Category: Investissement immobilier

5 clefs de succès pour réussir un investissement immobilier

On a discuté dans l’article précédent de l’engouement pour l’immobilier dans les dernières années. Cette fois-ci, on discute de comment placer ses billes si on veut réussir notre investissement immobilier. Et en disant réussir, je veux dire: comment faire pour s’assurer que ce soit le plus près possible d’une passe de cash.

Quand on parle d’investissement immobilier, on peut parler de plusieurs choses. On peut parler de l’achat d’un immeuble pour la location,  générant des pflux financiers qu’on espère positifs à chaque mois.

On peut faire référence au si populaire flip, qui consiste en l’achat d’un immeuble sous sa valeur marchande pour le retaper (parfois des petits travaux, parfois des très gros) et le revendre à profit.

On peut aussi simplement faire référence à l’achat d’un immeuble sous sa valeur marchande, pour le retaper et le faire réévaluer pour utiliser sa plus-value pour financer l’achat des prochains.

Ça peut également être uniquement de la spéculation foncière.

Ça peut aussi être un mix and match de tout ça.

Quand on a acheté la maison en janvier dernier, c’était clair dans notre tête que ce n’était pas un flip. On voulait (et veut toujours)  y habiter à long-terme, mais on désirait une maison avec un potentiel de prise de valeur important.

Pourquoi? Parce que le but, c’est de financer le prochain immeuble à revenu avec la plus-value de la maison.

Même si on a commis quelques erreurs dans la réalisation du projet, on est quand même encore sur la track. Oui, on aurait peut-être dû la payer moins chère (j’estime qu’on a payé 10 000$ de trop), mais entre le moment où on a fait l’offre et le moment où l’on a acheté, deux projets commerciaux ce sont annoncés tout près de la maison, ce qui a fait augmenter sa valeur. Faque tsé… 😉

Les conditions de succès d'un investissement immobilier

Conditions de succès pour un réussir un investissement immobilier:

1-S’y connaître / être bien entouré

Y’a pas de honte à ne pas tout connaître, mais il faut le reconnaître et savoir bien s’entourer. Jamais je n’aurais acheter le triplex sans Nico et encore moins la maison et vice-versa. Je suis celle qui suit le marché, les prix, les tendances, les règlements. Appelez-moi Mme Admin (ou pas, c’est atroce comme nom!) Lui, c’est la planification des travaux, la réalisation et l’entretien. On a la chance d’avoir aussi un entourage qui sait nous donner de bons conseils.

En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel.

Et pour l’amour du ciel, faites inspecter!!

2-Analyser le marché visé

Vous devez connaître votre secteur et ses tendances sur le bout de vos doigts. Quels sont les clients qui loueront/acheteront l’unité que vous voulez achetez? Que recherchent-ils? Quels sont les éléments non-négociables? Quel est leur budget?

Le quartier a aussi un impact important. Certains quartiers ont plus de valeur que d’autres, ce qui rend la revente/location beaucoup plus facile. On peut presque tout changer à un immeuble, mais le quartier, ça, on est pris avec. Soyez donc certain de l’emplacement! Restez à l’affût des projets de développement domiciliaire, de construction d’école, de projets commerciaux qui viendraient dynamiser un quartier pouiche.

Notre triplex a été acheté dans le ghetto et c’est maintenant un quartier en croissance, ce qui facilite la location. On est rendus in.

3-Ne pas acheter trop cher

Certaines rénovations, comme refaire l’électricité, la plomberie, changer la fournaise, etc., ne sont pas des rénovations payantes en terme de valeur marchande. Vous devrez considérer ces aspects dans le calcul du prix offert pour l’immeuble. Si vous payez trop cher en partant, ce sera difficile d’avoir un retour sur investissement positif.

Autrement dit, calculer votre prix maximum et tenez-vous y, parce  que payer trop cher, c’est mettre un clou dans le cercueil du projet dès le départ.

 

4-Bien planifier son budget rénovations, plus contingence.

Misez sur les éléments qui apportent le plus  »wow pour le dollar » (traduction libre de bang for your buck). Dans le logement récemment rénové du triplex, on a misé sur un plancher chauffant de céramique, de nouveaux planchers flottants « haut de gamme » et de nouvelles armoires dans la salle de bain. De notre recherche, c’était ce que les locataires recherchaient le plus comme éléments dans un logement.

Les planchers ont coûté 5000$ et les armoires 500$.  Le plancher de céramique à une durée de vie de 20 ans, alors on va pouvoir l’amortir longtemps et les armoires ont sérieusement rafraîchi le look de la salle de bain. Résultat? On a loué l’appartement en 1 visite.

Il est aussi important de se demander si vous serez  capable de faire financer les rénovations. Devrez-vous le payer de votre poche? Parce que ça peut sérieusement changer un projet!

