Changement aux règles hypothécaires: ça affecte qui?

On les avait vu venir de loin: les changements annoncés aux règles hypothécaires sont discutées depuis presque 2 ans. En fait, depuis que le ministre des Finances conservateur Jim Flaherty avait averti les banques de pas se lancer dans une guerre de taux et que les banques ne l’avaient pas écouté. Le lendemain de l’avertissement, BMO offrait un taux à 2,89%, fermé 5 ans.

Avec les marchés en surchauffe de Vancouver et Toronto, la plupart des analystes disaient que ça prenait un resserrement. Plus près de chez nous, Montréal connaissait sa propre petite surchauffe. Le prix de certains immeubles avait quadruplé en 10 ans. Les taux excessivement bas profitent aux acheteurs qui peuvent ainsi se permettre plus grand parce que la mensualité est plus petite.

Sauf que depuis 6 mois au Québec, les mauvaises créances sont en hausse. Ça, ça veut dire que depuis 6 mois, les banques émettent plus de  »eille, tu m’as pas payé » et plus de gens décide de rendre les clefs de leur maison à la banque. C’est un peu inquiétant. Imaginez-vous si demain matin, les taux augmentaient en plus…

Les nouvelles règles.

C’est pour éviter que des ménages se retrouvent dans une situation précaire en cas d’une hausse de taux que le gouvernement a choisi de réagir. Au départ, la nouvelle règle voulait que si vous empruntiez 80% et plus de la valeur de votre maison, vous deviez maintenant vous qualifiez avec le taux fixe 5 ans, soit 4,64%. C’est en vigueur depuis le 17 octobre.

J’ai déjà écrit un article là-dessus, mais en gros, pour vous qualifier, les banques utilisent entre autres, un ratio qui calculent vos obligations financières mensuelles par rapport à vos revenus. Ce ratio ne doit pas dépasser 44%.

Cependant, on a appris hier le 19 octobre, que la nouvelle réglementation s’appliquera aussi à ceux qui fourniront une mise de fonds de 20% ou plus. Cette partie de la réglementation entrera en vigueur le 30 novembre prochain.

En tant que tel, la formule n’est pas nouvelle. Si vous preniez un taux variable, vous deviez déjà vous soumettre à cette règle. Ce qui est nouveau c’est qu’on l’applique maintenant à tous les types d’hypothèque, variable comme fermé 5 ans.

changement-regles-hypothecaires

Le calcul avant les nouvelles règles

Disons que vous avez un prêt auto à 200$ par mois, des taxes municipales à 300$, l’électricité à 150$, des prêts étudiants à 250$ et que vous désirez acheter une maison évaluée à 200 000$ avec une mise de fonds de 10%, ce qui donne des versements de 841$ (au taux de 2.89%) . Vous avez un salaire mensuel de 4000$.

Ça donne:

((200$+300$+150$+250$+841$)/4000$)*100

43.5%

Yé, vous passez le test (de justesse, vous devriez vous débarrasser de votre prêt auto!) et vous pouvez acheter votre maison adorée.

Après les nouvelles règles

Vous avez les mêmes obligations, mais maintenant, vous devez vous qualifier avec le taux fixe sur 5 ans de 4,64%.

Ça donne une mensualité de 1010$ au lieu de 841$. Vous ne paierez pas ce montant, mais ils font ce qu’ils appellent un test de stress: si demain matin, votre taux montait à 4,64%, seriez-vous encore dans une position correcte pour payer votre prêt?

On refait le même calcul:

((200$+300$+150$+250$+1010$)/4000$)*100

47,8%

Ça ne passe pas.

On fait quoi dans ce cas?

Vous avez trois choix: vous trouvez une maison moins chère (à moins de 166 500$ pour être précise), vous versez une plus grosse mise de fonds (50 000$ au lieu de 20 000$…) ou vous vous débarrassez d’une partie de vos dettes avant de réappliquer pour une hypothèque (juste faire sauter votre prêt auto vous ramène sous la barre des 44%).

Vous pourriez aussi augmenter vos revenus, mais c’est un peu plus touché, car les revenus de travailleurs autonomes sont difficiles à faire accepter et rare sont les emplois qui vous augmenteront sensiblement sur demande. Si c’est votre cas, dites-moi vous travaillez où!

