la planification des travaux, la réalisation et l’entretien. On a la chance d’avoir aussi un entourage qui sait nous donner de bons conseils.

En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel.

Et pour l’amour du ciel, faites inspecter!!

2-Analyser le marché visé

Vous devez connaître votre secteur et ses tendances sur le bout de vos doigts. Quels sont les clients qui loueront/acheteront l’unité que vous voulez achetez? Que recherchent-ils? Quels sont les éléments non-négociables? Quel est leur budget?

Le quartier a aussi un impact important. Certains quartiers ont plus de valeur que d’autres, ce qui rend la revente/location beaucoup plus facile. On peut presque tout changer à un immeuble, mais le quartier, ça, on est pris avec. Soyez donc certain de l’emplacement! Restez à l’affût des projets de développement domiciliaire, de construction d’école, de projets commerciaux qui viendraient dynamiser un quartier pouiche.

Notre triplex a été acheté dans le ghetto et c’est maintenant un quartier en croissance, ce qui facilite la location. On est rendus in.

3-Ne pas acheter trop cher

Certaines rénovations, comme refaire l’électricité, la plomberie, changer la fournaise, etc., ne sont pas des rénovations payantes en terme de valeur marchande. Vous devrez considérer ces aspects dans le calcul du prix offert pour l’immeuble. Si vous payez trop cher en partant, ce sera difficile d’avoir un retour sur investissement positif.

Autrement dit, calculer votre prix maximum et tenez-vous y, parce  que payer trop cher, c’est mettre un clou dans le cercueil du projet dès le départ.

 

4-Bien planifier son budget rénovations, plus contingence.

Misez sur les éléments qui apportent le plus  »wow pour le dollar » (traduction libre de bang for your buck). Dans le logement récemment rénové du triplex, on a misé sur un plancher chauffant de céramique, de nouveaux planchers flottants « haut de gamme » et de nouvelles armoires dans la salle de bain. De notre recherche, c’était ce que les locataires recherchaient le plus comme éléments dans un logement.

Les planchers ont coûté 5000$ et les armoires 500$.  Le plancher de céramique à une durée de vie de 20 ans, alors on va pouvoir l’amortir longtemps et les armoires ont sérieusement rafraîchi le look de la salle de bain. Résultat? On a loué l’appartement en 1 visite.

Il est aussi important de se demander si vous serez  capable de faire financer les rénovations. Devrez-vous le payer de votre poche? Parce que ça peut sérieusement changer un projet!

Quels seront les délais? Aurez-vous les liquidités pour maintenir le projet à flot si les rénovations devaient s’éterniser?

Toutes des questions auxquelles vous devriez prendre le temps de répondre en sirotant un p’tit verre, à tête reposée. Pas sur le coin du comptoir en faisant une offre d’achat.

Just sayin’

5-Être prêt à vivre des moments de stress

Oh. Que. Oui.

Dois-en dire plus?

Chaque projet, aussi bien planifié soit-il, rencontre un moment de stress.

La Ville tarde à approuver le projet.

Le contracteur choisi doit repousser le chantier.

La couleur choisie est discontinuée.

Le sous-plancher est pourri et doit être refait.

Si certains s’imaginent que l’investissement immobilier est moins stressant que d’investir ses sous « à la Bourse » (ce qui soit dit en passant, ne veut pas dire grand chose 😉 ) ils seront amèrement déçu. L’immobilier, ce n’est pas sans stress! Non seulement vous y serez confronté, mais vous serez au coeur des décisions.

Quelles sont les conditions de succès d'un investissement immobilier

Malgré tout ça, bien souvent, le « bon coup » en immobilier ça se joue sur le guts. On accumule les infos sur le quartier, les prix, le financement et un jour, on voit NOTRE immeuble en vente. Et on le SAIT que celui-là vaut la peine qu’on s’y intéresse d’un peu plus près.

Quand on a fait nos deux achats, notre entourage étaient (et sont encore) découragés. Sauf que c’est nous qui avons investi notre temps et notre énergie dans la réalisation de ses projets et qui aujourd’hui récoltent les bénéfices. On savait qu’il y avait un potentiel incroyable à chaque fois. Oui, on est épuisés, mais heureux.