Quels seront les délais? Aurez-vous les liquidités pour maintenir le projet à flot si les rénovations devaient s’éterniser?

Toutes des questions auxquelles vous devriez prendre le temps de répondre en sirotant un p’tit verre, à tête reposée. Pas sur le coin du comptoir en faisant une offre d’achat.

Just sayin’

5-Être prêt à vivre des moments de stress

Oh. Que. Oui.

Dois-en dire plus?

Chaque projet, aussi bien planifié soit-il, rencontre un moment de stress.

La Ville tarde à approuver le projet.

Le contracteur choisi doit repousser le chantier.

La couleur choisie est discontinuée.

Le sous-plancher est pourri et doit être refait.

Si certains s’imaginent que l’investissement immobilier est moins stressant que d’investir ses sous « à la Bourse » (ce qui soit dit en passant, ne veut pas dire grand chose 😉 ) ils seront amèrement déçu. L’immobilier, ce n’est pas sans stress! Non seulement vous y serez confronté, mais vous serez au coeur des décisions.

Quelles sont les conditions de succès d'un investissement immobilier

Malgré tout ça, bien souvent, le « bon coup » en immobilier ça se joue sur le guts. On accumule les infos sur le quartier, les prix, le financement et un jour, on voit NOTRE immeuble en vente. Et on le SAIT que celui-là vaut la peine qu’on s’y intéresse d’un peu plus près.

Quand on a fait nos deux achats, notre entourage étaient (et sont encore) découragés. Sauf que c’est nous qui avons investi notre temps et notre énergie dans la réalisation de ses projets et qui aujourd’hui récoltent les bénéfices. On savait qu’il y avait un potentiel incroyable à chaque fois. Oui, on est épuisés, mais heureux.

Prends ça dans les gencives, p’tit mononcle fendant.

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L’immobilier,une passe de cash?

Vous pensez que d’investir dans l’immobilier représente la voie du salut  et que c’est une manière rapide de devenir riche? Ce n’est peut-être pas exactement ce que vous pensiez…

Dans les dernières années, il y a eu comme une montée de l’engouement pour l’immobilier. C’est probablement dû à une foule de facteurs, des émissions comme Propriétaires et prospères, à des taux hypothécaires historiquement bas, jumelés à un espèce de prophétie auto-révélatrice concernant le prix des maison constamment en hausse.

Une chose est certaine, on vit dans une espèce de frénésie/besoin d’acheter à tout prix.

Faites simplement regarder le nombre d’articles qui sortent à chaque mois concernant le fait que les 25-35 ans se font éjecter du marché immobilier et que c’est la mort de l’accès à la propriété telle qu’on l’a connue. Malgré une tendance émergente du retour à la location, la plupart des gens veulent encore être propriétaire.

Si je ne dis pas que je ce n’est pas une bonne chose (hey! après tout, je suis dedans jusqu’au yeux, avec un triplex et une unifamiliale) je pense qu’on doit défaire le mythe que l’immobilier, c’est toujours un investissement rentable, payant et rapide. Une passe de cash, quoi!

'investissement immobilier

C’est quoi, un investissement?

En premier, définissons c’est quoi un investissement. Je disais dans mon article Investir, par où commencer, que l’investissement c’est:

« …créer de la valeur avec vos dollar. Si vous achetez des actions d’une compagnie, elle se servira de l’argent recueilli ainsi pour financer l’achat d’actifs ou le lancement d’un nouveau produit, ou encore, pour relancer ses opérations. Si vous achetez des obligations municipales, la municipalité se servira des sous recueilli pour financer des infrastructures qui bénéficieront à tous ses citoyens.

En échange de leur prêter des sous, vous aurez accès à un certain rendement. Les obligations verseront un coupon (intérêts). Les actions pourraient verser un dividende, mais surtout, elles croîtront. Si vous investissez dans votre entreprise, vous vous verserez un dividende. Si vous achetez un bien immobilier, vous devriez voir sa valeur augmenter au fil du temps. »

Bam, je viens de m’autociter. Je me fais penser à un de mes profs d’université.

Faque, en gros, pour considérer qu’un achat immobilier est un investissement, vous devriez faire de l’argent entre le moment de son achat et le moment de sa vente.

Par exemple, vous achetez une maison unifamilial avec une mise de fonds de 10 000$. Six mois plus tard, vous la revendez 15 000$ de plus, après y avoir mis 5000$ de rénos et avoir payé 5000$ de frais divers (intérêts, mutation, notaire, etc).

Votre profit (avant impôt) est de 5000$ et votre rendement sur investissement est de 50%.

