Emprunter pour sa mise de fonds: à faire ou éviter?

Suite à l’article de la semaine dernière, j’ai envie de continuer un peu plus sur le sujet de l’emprunt pour compléter une mise de fonds. Entre autre, parce que ma douce moitié m’a demandé une question qui m’a fait réfléchir. Je n’ai pas abordé cette aspect la semaine dernière et je compte le faire aujourd’hui.

La question était : est-il toujours avantageux emprunter pour compléter sa mise de fonds?

La réponse est: ça dépend.

Le contexte actuel, avec des taux très très très bas, permet ce passe-passe. Actuellement, je peux mettre mes sous de côté dans un compte-épargne très liquide qui me rapportera 2% d’intérêts. Je peux aussi emprunter à un taux ridicule: 2,7%. J’aurais pu attendre un an, amasser le reste de ma mise de fonds (14 000$) et acheter seulement l’an prochain. Ça aurait été la chose logique à faire. Je ne crois pas qu’emprunter pour se payer quoi que ce soit ne soit optimal. Emprunter, c’est se priver d’un revenu dans le futur et je ne voudrais pas que mon moi du futur soit dans la crotte parce que j’ai fait la rumba aujourd’hui.

Mais emprunter la différence qu’il me restait à amasser (14 000$/ 34 000$) me coûtera 600$ sur 3 ans. 600$ sur trois ans pour une maison qui est en tout point parfaite, j’était prête à le payer.

C’est aussi possible dans ma situation parce que je me connais et je sais que j’ai la discipline nécessaire pour rembourser rapidement mon emprunt. On parle quand même de la fille qui à réussi à épargner 20 000$ avec un revenu brut de 45 000$ l’an dernier. Comme le fait d’emprunter pour compléter ma mise de fonds me permet d’épargner presque 16 000$ sur la durée de mon hypothèque, je considère que le jeu en vaut la chandelle.

Alors, comment vous faites pour savoir si ce serait payant pour vous? On s’entend ici que je ne parle pas de l’aspect mathématique de la chose, ça je l’ai traité dans mon article précédent, mais je parle ici des aspects qualitatifs entourant votre situation. J’ai pensé à quelque éléments qui vous aideront à départager le tout.

emprunter-mise-de-fonds

Dans quelles situations devrions-nous emprunter pour une mise de fonds:

-Les taux des marges de crédits sont bas

On s’entend que si vous empruntez à 11% pour votre mise de fonds, il est probable que ce ne soit pas payant de le faire. L’accès à une marge de crédit, qui habituellement des taux plus bas, est ce que la plupart des gens préfèrent.

-C’est pour un immeuble locatif

Les intérêts qui sont encourues sur un prêt qui sert à acheter un immeuble locatif sont déductibles d’impôts. Autrement dit, vous pouvez les réclamer en faisant votre déclaration et au final votre prêt ne vous coûte rien de plus que le capital.

-On est suffisamment disciplinés pour rembourser le prêt rapidement

Plus vous prenez de temps à rembourser plus ça coûte cher. C’est la magie de l’intérêts composés. Une bonne règle du pouce? Considérez que 5 ans, c’est suffisamment long.

-Ce n’est pas pour s’endetter au-delà ses moyens en achetant un palace

Ceci est une règle qui devrait s’appliquer en tout temps. Mon raisonnement à moi: si vous étiez prêt à acheter cette maison avec seulement 5% de mise de fonds, pourquoi ne pas booster votre mise de fonds à 20% et vous épargner des sous sur 25 ans? Autrement dit, n’acheter pas une immense cabane juste parce que vous avez les sous. Ça, c’est ridicule.

À l’inverse, il y a des situations où l’on ne devrait pas emprunter pour constituer la mise de fonds:

-Si vous n’avez même pas 5% de mise de fonds

Vous ne pouviez pas acheter avant d’emprunter votre mise de fonds? Ben, vous ne devriez pas emprunter pour acheter. Posséder un immeuble (maison ou immeuble à revenu) demande une bonne discipline avec l’argent. Aussi la plupart des banques n’accepteront pas une mise de fonds financées à 100%.  Si vous n’avez pas été capable d’épargner suffisamment de sous pour avoir un minimum de 5% de la mise de fonds pas vous-même, c’est possiblement pour une de ces trois raisons:

1- Vous n’êtes pas en contrôle de vos finances
Si c’est comme ça, prenez un an pour reprendre en mains vos finances. J’ai écrit un super article à ce sujet!

2- Vous ne faites pas assez de sous
C’est malheureux, mais ne vous mettez pas dans une situation difficile juste pour être propriétaire. Ça ne sert à rien d’avoir une maison, mais pas d’argent pour l’entretenir et vivre un peu.

3-Les maisons sont trop chères de par chez-vous.
Être locataire, y’a pas de honte à ça! C’est faux de penser que vous devez absolument avoir une maison        pour réussir votre vie! Si j’étais à Montréal ou Toronto, je serais la première à rester dans un 4 et demi et piler mon argent dans mes REER!