Prends ça dans les gencives, p’tit mononcle fendant.

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L’immobilier,une passe de cash?

Vous pensez que d’investir dans l’immobilier représente la voie du salut  et que c’est une manière rapide de devenir riche? Ce n’est peut-être pas exactement ce que vous pensiez…

Dans les dernières années, il y a eu comme une montée de l’engouement pour l’immobilier. C’est probablement dû à une foule de facteurs, des émissions comme Propriétaires et prospères, à des taux hypothécaires historiquement bas, jumelés à un espèce de prophétie auto-révélatrice concernant le prix des maison constamment en hausse.

Une chose est certaine, on vit dans une espèce de frénésie/besoin d’acheter à tout prix.

Faites simplement regarder le nombre d’articles qui sortent à chaque mois concernant le fait que les 25-35 ans se font éjecter du marché immobilier et que c’est la mort de l’accès à la propriété telle qu’on l’a connue. Malgré une tendance émergente du retour à la location, la plupart des gens veulent encore être propriétaire.

Si je ne dis pas que je ce n’est pas une bonne chose (hey! après tout, je suis dedans jusqu’au yeux, avec un triplex et une unifamiliale) je pense qu’on doit défaire le mythe que l’immobilier, c’est toujours un investissement rentable, payant et rapide. Une passe de cash, quoi!

'investissement immobilier

C’est quoi, un investissement?

En premier, définissons c’est quoi un investissement. Je disais dans mon article Investir, par où commencer, que l’investissement c’est:

« …créer de la valeur avec vos dollar. Si vous achetez des actions d’une compagnie, elle se servira de l’argent recueilli ainsi pour financer l’achat d’actifs ou le lancement d’un nouveau produit, ou encore, pour relancer ses opérations. Si vous achetez des obligations municipales, la municipalité se servira des sous recueilli pour financer des infrastructures qui bénéficieront à tous ses citoyens.

En échange de leur prêter des sous, vous aurez accès à un certain rendement. Les obligations verseront un coupon (intérêts). Les actions pourraient verser un dividende, mais surtout, elles croîtront. Si vous investissez dans votre entreprise, vous vous verserez un dividende. Si vous achetez un bien immobilier, vous devriez voir sa valeur augmenter au fil du temps. »

Bam, je viens de m’autociter. Je me fais penser à un de mes profs d’université.

Faque, en gros, pour considérer qu’un achat immobilier est un investissement, vous devriez faire de l’argent entre le moment de son achat et le moment de sa vente.

Par exemple, vous achetez une maison unifamilial avec une mise de fonds de 10 000$. Six mois plus tard, vous la revendez 15 000$ de plus, après y avoir mis 5000$ de rénos et avoir payé 5000$ de frais divers (intérêts, mutation, notaire, etc).

Votre profit (avant impôt) est de 5000$ et votre rendement sur investissement est de 50%.

La réalité, c’est que la plupart des gens malgré une hausse du prix des maisons, ne feront jamais de l’argent à la vente. Oui, ils la vendront plus cher qu’ils l’ont payé, mais en considérant tous les frais et l’inflation, ils auront fait à peine plus qu’un CPG (ark). Une maison, c’est d’abord et avant tout, pour la plupart des gens, une forme d’épargne forcée.

Mais ils restent des gens qui en tirent réellement un profit, alors…

Est-ce facile?

Oui … et non.

Techniquement, vous achetez un bien immobilier, vous l’améliorer et vous le mettez en vente/location, pour en tirer un profit.

Sauf que si c’était si facile, tout le monde le ferait. Dans la réalité, y’a un paquet de facteurs qui jouent, certains qu’on peut contrôler et d’autres pas.

C’est un projet complexe à gérer où plusieurs intervenants viennent jouer. Du courtier à l’inspecteur, de l’entrepreneur à l’urbaniste en charge de votre demande de permis à la Ville, il y a un tas de gens qui auront leur mot à dire dans votre projet.