La réalité, c’est que la plupart des gens malgré une hausse du prix des maisons, ne feront jamais de l’argent à la vente. Oui, ils la vendront plus cher qu’ils l’ont payé, mais en considérant tous les frais et l’inflation, ils auront fait à peine plus qu’un CPG (ark). Une maison, c’est d’abord et avant tout, pour la plupart des gens, une forme d’épargne forcée.

Mais ils restent des gens qui en tirent réellement un profit, alors…

Est-ce facile?

Oui … et non.

Techniquement, vous achetez un bien immobilier, vous l’améliorer et vous le mettez en vente/location, pour en tirer un profit.

Sauf que si c’était si facile, tout le monde le ferait. Dans la réalité, y’a un paquet de facteurs qui jouent, certains qu’on peut contrôler et d’autres pas.

C’est un projet complexe à gérer où plusieurs intervenants viennent jouer. Du courtier à l’inspecteur, de l’entrepreneur à l’urbaniste en charge de votre demande de permis à la Ville, il y a un tas de gens qui auront leur mot à dire dans votre projet.

Sans oublié le financement. C’est un gros montant que vous allez essayer de faire financer et il y a des risques d’associées pour la banque. Ça implique qu’elle pourrait demander de bonnes garanties. Ça peut avoir un impact sur votre capacité de financement pour les années à venir!

Par contre, bien monté et réfléchi, c’est certain que ça se fait et même très bien!

Ce n’est pas un  »revenu passif »

Et puis l’immobilier locatif, ce n’est pas un revenu passif.

immobilier

Eh oui, va falloir se lever!

Autrement dit, oui, l’achat d’un immeuble peut être une façon d’acquérir un actif qui pourrait s’apprécier au fil du temps et jouer le rôle de réservoir de valeur. Un peu comme le fait d’acheter une livre d’or. Sauf que la livre d’or, vous n’aurez pas à l’entretenir, payer des taxes dessus, refaire le toit, etc. Vous ne découvrirez pas non plus que l’ancien proprio a caché un puisard sous le plancher d’un logement (#histoirevraie).

Vous n’aurez pas à vivre avec les affres d’un marché du logement donnant beaucoup de droit aux locataires ou à homestager votre livre d’or.

Les flips non plus, c’est loin d’être passif! Même si vous ne faites pas vous-mêmes les travaux, les coordonner demande beaucoup de temps et d’énergie.

Sommes toutes…

Quant à faire une  »passe de cash », j’ai des doutes. Des professionnels, armés de suffisamment de liquidités et de contacts peuvent effectivement faire augmenter rapidement la valeur d’un immeuble pour le refinancer et passer au prochain. Je n’ai aucun doute là-dessus. La clef du succès repose dans la rapidité du délai entre l’achat et la mise en vente/ location.

Un couple qui met toutes ses économies dans la mise de fonds et qui lèvent les coussins du divan pour payer le notaire risquent de trouver l’expérience plus stressante. Stressante, mais possible! Sans faire une passe de cash, il leur sera possible de faire augmenter sensiblement la valeur de leur immeuble.

Par contre, pour que l’immobilier soit  »payant » il faut soit:

  • Le vendre et encaisser la plus-value
  • Utiliser la plus-value généré sur un immeuble en le ré-hypothéquant et la réinvestir
  • Pouvoir augmenter les loyers en conséquence

Autrement, vous avez simplement fait augmenter la valeur de votre bien et le montant des taxes qui vient avec. #paspayant

En passant, saviez-vous que vous pouvez vous servir de votre marge de crédit hypothécaire pour investir et que les intérêts de celle-ci deviennent déductibles? C’est une des façon d’investir la plus-value d’un immeuble sans le vendre.

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3 bonnes raisons d’acheter un plex laid

Pour commencer dans l’immobilier locatif, il faut avoir l’œil pour reconnaître le potentiel d’un immeuble. S’il est bien placé, qu’il offre des logements intéressants et qu’il ne demande pas de travaux majeurs (structure, électricité, plomberie) le fait qu’il soit laid ne devrait pas être un frein. Voici comment j’en suis arrivée à cette conclusion, mais aussi 3 bonnes raisons pour considérer l’achat d’un immeuble à revenu qui demande un peu d’amour. 

Récemment, on faisait faire un estimé pour l’installation de planchers chauffants dans notre logement du rez-de-jardin et l’entrepreneur nous dit, juste après nous avoir dit bonjour:

« Les rénovations, est-ce que c’est parce que vous voulez vendre, parce que si vous voulez vendre… »

Il faut comprendre ici qu’il nous signifiait son intérêt pour le triplex.

Ça m’a comme fait un petit velours. Ce bloc-là, quand on l’a acheté, le monde nous traitaient de fous. Même mes parents, qui sont toujours un très grand soutien, m’avaient dit:

« Faut commencer quelque part, hein? »

On va se le dire franchement, le bloc, il était LAID. Les poubelles débordaient en-avant, les balcons n’avaient jamais été entretenus, le terrain en arrière était une jungle. Un de nos locataires barricadaient son balcon avec du polythène à chaque hiver et ne l’enlevaient qu’en juin. Il était HORRIBLE.

