J’aborde ce sujet parce que j’ai envie que de diffuser la bonne nouvelle. Que ça se peut de se bâtir de l’équité à 22 et 23 ans, malgré le fait d’être aux études et d’avoir des dettes d’études. Faut juste être réaliste, planifier, encore planifier et bien choisir.

Notre méthode

Bon, alors. Commençons.  En arrivant à Sherbrooke en 2012, nous payions 520$ par mois pour notre loyer et notre budget était relativement serré; nous avions en moyenne 1000$ de budget mensuel. Cependant, nous savions où on voulait s’en aller et pour nous, l’achat d’immobilier dans un horizon de court-terme était ce qui nous motivait. On voulait devenir propriétaires, rénover et générer une plus-value intéressante et le plus tôt serait le mieux.

Comment acheter un triplex à 23 et aux études. J'aborde ce sujet parce que j'ai envie que de diffuser la bonne nouvelle. Que ça se peut de se bâtir de l'équité à 22 et 23 ans, malgré le fait d'être aux études et d'avoir des dettes d'études. Faut juste être réaliste, planifier, encore planifier et bien choisir.

 

On était pauvres, mais on était riches de rêves. (Awwww)

Ce qui fait que de septembre 2012 à décembre 2013, on a pédalé fort. On savait que ne pourrait probablement pas acheter avant la fin de nos études, mais on voulait pouvoir être en mesure de le faire à ce moment-là en amassant la mise de fonds au-préalable.

Je sais que plein de gens vont essayer de vous dire que pour acheter de l’immobilier locatif, vous n’avez pas besoin d’économiser pour une mise de fonds, mais la réalité, c’est que rare sont les gens qui se font donner 25 000$ cash, ou qui ont un partenariat possible à 22-23 ans. Oui ça se peut, mais c’est pas super commun, la plupart des gens commencent leur parc immobilier avec une mise de fonds épargnées de peine et de misère et bâtissent une équité pour la suite.

Autrement dit, je ne vous raconterai pas de menteries ici. Pour acheter notre premier triplex, on a économisé. Fort. Pis savez-vous quoi? Non seulement nous avons réussi, mais nous avons réussi    3 ans plus tôt que prévu!

6 mois avant la fin de mon bac et le début de ma maîtrise.

Bam!

Entre septembre 2012 et décembre 2013, nous prenions régulièrement le pouls de notre situation. Nous faisions notre bilan et on voyait notre épargne monté lentement mais sûrement. Chaque sous que je gagnais comme gardienne, je l’économisais. On s’était mis au défi de vivre exclusivement sur le montant des prêts et bourses pour économiser le reste. On refaisait notre budget régulièrement pour voir où on pouvait trimmer un peu et dégager plus d’épargne.

En décembre 2013, on avait accumulé 22 000$.

omment acheter un triplex à 23 et aux études. J'aborde ce sujet parce que j'ai envie que de diffuser la bonne nouvelle. Que ça se peut de se bâtir de l'équité à 22 et 23 ans, malgré le fait d'être aux études et d'avoir des dettes d'études. Faut juste être réaliste, planifier, encore planifier et bien choisir.

Nos critères

On savait que nous ne pourrions pas payer plus que notre loyer en frais mensuel, donc ça ne pouvait pas dépasser de beaucoup  550$-600$/mois en frais associés au logement.

On a dès lors exclu les maisons unifamiliales, qui étaient de toute façon trop grandes pour nous et qui ne cadraient pas avec notre vision d’investissement immobilier.

Une fois ça réglé, on s’est mis à penser à ce qu’on devait avoir pour pouvoir se permettre le bloc et ce que l’on voulait. La première constatation: on possédait 22 000$ en mise de fonds. Ce qui voulait dire que l’on pouvait se permettre un immeuble de 220 000$ maximum, s’il avait plus de deux logements, car pour les immeubles de 3-5 logements, ça prend 10% de mise de fonds. Ça réduit les opportunités!

On savait aussi qu’on voulait garder l’immeuble à long-terme, donc entre un duplex ou un triplex, on préférerait le triplex pour sa meilleur rentabilité à long-terme.

On voulait aussi au moins des 4 et 1/2 (entre 4 et 6  1/2), parce qu’ils sont BEAUCOUP plus faciles à louer que les logement plus petits à Sherbrooke.

Donc, si on récapitule, on voulait:

  • un immeuble à revenu
  • en-bas de 220 000$
  • Avec le plus de logements possibles
  • Les logements devaient être des 4 et demi et plus.
  • L’hypothèque et les frais devait être en-bas de 550$ par mois après les revenus.

Même dans un marché comme Sherbrooke où l’immobilier est abordable, c’était (et c’est toujours)  demander presque la lune. C’est pourquoi on pensait ne pouvoir acheter qu’en 2017.