Sans oublié le financement. C’est un gros montant que vous allez essayer de faire financer et il y a des risques d’associées pour la banque. Ça implique qu’elle pourrait demander de bonnes garanties. Ça peut avoir un impact sur votre capacité de financement pour les années à venir!

Par contre, bien monté et réfléchi, c’est certain que ça se fait et même très bien!

Ce n’est pas un  »revenu passif »

Et puis l’immobilier locatif, ce n’est pas un revenu passif.

immobilier

Eh oui, va falloir se lever!

Autrement dit, oui, l’achat d’un immeuble peut être une façon d’acquérir un actif qui pourrait s’apprécier au fil du temps et jouer le rôle de réservoir de valeur. Un peu comme le fait d’acheter une livre d’or. Sauf que la livre d’or, vous n’aurez pas à l’entretenir, payer des taxes dessus, refaire le toit, etc. Vous ne découvrirez pas non plus que l’ancien proprio a caché un puisard sous le plancher d’un logement (#histoirevraie).

Vous n’aurez pas à vivre avec les affres d’un marché du logement donnant beaucoup de droit aux locataires ou à homestager votre livre d’or.

Les flips non plus, c’est loin d’être passif! Même si vous ne faites pas vous-mêmes les travaux, les coordonner demande beaucoup de temps et d’énergie.

Sommes toutes…

Quant à faire une  »passe de cash », j’ai des doutes. Des professionnels, armés de suffisamment de liquidités et de contacts peuvent effectivement faire augmenter rapidement la valeur d’un immeuble pour le refinancer et passer au prochain. Je n’ai aucun doute là-dessus. La clef du succès repose dans la rapidité du délai entre l’achat et la mise en vente/ location.

Un couple qui met toutes ses économies dans la mise de fonds et qui lèvent les coussins du divan pour payer le notaire risquent de trouver l’expérience plus stressante. Stressante, mais possible! Sans faire une passe de cash, il leur sera possible de faire augmenter sensiblement la valeur de leur immeuble.

Par contre, pour que l’immobilier soit  »payant » il faut soit:

  • Le vendre et encaisser la plus-value
  • Utiliser la plus-value généré sur un immeuble en le ré-hypothéquant et la réinvestir
  • Pouvoir augmenter les loyers en conséquence

Autrement, vous avez simplement fait augmenter la valeur de votre bien et le montant des taxes qui vient avec. #paspayant

En passant, saviez-vous que vous pouvez vous servir de votre marge de crédit hypothécaire pour investir et que les intérêts de celle-ci deviennent déductibles? C’est une des façon d’investir la plus-value d’un immeuble sans le vendre.

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L’hypothèque en 6 points faciles

 

L’immobilier, ce monde merveilleux, rempli de propriétaires, de taxes municipales et de rénovations.

Ça vous tente? Oui moi aussi ça me tentait telleeeeeemeeeent en 2014. L’idée d’investir dans de quoi de solide me chatouillait, mais une chose me faisait peur:

L’hypothèque.

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C’est une étape dans la vie qu’il peut être épeurant de passer. Pourquoi? Parce que les gens qui vendent l’hypothèque, ben eux autres ils comprennent tellement bien leur produit qu’ils peuvent avoir de la misère à l’expliquer avec des mots simples et puis, toi tu es là, a essayer de comprendre et puis tu paniques parce que tu comprends rien aux explications.

Aussi, bien, dites-vous qu’autant que les conseillers sont des personnes humaines avec de l’empathie, ben elles ne vous connaissent pas (ni votre projet) et ce qui sort de l’ordinaire peut être difficile à comprendre pour elles. Quand on a voulu acheter à 22 ans, on a rencontré un conseillère qui a appelé ma mère après la rencontre pour lui demander si elle était au courant de notre projet!

Genre, confidentialité zéro pis une barre. (Oui, ma mère était au courant 😉 )

Et comme la plupart d’entre nous osent pas poser plus de questions, de peur de pas comprendre, on se fait souvent conseiller du 25 ans, 5 ans fermé, taux fixe. That’s it, signe ici et voilà ton prêt.