3-bonnes-raisons-acheter-immeuble-laid

 

Et c’est pour ça qu’on l’a acheté. En fait, je devrais dire que comme son aspect extérieur laissait à désirer, les acheteurs ne se bousculaient pas au portillon et il a attendu plus de 6 mois sur le marché. La banque qui le détenait était plus-que-prête à s’en débarrasser et on l’a eu à un prix qui faisait du sens. Autrement dit, comme il était laid, personne n’en voulait et le prix a diminué en conséquence.

La loi de l’offre et la demande, ça vous dit quelque chose? 😉

 

3-bonnes-raisons-acheter-immeuble-laid

Épinglez sur Pinterest pour retrouver l’article plus facilement 🙂

Alors pourquoi acheter un immeuble laid?

On a refait évaluer le triplex cette année, pour l’achat de notre maison. L’immeuble a pris 45 000$ de valeur en 3 ans!  Avec le recul, je suis en mesure de mettre des mots sur mon intuition du départ et de vous donner trois bonnes raisons d’acheter un plex laid.

Ils coûtent moins cher à l’achat

Qui dit prix plus-bas, dit plus petite hypothèque et dit plus petits paiements mensuel (duh!) Ça peut permettre à certaines personnes, disons, ahem, deux étudiants pauvres, mais motivés, d’acquérir une propriété, même avec leur mise de fonds est limitée. C’est un excellent moyen de se  mettre les pieds dans le merveilleux monde de l’investissement immobilier.

De plus, toute chose étant égale par ailleurs, un immeuble avec un prix plus-bas génère techniquement plus de cash-flow (parce que plus petits paiements hypothécaires).

Aussi, votre endettement sera moindre au départ, et éventuellement, votre valeur nette plus grande.

Leur plus-value/l’équité potentielle est plus grande

Un immeuble fraîchement rénové, à moins d’une demande exceptionnellement forte (pensez Toronto, ou le Plateau y’a 5 ans), ne prendra pas plus de valeur que l’inflation (théoriquement). Dans notre cas, on a payé l’immeuble 190 000$ en 2014. On y a investi 20 000$ (en date de 2016), pour un total de 210 000$. En novembre 2016, il a été évalué à 235 000$. Chaque dollar investi est allé chercher 1,25$ de plus-value.

Si j’avais acheté un immeuble rénové en 2014, jamais il n’aurait pris autant de valeur en 2016. C’est avec cette équité que nous avons pu financer l’achat de la nouvelle maison (après avoir tâté le marché du plex pendant quelques temps), on a décidé d’attendre un peu). Quand on veut investir en immobilier, il est commun (et conseillé) d’utiliser l’équité qui découle du premier immeuble comme mise de fonds pour l’achat du suivant.

Sans plus-value/équité, pas de mise de fonds et pas de nouvel immeuble.

Les logements à rénover peuvent être augmentés de prix

Ok, avant qu’on crie à l’embourgeoisement, il faut savoir que:

  1. C’est normal que les prix augmentent
  2. Un proprio ne peut pas mettre dehors un locataire pour faire des rénovations et augmenter ses loyers unilatéralement.

Quand on a acheté, j’avais fait une vérification du loyer moyen que les logements pouvaient nous rapporter sans les rénover. Environ 470$. Pour des 5 1/2. Par contre, dans le quartier où l’on achetait, un logement bien entretenu se louait 550$/mois.

Après des rénovations de 5000$ dans le logement du haut, nous le louons maintenant 560$. Notre logement du bas, celui que nous occupions, a fait l’objet de 3000$ de réno en 2014. Il est déjà loué pour juillet (et un autre objectif à cocher!) pour 540$. Comme c’est un petit 5 1/2 dans un rez-de-jardin, sans ces améliorations, je n’aurais pas pu demander plus de 450$. Le seul logement dont l’intérieur n’a pas été touché a quand même été augmenté de 505$ à 535$, grâce aux améliorations extérieures.

Autrement dit, pour 20 000$ en rénovations, je récupère 210$ de plus par mois. 2520$ par an. Et mes loyers sont exactement sur la médiane du prix des loyers dans mon secteur. Je pourrais louer plus cher, mais je préfère avoir des locataires de qualité qui apprécient leur logement et qui y restent.

On s’entend ici que je ne parle que de travaux esthétiques et pas d’éléments majeurs, comme, entre autre, de l’infiltration d’eau et des problèmes de structure. Simplement, parfois, il faut voir au-delà des premières impression et de la crasse pour apercevoir le potentiel qui s’y cache. Et ne pas avoir peur de l’ouvrage… beaucoup d’ouvrage!