-Si vous n’avez pas accès à une marge de crédit

Je pense vraiment que le seul moyen de faire cette manoeuvre c’est d’avoir accès à du financement flexible. La marge de crédit est bien pour cette raison: vous pourriez décider de tout rembourser en 6 mois et il n’y aurait pas de pénalités. Sinon, y’a le fait d’emprunter à maman/papa, mais si vous connaissez un meilleur moyen de mettre la marde dans une famille, je voudrais le connaître…

-Si vous êtes déjà endettés ailleurs ou manquez de discipline pour repayer votre prêt vitesse gazelle.

Le fait de prendre une marge de crédit augmente votre taux d’endettement et peut vous rendre inéligible à un prêt hypothécaire si vous êtes déjà très endetté, c’est donc contre-productif. D’ailleurs, si vous êtes déjà endettés, peut-être devriez vous songer à réduire vos dettes avant d’acheter une maison. Je sais que la norme d’aujourd’hui veut qu’un prêt auto de 350$/mois, un prêt étudiant de 200$/mois et des meubles à petits paiements soient parfaitement acceptables, mais le fait d’ajouter une maison par-dessus le tout peut relever de la manoeuvre périlleuse.

En plus, si vous êtes endettés pas mal, c’est peut-être le signe que vous êtes pas dans le bon mindset au niveau financier. Une dette, c’est de l’argent que vous devez à un créancier, oui, mais surtout c’est de l’argent que vous enlevez de vos poches dans le futur. C’est pas optimal de vivre à crédit. Donc, demandez-vous si, si vous preniez un prêt sur marge de 20 000$+, seriez-vous prêt à vous garrochez tout vos sous sur la marge pendant 2-3-4 ans pour la rembourser vitesse grand V ou allez-vous vous payer un voyage dans le sud à la place?

Ce que je veux dire finalement…

Au final, je pense que certains  »tours de passe-passe » à crédit, comme le fait d’emprunter pour compléter une mise de fonds, peuvent être très payants pour une personne qui comprend ce qui se passe avec ses sous et qui est disciplinée dans ses paiements.

Sinon, la bonne vieille méthode d’épargner et d’attendre est tout aussi valide. Il ne faut pas oublier que certaines institutions rechigne à l’idée que la mise de fonds soit issues d’un emprunt, même si c’est légal et courant. Chez Desjardins, on comptait au départ payer le reste de la mise de fonds avec la marge de crédit pour étudiant de Nico. Ils ont dit non. On a alors fait réévaluer le triplex, fait débloquer une marge de crédit et dit qu’on payerait la mise de fonds de cette façon et ça a passé.

Si nous n’avions pas été capable de faire comme ça, on se serait dirigé vers une nouvelle institution ou même, on aurait fait appel à un courtier hypothécaire. Magasiner, ça paie!

Certains d’entre vous ont-ils été tentés par de compléter leur mise de fonds de cette manière?

L’avez-vous fait?

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3 Comments

  1. Je ne l’ai pas fait, mais ça aurait été une approche intéressante qui m’aurait fait sauver la SCHL sur ma maison. Mais.. Quand je vois notre ancien condo encore à vendre, à 12% de moins qu’on a eu sur le prix de vente, juste là ça rembourse l’assurance. On est moins riche mais l’esprit tranquille :P.

    Moi, de mémoire je n’ai pas vu ça sur ton blog, mais je serais curieuse de savoir ton avis sur rembourser plus vite son hypothèque versus ne pas le faire mais investir dans CELI/REER/whatever. Avec les taux d’intérêts bas, j’ai lu que c’était mieux d’investir mais avoir un avis québécois d’une blogueuse j’aimerais ça :P.

    • SaraJane

      29 novembre 2016 at 5:56

      Bonjour! C’est certain que si ton bien immobilier perd de la valeur et que tu te retrouves avec un passif plus grand que ce que le bien vaut, ça peut faire paniquer. La richesse, c’est aussi la zénitude!

      Je te conseille cet article qui peut peut-être t’éclairer: http://cenneshabitudes.com/rembourser-dettes-ou-epargner/
      Je prévois une suite un jour sur l’investissement vs rembourser ses dettes. Disons qu’avec notre nouvelle hypothèque à 2,7% et celle du triplex qui se paie toute seule, je préfère penser à investir avant de clairer mon hypothèque. Par contre, ça ne vaut pas dire que je ne vais pas essayer de la payer plus vite non plus. C’est une question de zénitude pour moi: quand ta maison est toute payée, une perte d’emploi est moins terrifiante!

      • Sorcière Frugale

        1 décembre 2016 at 12:03

        Oui, j’arrive quand même pas à me décider :P. On dirait qu’investir ça me fait peur encore donc j’y vais prudemment. Comme je travaille dans des services essentiels (santé) ça m’inquiète moins,

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