Mais comprenez-vous réellement ce qu’est une hypothèque? Moi, je sais que j’ai dû faire quelques recherches sur des points plus obscurs. Je vous ai donc réuni  toute l’information en 6 points faciles à comprendre, juste pour vous, parce que je sais que la vie ça fait peur des fois.

 

L'hypothèque en 6 points f

1.L’hypothèque, c’est un prêt adossé à un immeuble/bien immobilier

En partant, vous ne pouvez pas demander une hypothèque pour financer n’importe quoi. C’est spécifiquement pour l’immobilier. Tout ce qui est maisons unifamiliales, condos et immeubles à revenu en-bas de 5 logements, ça rentre dans le prêt hypothécaire dit  »résidentiel ». En-haut de six logements, les immeubles à revenus rentrent dans le prêt commercial, de même que les maisons de chambres, les bâtisses commerciales, les terrains à vocations commerciales et les terres agricoles (qui ont aussi leurs propres règles). Ici, nous ne parleront que du prêt résidentiel, parce qu’on pourrait parler longtemps du commercial!

Les cas spéciaux inclus les prêts pour des terrains résidentiels et les maisons non-construites. Les conditions entourant le prêt seront alors légèrement différentes selon les projets, mais sont tout de même inclues dans la catégorie résidentielle.

Les banques offrent des taux d’intérêts plus-bas pour les hypothèques que pour les prêts personnels, parce que le prêt est garanti par un actif solide, votre maison. Si ça ne fonctionne pas, ils peuvent reprendre la maison, et ça, ça sécurise les banques!

 

2. Le montant que vous pouvez emprunter est proportionnel à vos revenus et votre niveau d’endettement

Plus vous faites de sous, plus vous pourrez emprunter d’argent pour acheter votre maison. Les banques se fient énormément aux revenus pour déterminer ce que vous serez ou non capable de rembourser. Par exemple en 2014, nos revenus sont ce qui nous a posé problème, car ils étaient trop bas pour la banque. Nous avons dû demander que mes parents signent l’hypothèque avec nous. Nous sommes responsables, mais ils cautionnent le prêt avec leurs revenus (et nous leur en sommes éternellement reconnaissants!)

Si vous achetez un immeuble à revenu, les revenus actuels  de l’immeuble seront aussi comptabilisés. Pour nous, 1 des 3 logements étaient loués à 505$/mois et cela a joué en notre faveur sur notre approbation.

Les banques se fient aussi à votre ratio (niveau) d’endettement total pour calculer le montant qu’elles peuvent vous accorder. Ce ratio est plutôt rigide. Si vous tombez dans la zone rouge, vous devrez baisser vos dettes avant de réappliquer pour un prêt. La plupart des banques aiment voir ce ratio sous la barre des  40%.  Faire votre bilan pour voir se situe votre endettement et le diminuer advenant le cas ou votre ratio est trop élevé!

triplex

3. Vous devez montrer que vous pouvez contribuer aussi

Au Canada, la mise de fonds minimal pour acheter un logement de moins de 500 000$ est de 5%. En-haut de 500 000$, vous devrez verser 10% du montant supérieure à 500 000$. C’est la loi.

Partons du principe que votre première maison sera de moins de 500 000$.

Les banques veulent un minimum de 20% de mise de fonds, car cela la rassure sur le fait que vous êtes sérieux avec votre prêt. Elle sont cependant prêtes à accepter moins (jusqu’à 5%) si quelqu’un leur assure qu’elles ne seront responsable que pour 80% du prêt. C’est là que la SCHL entre en jeu. Elle assure votre prêt et donne l’assurance à la banque que le prêt sera remboursé.

Mais attention! La SCHL ( et autres assureurs, comme Wenworth) ne fait pas ça à cause de la bonté de son coeur. Elle vous charge pour ça. Et c’est coûteux, mais comme la banque ajoute la prime à votre prêt et vous fait un beau package avec une boucle sur le dessus, vous ne le voyez pas trop passer.

Aussi pour, les immeubles à revenu de 3 à 5 logements, la mise de fonds minimale est de 10%.