Pourquoi-acheter-immeuble-laid

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Achat immobilier: 5 conseils pour une négociation réussie

Dans la vie, j’ai appris deux choses: la première, c’est que tout coûte pas mal plus cher que tu penses. La deuxième, c’est que tout se négocie. La négociation, c’est un art et on devrait l’apprendre à l’école!

En octobre, je trouvais ça bête d’acheter une unifamiliale tandis que nous n’étions encore que deux. Nous ne comptons pas ajouter d’héritiers à la famille de sitôt et l’idée d’acheter une belle grande maison qui resterait vide, alors que nous aurions pu acheter un immeuble rentable pour nous loger, c’était une aberration à mon sens.

L’unifamiliale, ce n’est pas comme le plex. Tu ne peux pas voir ça comme un investissement pur et simple.
Les gens vont souvent dire que leur maison est leur investissement, mais une maison, ce n’est que de l’épargne forcée. Un peu comme l’achat d’une assurance-vie encaissable (ark).

Si tu es chanceux, ta maison va s’apprécier plus que le montant total d’intérêts que tu vas payer sur 25 ans et tu feras un petit profit, mais si tu comptes l’entretien et les taxes, ton profit est nul. Ça veut pas dire de ne pas acheter. Ça veut dire qu’une maison est simplement un actif, une réserve de valeur, qui permet de se loger et d’être vendu pour récupérer l’investissement à la fin.

Je ne juge pas ici, loin de là. Pour certaines personnes, le fait d’acheter une unifamiliale est plus brillant que de rester en logement et l’immobilier locatif, c’est pas pour tout le monde.

Ce qui fait qu’en novembre, j’ai fait une offre d’achat sur une unifamiliale, avec grand terrain et garage. Ma vie est pleine de contradictions…

5-conseils-négociation-réussie

Comment c’est arrivé?

Franchement, je ne sais pas encore. C’est une toute nouvelle réalité pour moi. Je ne me voyais pas propriétaire d’une unifamiliale avant encore 3-5 ans, mais après la visite catastrophique d’un immeuble et l’absence d’opportunité qui nous convenait sur le marché des immeubles à revenu, j’ai étendu mes recherches du côté de l’unifamiliale, parce que j’adore magasiner sur Centris. Genre que c’est un de mes loisirs préférés. Je « spotte » les maisons à potentiel, évalue leur valeur réelle, Nico et moi on en jase, on argumente, on rêve un peu, mais on visitait jamais.

Les conditions

J’ai donc pris une attente avec Nico. J’acceptais de regarder de l’unifamilial à condition que:

-La maison soit sous la barre des 220 000$ (ou puisse se négocier en-bas de ce prix)
-Qu’elle aie un potentiel de prise de valeur
-Minimum de 10 000 pi. carré de terrain
-Qu’elle aie besoin d’un peu d’amour (ben quoi, on aime ça faire des rénos…)

C’est ainsi que j’ai commencé mes recherches.

Acheter une succession ou une reprise de finances

Notre triplex, nous avions acheté une reprise de finances. Le processus peu conventionnel d’achat (pas de vendeurs, mais un interlocuteur qui est la banque) ne nous stressait pas et nous étions prêt à répéter l’expérience.

Il faut dire que le fait d’acheter dans une situation non-traditionnel permet un rendement à l’achat souvent impressionnant. Sur le bloc, nous avions fait presque 117% de rendement, car nous avions acheté en-dessous de la valeur marchande.

J’ai donc utilisé l’outil Mon Prospecteur pour voir les dernières transactions au Registre Foncier. Avec Mon Prospecteur, on peut voir les maisons (ou immeubles) qui ont reçu un avis de 60 jours, qui sont en reprise de finances ou les successions.

Le fait d’acheter une maison qui n’est pas encore à vendre, ça demande du guts, mais ça offre de belles opportunités. Imaginez-vous si vous vous présentez chez quelqu’un dont la banque menace de reprendre les clefs de sa maison en lui offrant la valeur restante à son hypothèque… Vous lui évitez de devoir rendre les clefs à banque et de tout perdre, et vous, vous obtenez une maison à un prix plus-bas que si vous l’aviez acheté selon les canaux traditionnels.

Quelque maisons nous ont intéressés, mais jamais assez pour faire les démarches. Et puis un jour, sur Centris, en élargissant mon rayon de sélection, je suis tombée sur ma maison de rêve. 15 000 pi. carré de terrain, vintage à l’os, dans un quartier haut-de-gamme de Sherbrooke.

