On a discuté dans l’article précédent de l’engouement pour l’immobilier dans les dernières années. Cette fois-ci, on discute de comment placer ses billes si on veut réussir notre investissement immobilier. Et en disant réussir, je veux dire: comment faire pour s’assurer que ce soit le plus près possible d’une passe de cash.

Quand on parle d’investissement immobilier, on peut parler de plusieurs choses. On peut parler de l’achat d’un immeuble pour la location,  générant des pflux financiers qu’on espère positifs à chaque mois.

On peut faire référence au si populaire flip, qui consiste en l’achat d’un immeuble sous sa valeur marchande pour le retaper (parfois des petits travaux, parfois des très gros) et le revendre à profit.

On peut aussi simplement faire référence à l’achat d’un immeuble sous sa valeur marchande, pour le retaper et le faire réévaluer pour utiliser sa plus-value pour financer l’achat des prochains.

Ça peut également être uniquement de la spéculation foncière.

Ça peut aussi être un mix and match de tout ça.

Quand on a acheté la maison en janvier dernier, c’était clair dans notre tête que ce n’était pas un flip. On voulait (et veut toujours)  y habiter à long-terme, mais on désirait une maison avec un potentiel de prise de valeur important.

Pourquoi? Parce que le but, c’est de financer le prochain immeuble à revenu avec la plus-value de la maison.

Même si on a commis quelques erreurs dans la réalisation du projet, on est quand même encore sur la track. Oui, on aurait peut-être dû la payer moins chère (j’estime qu’on a payé 10 000$ de trop), mais entre le moment où on a fait l’offre et le moment où l’on a acheté, deux projets commerciaux ce sont annoncés tout près de la maison, ce qui a fait augmenter sa valeur. Faque tsé… 😉

Les conditions de succès d'un investissement immobilier

Conditions de succès pour un réussir un investissement immobilier:

1-S’y connaître / être bien entouré

Y’a pas de honte à ne pas tout connaître, mais il faut le reconnaître et savoir bien s’entourer. Jamais je n’aurais acheter le triplex sans Nico et encore moins la maison et vice-versa. Je suis celle qui suit le marché, les prix, les tendances, les règlements. Appelez-moi Mme Admin (ou pas, c’est atroce comme nom!) Lui, c’est la planification des travaux, la réalisation et l’entretien. On a la chance d’avoir aussi un entourage qui sait nous donner de bons conseils.

En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel.

Et pour l’amour du ciel, faites inspecter!!

2-Analyser le marché visé

Vous devez connaître votre secteur et ses tendances sur le bout de vos doigts. Quels sont les clients qui loueront/acheteront l’unité que vous voulez achetez? Que recherchent-ils? Quels sont les éléments non-négociables? Quel est leur budget?

Le quartier a aussi un impact important. Certains quartiers ont plus de valeur que d’autres, ce qui rend la revente/location beaucoup plus facile. On peut presque tout changer à un immeuble, mais le quartier, ça, on est pris avec. Soyez donc certain de l’emplacement! Restez à l’affût des projets de développement domiciliaire, de construction d’école, de projets commerciaux qui viendraient dynamiser un quartier pouiche.

Notre triplex a été acheté dans le ghetto et c’est maintenant un quartier en croissance, ce qui facilite la location. On est rendus in.

3-Ne pas acheter trop cher

Certaines rénovations, comme refaire l’électricité, la plomberie, changer la fournaise, etc., ne sont pas des rénovations payantes en terme de valeur marchande. Vous devrez considérer ces aspects dans le calcul du prix offert pour l’immeuble. Si vous payez trop cher en partant, ce sera difficile d’avoir un retour sur investissement positif.

Autrement dit, calculer votre prix maximum et tenez-vous y, parce  que payer trop cher, c’est mettre un clou dans le cercueil du projet dès le départ.

 

4-Bien planifier son budget rénovations, plus contingence.

Misez sur les éléments qui apportent le plus  »wow pour le dollar » (traduction libre de bang for your buck). Dans le logement récemment rénové du triplex, on a misé sur un plancher chauffant de céramique, de nouveaux planchers flottants « haut de gamme » et de nouvelles armoires dans la salle de bain. De notre recherche, c’était ce que les locataires recherchaient le plus comme éléments dans un logement.

Les planchers ont coûté 5000$ et les armoires 500$.  Le plancher de céramique à une durée de vie de 20 ans, alors on va pouvoir l’amortir longtemps et les armoires ont sérieusement rafraîchi le look de la salle de bain. Résultat? On a loué l’appartement en 1 visite.

Il est aussi important de se demander si vous serez  capable de faire financer les rénovations. Devrez-vous le payer de votre poche? Parce que ça peut sérieusement changer un projet!

Quels seront les délais? Aurez-vous les liquidités pour maintenir le projet à flot si les rénovations devaient s’éterniser?

Toutes des questions auxquelles vous devriez prendre le temps de répondre en sirotant un p’tit verre, à tête reposée. Pas sur le coin du comptoir en faisant une offre d’achat.

Just sayin’

5-Être prêt à vivre des moments de stress

Oh. Que. Oui.

Dois-en dire plus?

Chaque projet, aussi bien planifié soit-il, rencontre un moment de stress.

La Ville tarde à approuver le projet.

Le contracteur choisi doit repousser le chantier.

La couleur choisie est discontinuée.

Le sous-plancher est pourri et doit être refait.

Si certains s’imaginent que l’investissement immobilier est moins stressant que d’investir ses sous « à la Bourse » (ce qui soit dit en passant, ne veut pas dire grand chose 😉 ) ils seront amèrement déçu. L’immobilier, ce n’est pas sans stress! Non seulement vous y serez confronté, mais vous serez au coeur des décisions.

Quelles sont les conditions de succès d'un investissement immobilier

Malgré tout ça, bien souvent, le « bon coup » en immobilier ça se joue sur le guts. On accumule les infos sur le quartier, les prix, le financement et un jour, on voit NOTRE immeuble en vente. Et on le SAIT que celui-là vaut la peine qu’on s’y intéresse d’un peu plus près.

Quand on a fait nos deux achats, notre entourage étaient (et sont encore) découragés. Sauf que c’est nous qui avons investi notre temps et notre énergie dans la réalisation de ses projets et qui aujourd’hui récoltent les bénéfices. On savait qu’il y avait un potentiel incroyable à chaque fois. Oui, on est épuisés, mais heureux.

Prends ça dans les gencives, p’tit mononcle fendant.

Passez le mot!
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