Pour nous, le prix de l’immeuble était de 190 000$, nous avons versé une mise de fonds de 21 400$, et notre prêt à l’origine était de 176 000$, ce qui comprenait un prêt de 5000$ pour des rénos urgentes et… la prime SCHL de 3750$ .

C’est un bon montant, qu’on a dû payer parce qu’on avait pas économiser  »suffisamment » pour une mise de fonds de 20%.

En plus, les banques vous demanderont de démontrer que vous avez l’argent pour la mise de fonds depuis plus de 3 mois en votre possession. C’est pour éviter la fraude. Alors, si quelqu’un vous donne de l’argent pour la maison, vous aurez peut-être à démontrer que c’était réellement un don, donc soyez prêt.

 

4. Un bon crédit est essentiel à l’achat d’une maison

En-bas de 650, oubliez les taux avantageux. En-bas de 600, oubliez les prêts traditionnels. 550 et moins et c’est à oublier pour le moment.

Votre indice de faillite doit aussi être spick and span. Cette indice est moins connu que la cote de crédit, mais est vraiment important dans l’attribution de crédit non-renouvelable, comme l’hypothèque. C’est ce qui s’appelle INF dans votre dossier de crédit.

En 6 mois, on peut faire remonter suffisamment un crédit pour passer de 600 à 650. C’est plus raide pour les 550, mais tout ce fait. (Je vais faire un article prochainement à ce sujet, envoyez-moi vos questions!)

L'hypothèque en 6 points facile: le dossier de crédit

5. Durée, termes et versements

La durée de votre hypothèque, c’est l’horizon de votre prêt. La plupart des gens le prennent sur 25 ans, ce qui est le maximum, car les paiement sont ainsi plus petit que si vous étaliez le prêt sur, disons, 15 ans. Vous payiez pas mal plus d’intérêts, mais c’est le choix le plus populaire tout de même.

Le terme, c’est la durée de votre contrat avec votre institution bancaire pour votre prêt. Vous prenez une hypothèque sur 25 ans, vous voulez être capable de renégocier les conditions si jamais les taux baissent et votre banque veut pouvoir le faire si les taux montent. Vous prenez alors un contrat entre vous et convenez de renégocier à chaque X ans. Le terme le plus populaire est 5 ans. Ça peut aller de 10 ans à 6 mois. 6 mois, c’est si vous prévoyiez vendre ou déménager votre prêt ailleurs, car vous n’êtes pas attaché à la banque trop longtemps.

Si vos prenez 5 ans, et que vous décidez de vendre votre maison à la 3e année, vous aurez des frais pour bris de contrat (à moins que votre prêt soient transférable sur la nouvelle maison) qui équivalent habituellement à 3 mois d’intérêts. Il faut être attentif quand on signe son hypothèque, y’a pas juste le taux qui compte, mais aussi les conditions!

Les versements quant à eux, peuvent être mensuels, bi-mensuels, bi-mensuels accélérés, hebdomadaires et hebdomadaires accélérés. Mensuel, c’est une fois par mois. Bi-mensuel: aux deux semaine et hebdomadaires, aux semaines. Le versement hebdomadaire accéléré est établi en présumant qu’il n’y a que 4 semaines dans un mois. En divisant le paiement mensuel par 4, on obtient ce que vous payerez par semaine, mais puisque vous devrez faire ce paiement 52 fois par année, vous aurez versez un mois complet de plus. Ce plan de remboursement accéléré permet  d’économiser des milliers de dollars en intérêts, pour quelques dizaines de dollars de plus par mois! En plus, vous finissez de payer plus tôt, yééé!

 

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L’avantage de faire des paiements plus fréquents et accélérés, c’est que vous repayez plus rapidement le capital, donc payez moins d’intérêts, et ainsi remboursez plus vite votre hypothèque. Pour notre part, nous avons choisi les bi-mensuels accélérés et au lieu de rembourser notre prêt sur 25 ans, nous finirons de le payer 3 ans plus tôt et économiserons presque  7000$ en intérêts. En plus, les paiements matchent nos paies (et le 1ier du mois, pour les loyers).