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Cette fois-ci, nous achetons une succession, sans garanti légales. Nous la payerons sous la valeur marchande aussi. Elle demande des travaux d’esthétiques majeures (cuisine, salles de bains (2) et murs à abattre) et la réfection des drains français. La raison pour laquelle elle n’était pas sur Mon Prospecteur? Elle a été léguée il y a plus de 3 ans et les héritiers ont décidé de la mettre sur le marché en octobre dernier seulement.

La négociation

Les vendeurs demandaient 195 000$. Les comparables se vendent entre 230 000 et 250 000$. Il y a pour 35 000$ de travaux à faire rapidement, ce qui ramenait son prix réel à 230 000$. Trop cher. Idéalement, quand tu achètes sans garanti, tu achètes 10% de moins que la valeur marchande pour justifier ton risque. En plus, là, je me claque les travaux plutôt que de l’acheter clef en main.

Ce qui fait que j’ai négocié.

Première offre à 165 000$.

Les vendeurs ont fait une contre-offre à 182 000$

On a dit non. Et continué à magasiner en laissant les vendeurs poireauter un peu.

Les vendeurs sont revenus en disant qu’ils prendraient 170 000$.

170 000$ était notre maximum. Et franchement après l’inspection, on aurait pas pu la payer plus. Je pense franchement que si j’avais vraiment voulu un investissement, j’aurais dû payé 160 000$.

Mais je l’aiiiiimmmeee. Mes émotions viennent de me coûter 10 000$.

Au final

Nous avons pu utiliser la plus-value du triplex pour faire notre mise de fonds et éviter de payer la prime SCHL. Et comme nous étions propriétaire-occupant du triplex, on a pu faire libérer la plus-value sous la forme d’une marge de crédit plutôt qu’un refinancement complet (plus pratique!).

Nous n’aurons qu’une hypothèque de 136 000$ (et une marge de crédit hypothécaire de 14 000$ pour la mise de fonds) à rembourser, dans un quartier où les comparables se vendent 250 000$.

C’est une équité à court-terme de 40 000$. Nous pourrons utiliser l’équité libérée sur la maison pour racheter un immeuble dans le futur ou investir en bourse. Je suis aux oiseaux et Nico aussi. Il voulait un garage, mais savait que ses chances étaient minces, connaissant notre budget. Il aura maintenant un garage double pour tous ses projets.

5 conseils pour une négociation réussie

1-Faites vos recherches sur les quartiers qui vous intéressent: comparables, écoles, ventes dans les derniers mois, prix moyens, délais moyens, etc.

Plus vous en connaissez mieux c’est. Vous serez capable de mieux cerner rapidement le potentiel de la maison, l’écart entre le prix de vente et la valeur réelle.

On peut toujours négocier, même dans un marché qui favorise le vendeur, mais ce n’est pas toujours pour le prix! Dans une maison chauffée à l’huile, on pourrait négocier que le vendeur nous laisse l’huile gratis ou encore qu’il paie pour l’entretien annuel.

La date de prise de possession se négocie aussi et les inclusions. Bref soyez créatif, mais aussi réaliste, on peut tout négocier, mais tout à une valeur aussi. La clef, c’est l’information que vous avez. Ou comme dirais l’autre:

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2-Connaissez-en un minimum sur les travaux de base d’une maison.

Idéalement, vous devriez reconnaître rapidement les travaux à faire et leur prix approximatif. Moi, en entrant dans la maison, je savais que les planchers étaient à sabler et que la cuisine devrait être refaite. Juste ça, j’étais à 13 000$.

Une nouvelle toilette est 250$. Une fenêtre de 30po installée, c’est 500$. Un dosseret de céramique, c’est 800$. Si vous le faites vous-même tant mieux, mais ne négligez pas ces choses. En plus, il y a toutes les choses qu’on ne peut pas voir qui pourrait s’additionner. Bref, éviter d’être comme Jon Snow:

5-conseils-négociation-tout-savoir

En plus, vous pourrez évaluer les rénovations qui ont déjà été mises dans la maison. Si beaucoup d’esthétisme à été mise mais que les galeries tombent en ruines, ça devrait vous mettre la puce à l’oreille…

3- Trouvez vous un bon courtier.

Un bon courtier, c’est de l’or en barre. Elle ou il vous guidera dans vos démarches et saura vous conseiller et vous renseigner sur les comparables, les délais, les prix de ventes, etc.

4-Gardez vos émotions en vue quand vous négocier.

J’ai été en mesure de le faire une partie du chemin et en cours de route, j’ai laissé un peu mon coeur paraître et j’en  »paie » le prix aujourd’hui.

C’est correct d’aimer une maison, mais dites-vous que si vous le laissez paraître vous donnez un avantage au vendeur. Laissez-le se mettre le pied dans la bouche. S’il indique qu’il est attaché à la maison à cause des souvenirs, soulignez à quel point vous aimez l’âme du bâtiment. S’il dit qu’il est pressé de vendre, car il est à court d’argent, offrez de reprendre rapidement la maison (en négociant à la baisse), bref utilisez ce que vous pouvez apprendre à votre avantage.