Ce sont les mêmes options qui s’appliquent à tous, faites juste changer les montants.

triplex

Et si c’est pour un renouvellement/ second achat?

Malheureusement, le changement vous affectera aussi. Pour le second achat, vous pourriez vous retrouvez dans une situation où vous ne pouvez simplement pas acheter: avec une première hypothèque sur une maison, l’achat d’un chalet, par exemple, pourrait vous faire passer au-dessus de la barre du 44% et ciào le chalet.

Nous sommes dans cette situation. Nous avons un triplex et comptons en acheter un 2e dans la prochaine année. Disons que la situation va demander un peu plus de gymnastique de notre part en considérant les nouvelles règles. Le rythme de nos acquisitions pourrait ralentir.

Pour ceux qui doivent renouveler leur hypothèque et dont la situation n’a pas changé (même salaire, pas de nouveaux prêts, etc) vous n’aurez aucun problème à vous faire refinancer. Cependant, si vous avez vécu un changement important (perte d’emploi, baisse de salaire, prêts, etc) vous pourriez vous retrouver dans une situation difficile. La banque n’a pas le choix de renouveler votre prêt, mais attention, ça se fera selon ses termes et ceux-ci pourraient être moins avantageux qu’avant.

Aussi, certaines personnes vivant une séparation et voulant racheter la part de la maison de l’autre pourrait en être incapable dû aux nouvelles règles.

Comment fait-on pour éviter cette règle?

Rien. Les analystes pensaient que la nouvelle règle épargnaient les acheteurs qui versaient plus de 20% de la valeur de leur maison en mise de fonds, mais il a été annoncé hier que ce n’est finalement pas le cas.

Tout le monde qui achète (sauf les acheteurs de 5plex et plus) seront soumis à ces règles qui visent à éviter un crash dans l’immobilier.

En tant que tel, c’est une bonne chose. Ça évite aux gens d’acheter au-dessus de leur moyen. Dans la réalité pratique des choses, pour ceux qui voulaient acheter prochainement, ça peut faire ch*er en joualvert.

Une « bonne » nouvelle, c’est que si vous vous qualifiez largement avant, vous ne serez pas affecté ou très peu. Cette règle vise à éviter que des gens aux finances serrées achètent plus gros que ce qu’ils pourront assumer dans l’hypothèse d’une remontée des taux.

Je pense qu’il faut le voir comme un incitatif à mettre une plus grosse mise de fonds de côté et d’éviter d’être housepoor. Housepoor, c’est quand tu achètes une maison et que pendant l’année (ou les années) qui suit, tu manges des bines et des ramens, tu sors plus et tu pousses ton char pour le partir, parce que tu as mis toutes tes liquidités dans ta maison. On s’entend que 44% de ton salaire qui sort de ton compte chaque mois, sans que tu puisses rien y faire, c’est énorme.

Certains disent que le prix des maisons va baisser pour compenser. Je n’en suis pas si sûre. En fait, même que j’en doute. Je pense que si les prix s’ajustent, ce sera très légèrement, ou alors dans le secteur du marché haut-de-gamme. Les vendeurs seront peut-être plus flexibles, par contre.

Êtes-vous touché par ce changement? Je veux vous entendre à ce sujet!

Passez le mot!
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2 Comments

  1. Salut!

    J’adore ton blog! Donc nous on s’était préqualifiés pour une maison à max 320000$… on cherchait une maison unifamiliale dans un quartier de Montréal lol. Bon on savait qu’on allait mettre du temps à trouver vu le prix des maisons ici…
    Avec les nouvelles règles : notre max maintenant est à 310000$ ( surprennant quand même car on pensait 250000$) pour l’unifamiliale et max 410 000$ pour un duplex… là on sait à peu près ce qu’on vaut. Et on va prendre notre temps pour trouver quelque chose à notre goût.

    Avec ou sans les nouvelles règles, on avait pas l’intention d’acheter au max… et on regarde un peu plus loin que Montréal mais ça c’est une autre histoire….

    • SaraJane

      26 octobre 2016 at 10:42

      Merci! C’est chouette que tu puisses encore acheter! J’ai hâte de voir l’impact que ça aura sur d’autres, nous c’est encore ambigüe.

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