 

6. Variable ou fixe, la différence

Un prêt à taux fixe, c’est un prêt qui  à un taux qui ne bouge pas pour toute la durée du terme. Disons que vous prenez une hypothèque avec un terme de 5 ans avec un taux de 3%, ça ne bougera pas. Que ça monte ou que ça baisse pour les autres, vous, vous êtes garanti que votre prêt sera au taux de 3%.

Un prêt à taux variable signifie que votre taux peut varier du jour au lendemain. C’est habituellement pas le cas, ça suit habituellement les annonces de la Banque du Canada concernant l’état de l’économie et le taux directeur. Donc, à chaque six semaines, plus ou moins, votre taux peut varier. Ça peut aussi bouger selon certains cues de l’économie, mais c’est pas super fréquent.

Il faut être à l’aise avec l’idée que nos versements peuvent varier selon les mois. Quand ça baisse, yéééé! Quand ça monte,  faut être prêt.

Les études démontrent que sur 25 ans, les taux variables sont toujours plus gagnants, mais faut avoir le coeur et les reins financiers solides. La plupart des institutions vous proposeront une clause pour fixer votre taux variable, alors si ça bouge trop à votre goût, vous prenez le téléphone et dites à la banque de vous fixer ça. Certains frais s’appliquent et le taux pourrait être plus élevé, mais ça se fait.

Le truc pour le variable, c’est de toujours payer le même montant, même si ça baisse. Comme ça vous diminuez votre capital plus vite et finissez de payer votre maison ASAP. En plus, si le taux monte, les intérêts payés seront plus petits, parce que le capital est plus petit.

Certains produits combinent une partie du prêt en taux fixe et une partie en taux variable, donc vous pouvez avoir un peu de tranquillité d’esprit avec la portion fixe et avoir les avantages du variables.

D’autres, comme le 5 en 1 de Desjardins, proposent de revisiter votre taux à chaque année.

C’est ce que nous avons, car la première année, le taux était VRAIMENT avantageux et comme nous étions déjà précaire après avoir acheté le bloc, nous ne voulions pas subir de variations la première année. Notre choix a payé à date par rapport au taux fixe à cause des rabais importants sur le taux, mais le prochain immeuble sera à taux variable. Si nous avions pris du variable en 2014, notre taux n’aurait presque jamais augmenté, et même alors, très peu, et nous aurions en ce moment du 1,89% par rapport à 2,89%.  Comme nos intérêts sont déductibles d’impôts (parce que nous avons un immeuble à revenu), ça nous dérange un peu moins, mais pour une maison, ça ferait une énorme différence!

 

Avez-vous acheté une maison récemment? Comment ça s’est passé pour vous, je veux savoir!

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Comment j’ai acheté un triplex à 23 ans et aux études.

J’aborde ce sujet parce que j’ai envie que de diffuser la bonne nouvelle. Que ça se peut de se bâtir de l’équité à 22 et 23 ans, malgré le fait d’être aux études et d’avoir des dettes d’études. Faut juste être réaliste, planifier, encore planifier et bien choisir.

Notre méthode

Bon, alors. Commençons.  En arrivant à Sherbrooke en 2012, nous payions 520$ par mois pour notre loyer et notre budget était relativement serré; nous avions en moyenne 1000$ de budget mensuel. Cependant, nous savions où on voulait s’en aller et pour nous, l’achat d’immobilier dans un horizon de court-terme était ce qui nous motivait. On voulait devenir propriétaires, rénover et générer une plus-value intéressante et le plus tôt serait le mieux.

Comment acheter un triplex à 23 et aux études. J'aborde ce sujet parce que j'ai envie que de diffuser la bonne nouvelle. Que ça se peut de se bâtir de l'équité à 22 et 23 ans, malgré le fait d'être aux études et d'avoir des dettes d'études. Faut juste être réaliste, planifier, encore planifier et bien choisir.

 

On était pauvres, mais on était riches de rêves. (Awwww)

Ce qui fait que de septembre 2012 à décembre 2013, on a pédalé fort. On savait que ne pourrait probablement pas acheter avant la fin de nos études, mais on voulait pouvoir être en mesure de le faire à ce moment-là en amassant la mise de fonds au-préalable.