Un conseil? Si vous négociez votre prix à la baisse, aller au prix le plus bas que vous pensez que la maison vaut et enlever 2300$.

Genre, ça vaut au prix le plus bas 190 000$ selon vous? Faites une offre à 187 700$. Les chiffres pas ronds feront passer à vos vendeurs que vous avez calculé quelque chose du prix et que vous faites l’offre en conséquence. En plus, vous partez avec une marge de manœuvre dans la négociation.

5-Fixer les limites

Avant d’entrer dans n’importe quelle négociation (salaire, prix de l’auto, assurances), fixez-vous votre objectif et fixez votre prix de sortie, sinon vous risquez de perdre au change. Ne laissez pas vos émotions vous chuchotez à l’oreille:

« Voyons, pour 200$ de plus, tu peux accepter »

Soyez rationnel, connaissez la valeur de ce que vous voulez obtenir et jouer avec le silence. Le silence est inconfortable.

Soyez aussi prêts à quitter la table si vous n’êtes pas capable d’obtenir un prix satisfaisant. C’est correct de le faire, ne dépassez pas vos limites et ne vous étranglez pas avec des paiements pour un achat immobilier fait sur un coup de coeur.

Nous, notre maximum, c’était 170 000$. On n’a pas bougé de ça. Les vendeurs nous seraient revenus à 172 000$ qu’on aurait laissé faire.

 

Et vous avez-vous d’autres conseils pour négocier l’achat d’une maison?

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Emprunter pour sa mise de fonds: à faire ou éviter?

Suite à l’article de la semaine dernière, j’ai envie de continuer un peu plus sur le sujet de l’emprunt pour compléter une mise de fonds. Entre autre, parce que ma douce moitié m’a demandé une question qui m’a fait réfléchir. Je n’ai pas abordé cette aspect la semaine dernière et je compte le faire aujourd’hui.

La question était : est-il toujours avantageux emprunter pour compléter sa mise de fonds?

La réponse est: ça dépend.

Le contexte actuel, avec des taux très très très bas, permet ce passe-passe. Actuellement, je peux mettre mes sous de côté dans un compte-épargne très liquide qui me rapportera 2% d’intérêts. Je peux aussi emprunter à un taux ridicule: 2,7%. J’aurais pu attendre un an, amasser le reste de ma mise de fonds (14 000$) et acheter seulement l’an prochain. Ça aurait été la chose logique à faire. Je ne crois pas qu’emprunter pour se payer quoi que ce soit ne soit optimal. Emprunter, c’est se priver d’un revenu dans le futur et je ne voudrais pas que mon moi du futur soit dans la crotte parce que j’ai fait la rumba aujourd’hui.

Mais emprunter la différence qu’il me restait à amasser (14 000$/ 34 000$) me coûtera 600$ sur 3 ans. 600$ sur trois ans pour une maison qui est en tout point parfaite, j’était prête à le payer.

C’est aussi possible dans ma situation parce que je me connais et je sais que j’ai la discipline nécessaire pour rembourser rapidement mon emprunt. On parle quand même de la fille qui à réussi à épargner 20 000$ avec un revenu brut de 45 000$ l’an dernier. Comme le fait d’emprunter pour compléter ma mise de fonds me permet d’épargner presque 16 000$ sur la durée de mon hypothèque, je considère que le jeu en vaut la chandelle.

Alors, comment vous faites pour savoir si ce serait payant pour vous? On s’entend ici que je ne parle pas de l’aspect mathématique de la chose, ça je l’ai traité dans mon article précédent, mais je parle ici des aspects qualitatifs entourant votre situation. J’ai pensé à quelque éléments qui vous aideront à départager le tout.

emprunter-mise-de-fonds

Dans quelles situations devrions-nous emprunter pour une mise de fonds:

-Les taux des marges de crédits sont bas

On s’entend que si vous empruntez à 11% pour votre mise de fonds, il est probable que ce ne soit pas payant de le faire. L’accès à une marge de crédit, qui habituellement des taux plus bas, est ce que la plupart des gens préfèrent.

-C’est pour un immeuble locatif

Les intérêts qui sont encourues sur un prêt qui sert à acheter un immeuble locatif sont déductibles d’impôts. Autrement dit, vous pouvez les réclamer en faisant votre déclaration et au final votre prêt ne vous coûte rien de plus que le capital.

-On est suffisamment disciplinés pour rembourser le prêt rapidement

Plus vous prenez de temps à rembourser plus ça coûte cher. C’est la magie de l’intérêts composés. Une bonne règle du pouce? Considérez que 5 ans, c’est suffisamment long.