On a fait nos devoir. On a regardé les quartiers que l’on voulait. Location, location, location qu’ils disent. Et c’est vrai. Si vous êtes dans une ville étudiante, la proximité du Cégep et de l’université et des lignes d’autobus est primordiales. Le quartier doit aussi avoir du potentiel; nous avions choisi le presque centre-ville. Tout est en train de s’y faire revitaliser. La Ville distribue des subventions aux propriétaires. Les maisons vont prendre de la valeur. Nous y serions à 5 min à pied du Marché de la Gare et du Lac des Nations,  des attractions de Sherbrooke.

Acheter une maison dans ce quartier, c’était un rêve plus qu’une possibilité. Les immeubles y sont souvent rénovés, donc c’était en-haut de notre budget. Les mises en vente sont rares.  On avait pris notre mal en patience.

Le hasard

Au Boxing Day de 2013, je surfe sur Centris (parce que oui, je visite souvent ce site!) et là…

Un triplex, avec trois 5 et 1/2, idéal, avec assez de terrain pour pouvoir faire 2 stationnements par logement.

Bien entendu, ça demandait des améliorations majeures et vites. Cependant un des trois logements était déjà loué, bonus!

Le prix? 199 000$. 20 000$ sous l’évaluation municipal.

Le potentiel locatif, 19 000$/année, était vraiment bien avec un ratio de presque 10.

La raison, il était en vente depuis presque 3 mois par… la banque. C’était une reprise de finance, et ils voulaient vendre. On a fait une offre conditionnelle à l’inspection pour 195 000$. Qu’ils ont acceptés.

Après une inspection, j’ai renégocier à 190 000$. Dans ma tête, c’était clair: c’était ce prix-là ou rien. On la voulait, mais au bon prix. Et on l’a eu à 190 000$.

Voici l’état dans lequel on l’a eu. Sale et déglingué, mais glorieusement à nous, en échange de l’hypothèque! La photo ne rend pas justice à l’état déplorable des deux cuisines inoccupées. Les portes d’armoires tenaient en place à cause de la graisse, car les vis ne tenaient plus rien. Quand tu veux acheter un triplex à 23 ans, tu fais des compromis!

Triplex, avant

Notre tactique

  • Mise de fonds

    Comme je l’ai dit plus-haut, certains ont d’autres tactiques. Nous, on a choisi la méthode traditionnelle: on a économisé, cenne par cenne, notre mise de fonds. En intégrant l’épargne à notre budget comme si c’était une dépense. Oui, oui! Dans le fond, si tu te dis que tu n’as pas le choix de payer ton cell, fais la même chose pour l’épargne. Même si on ne mettait que 25$ par semaine, on en mettait. On a fait des « semaines sans dépenses » et mis l’argent ainsi épargné dans notre compte-épargne.

  • Cautionnement

    Comme nous étions tous deux « sans-emploi » pour la banque, celle-ci était frileuse, malgré 10% de mise de fonds. Mes supers parents se sont alors portés volontaires pour nous épauler. Pas financièrement, mais simplement en mettant leur nom sur le contrat d’hypothèque. Autrement dit, si un jour nous devions arrêter de payer l’hypothèque, ce sont mes parents qui devraient payer, mais ne comptez pas là-dessus!

  • Super cote de crédit

    Malgré le cautionnement, comme nous étions les porteurs primaires de l’hypothèque, la première chose que la banque a regardé, c’est notre cote de crédit. Si celle-ci avait été inférieur à 700 points, on aurait pu oublier ça! Une cote de crédit, ça se soigne et ça ne coûte rien à soigner, alors c’était au coeur de notre stratégie. Depuis notre mariage en 2012, on faisait tout particulièrement attention à nos habitudes de crédit.

  • Revenus d’immeuble

    Avec un triplex, on pouvait espérer des revenus de locations de 1000$ par mois, donc ceux-ci s’ajoute aux revenus des propriétaires quand vient le temps de calculer le niveau d’endettement. Nous, seulement un des logements était loués, ce qui n’était pas super pour la banque, mais ça a aidé un peu.

Le calcul

Et maintenant, le calcul:

On paie actuellement:

  • 2×399$ par mois d’hypothèque (en bi-hebdomadaire accéléré)
  • 3600$/année en taxes (ouch), 350$/mois
  • 200$/mois en entretien

Sous-total: 1350$/mois
On reçoit:

  • 535$/mois
  • 560$/mois

Sous-total: 1095$/mois

Total: 255$/mois.

Booya!

Savez-vous quoi? On est plus riches qu’avant l’achat en terme mensuels. On a aussi une équité du tonnerre, car après 15 000$ de rénovations (et beaucoup, beaucoup de sueur) la banque a réévalué l’immeuble à 230 000$. Une augmentation de 40 000$, soit 117% annuellement, sur notre mise de fonds initiale :). Ça paie d’acheter un triplex à 23 ans.

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