Je sais que plein de gens vont essayer de vous dire que pour acheter de l’immobilier locatif, vous n’avez pas besoin d’économiser pour une mise de fonds, mais la réalité, c’est que rare sont les gens qui se font donner 25 000$ cash, ou qui ont un partenariat possible à 22-23 ans. Oui ça se peut, mais c’est pas super commun, la plupart des gens commencent leur parc immobilier avec une mise de fonds épargnées de peine et de misère et bâtissent une équité pour la suite.

Autrement dit, je ne vous raconterai pas de menteries ici. Pour acheter notre premier triplex, on a économisé. Fort. Pis savez-vous quoi? Non seulement nous avons réussi, mais nous avons réussi    3 ans plus tôt que prévu!

6 mois avant la fin de mon bac et le début de ma maîtrise.

Bam!

Entre septembre 2012 et décembre 2013, nous prenions régulièrement le pouls de notre situation. Nous faisions notre bilan et on voyait notre épargne monté lentement mais sûrement. Chaque sous que je gagnais comme gardienne, je l’économisais. On s’était mis au défi de vivre exclusivement sur le montant des prêts et bourses pour économiser le reste. On refaisait notre budget régulièrement pour voir où on pouvait trimmer un peu et dégager plus d’épargne.

En décembre 2013, on avait accumulé 22 000$.

omment acheter un triplex à 23 et aux études. J'aborde ce sujet parce que j'ai envie que de diffuser la bonne nouvelle. Que ça se peut de se bâtir de l'équité à 22 et 23 ans, malgré le fait d'être aux études et d'avoir des dettes d'études. Faut juste être réaliste, planifier, encore planifier et bien choisir.

Nos critères

On savait que nous ne pourrions pas payer plus que notre loyer en frais mensuel, donc ça ne pouvait pas dépasser de beaucoup  550$-600$/mois en frais associés au logement.

On a dès lors exclu les maisons unifamiliales, qui étaient de toute façon trop grandes pour nous et qui ne cadraient pas avec notre vision d’investissement immobilier.

Une fois ça réglé, on s’est mis à penser à ce qu’on devait avoir pour pouvoir se permettre le bloc et ce que l’on voulait. La première constatation: on possédait 22 000$ en mise de fonds. Ce qui voulait dire que l’on pouvait se permettre un immeuble de 220 000$ maximum, s’il avait plus de deux logements, car pour les immeubles de 3-5 logements, ça prend 10% de mise de fonds. Ça réduit les opportunités!

On savait aussi qu’on voulait garder l’immeuble à long-terme, donc entre un duplex ou un triplex, on préférerait le triplex pour sa meilleur rentabilité à long-terme.

On voulait aussi au moins des 4 et 1/2 (entre 4 et 6  1/2), parce qu’ils sont BEAUCOUP plus faciles à louer que les logement plus petits à Sherbrooke.

Donc, si on récapitule, on voulait:

  • un immeuble à revenu
  • en-bas de 220 000$
  • Avec le plus de logements possibles
  • Les logements devaient être des 4 et demi et plus.
  • L’hypothèque et les frais devait être en-bas de 550$ par mois après les revenus.

Même dans un marché comme Sherbrooke où l’immobilier est abordable, c’était (et c’est toujours)  demander presque la lune. C’est pourquoi on pensait ne pouvoir acheter qu’en 2017.

On a fait nos devoir. On a regardé les quartiers que l’on voulait. Location, location, location qu’ils disent. Et c’est vrai. Si vous êtes dans une ville étudiante, la proximité du Cégep et de l’université et des lignes d’autobus est primordiales. Le quartier doit aussi avoir du potentiel; nous avions choisi le presque centre-ville. Tout est en train de s’y faire revitaliser. La Ville distribue des subventions aux propriétaires. Les maisons vont prendre de la valeur. Nous y serions à 5 min à pied du Marché de la Gare et du Lac des Nations,  des attractions de Sherbrooke.

Acheter une maison dans ce quartier, c’était un rêve plus qu’une possibilité. Les immeubles y sont souvent rénovés, donc c’était en-haut de notre budget. Les mises en vente sont rares.  On avait pris notre mal en patience.

Le hasard

Au Boxing Day de 2013, je surfe sur Centris (parce que oui, je visite souvent ce site!) et là…

Un triplex, avec trois 5 et 1/2, idéal, avec assez de terrain pour pouvoir faire 2 stationnements par logement.

Bien entendu, ça demandait des améliorations majeures et vites. Cependant un des trois logements était déjà loué, bonus!

Le prix? 199 000$. 20 000$ sous l’évaluation municipal.

Le potentiel locatif, 19 000$/année, était vraiment bien avec un ratio de presque 10.

La raison, il était en vente depuis presque 3 mois par… la banque. C’était une reprise de finance, et ils voulaient vendre. On a fait une offre conditionnelle à l’inspection pour 195 000$. Qu’ils ont acceptés.

Après une inspection, j’ai renégocier à 190 000$. Dans ma tête, c’était clair: c’était ce prix-là ou rien. On la voulait, mais au bon prix. Et on l’a eu à 190 000$.

Voici l’état dans lequel on l’a eu. Sale et déglingué, mais glorieusement à nous, en échange de l’hypothèque! La photo ne rend pas justice à l’état déplorable des deux cuisines inoccupées. Les portes d’armoires tenaient en place à cause de la graisse, car les vis ne tenaient plus rien. Quand tu veux acheter un triplex à 23 ans, tu fais des compromis!

Triplex, avant

Notre tactique

  • Mise de fonds

    Comme je l’ai dit plus-haut, certains ont d’autres tactiques. Nous, on a choisi la méthode traditionnelle: on a économisé, cenne par cenne, notre mise de fonds. En intégrant l’épargne à notre budget comme si c’était une dépense. Oui, oui! Dans le fond, si tu te dis que tu n’as pas le choix de payer ton cell, fais la même chose pour l’épargne. Même si on ne mettait que 25$ par semaine, on en mettait. On a fait des « semaines sans dépenses » et mis l’argent ainsi épargné dans notre compte-épargne.

  • Cautionnement

    Comme nous étions tous deux « sans-emploi » pour la banque, celle-ci était frileuse, malgré 10% de mise de fonds. Mes supers parents se sont alors portés volontaires pour nous épauler. Pas financièrement, mais simplement en mettant leur nom sur le contrat d’hypothèque. Autrement dit, si un jour nous devions arrêter de payer l’hypothèque, ce sont mes parents qui devraient payer, mais ne comptez pas là-dessus!

  • Super cote de crédit

    Malgré le cautionnement, comme nous étions les porteurs primaires de l’hypothèque, la première chose que la banque a regardé, c’est notre cote de crédit. Si celle-ci avait été inférieur à 700 points, on aurait pu oublier ça! Une cote de crédit, ça se soigne et ça ne coûte rien à soigner, alors c’était au coeur de notre stratégie. Depuis notre mariage en 2012, on faisait tout particulièrement attention à nos habitudes de crédit.

  • Revenus d’immeuble

    Avec un triplex, on pouvait espérer des revenus de locations de 1000$ par mois, donc ceux-ci s’ajoute aux revenus des propriétaires quand vient le temps de calculer le niveau d’endettement. Nous, seulement un des logements était loués, ce qui n’était pas super pour la banque, mais ça a aidé un peu.

Le calcul

Et maintenant, le calcul:

On paie actuellement:

  • 2×399$ par mois d’hypothèque (en bi-hebdomadaire accéléré)
  • 3600$/année en taxes (ouch), 350$/mois
  • 200$/mois en entretien

Sous-total: 1350$/mois
On reçoit:

  • 535$/mois
  • 560$/mois

Sous-total: 1095$/mois

Total: 255$/mois.

Booya!

Savez-vous quoi? On est plus riches qu’avant l’achat en terme mensuels. On a aussi une équité du tonnerre, car après 15 000$ de rénovations (et beaucoup, beaucoup de sueur) la banque a réévalué l’immeuble à 230 000$. Une augmentation de 40 000$, soit 117% annuellement, sur notre mise de fonds initiale :). Ça paie d’acheter un triplex à 23 ans.

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