-Ce n’est pas pour s’endetter au-delà ses moyens en achetant un palace

Ceci est une règle qui devrait s’appliquer en tout temps. Mon raisonnement à moi: si vous étiez prêt à acheter cette maison avec seulement 5% de mise de fonds, pourquoi ne pas booster votre mise de fonds à 20% et vous épargner des sous sur 25 ans? Autrement dit, n’acheter pas une immense cabane juste parce que vous avez les sous. Ça, c’est ridicule.

À l’inverse, il y a des situations où l’on ne devrait pas emprunter pour constituer la mise de fonds:

-Si vous n’avez même pas 5% de mise de fonds

Vous ne pouviez pas acheter avant d’emprunter votre mise de fonds? Ben, vous ne devriez pas emprunter pour acheter. Posséder un immeuble (maison ou immeuble à revenu) demande une bonne discipline avec l’argent. Aussi la plupart des banques n’accepteront pas une mise de fonds financées à 100%.  Si vous n’avez pas été capable d’épargner suffisamment de sous pour avoir un minimum de 5% de la mise de fonds pas vous-même, c’est possiblement pour une de ces trois raisons:

1- Vous n’êtes pas en contrôle de vos finances
Si c’est comme ça, prenez un an pour reprendre en mains vos finances. J’ai écrit un super article à ce sujet!

2- Vous ne faites pas assez de sous
C’est malheureux, mais ne vous mettez pas dans une situation difficile juste pour être propriétaire. Ça ne sert à rien d’avoir une maison, mais pas d’argent pour l’entretenir et vivre un peu.

3-Les maisons sont trop chères de par chez-vous.
Être locataire, y’a pas de honte à ça! C’est faux de penser que vous devez absolument avoir une maison        pour réussir votre vie! Si j’étais à Montréal ou Toronto, je serais la première à rester dans un 4 et demi et piler mon argent dans mes REER!

-Si vous n’avez pas accès à une marge de crédit

Je pense vraiment que le seul moyen de faire cette manoeuvre c’est d’avoir accès à du financement flexible. La marge de crédit est bien pour cette raison: vous pourriez décider de tout rembourser en 6 mois et il n’y aurait pas de pénalités. Sinon, y’a le fait d’emprunter à maman/papa, mais si vous connaissez un meilleur moyen de mettre la marde dans une famille, je voudrais le connaître…

-Si vous êtes déjà endettés ailleurs ou manquez de discipline pour repayer votre prêt vitesse gazelle.

Le fait de prendre une marge de crédit augmente votre taux d’endettement et peut vous rendre inéligible à un prêt hypothécaire si vous êtes déjà très endetté, c’est donc contre-productif. D’ailleurs, si vous êtes déjà endettés, peut-être devriez vous songer à réduire vos dettes avant d’acheter une maison. Je sais que la norme d’aujourd’hui veut qu’un prêt auto de 350$/mois, un prêt étudiant de 200$/mois et des meubles à petits paiements soient parfaitement acceptables, mais le fait d’ajouter une maison par-dessus le tout peut relever de la manoeuvre périlleuse.

En plus, si vous êtes endettés pas mal, c’est peut-être le signe que vous êtes pas dans le bon mindset au niveau financier. Une dette, c’est de l’argent que vous devez à un créancier, oui, mais surtout c’est de l’argent que vous enlevez de vos poches dans le futur. C’est pas optimal de vivre à crédit. Donc, demandez-vous si, si vous preniez un prêt sur marge de 20 000$+, seriez-vous prêt à vous garrochez tout vos sous sur la marge pendant 2-3-4 ans pour la rembourser vitesse grand V ou allez-vous vous payer un voyage dans le sud à la place?

Ce que je veux dire finalement…

Au final, je pense que certains  »tours de passe-passe » à crédit, comme le fait d’emprunter pour compléter une mise de fonds, peuvent être très payants pour une personne qui comprend ce qui se passe avec ses sous et qui est disciplinée dans ses paiements.

Sinon, la bonne vieille méthode d’épargner et d’attendre est tout aussi valide. Il ne faut pas oublier que certaines institutions rechigne à l’idée que la mise de fonds soit issues d’un emprunt, même si c’est légal et courant. Chez Desjardins, on comptait au départ payer le reste de la mise de fonds avec la marge de crédit pour étudiant de Nico. Ils ont dit non. On a alors fait réévaluer le triplex, fait débloquer une marge de crédit et dit qu’on payerait la mise de fonds de cette façon et ça a passé.

Si nous n’avions pas été capable de faire comme ça, on se serait dirigé vers une nouvelle institution ou même, on aurait fait appel à un courtier hypothécaire. Magasiner, ça paie!

Certains d’entre vous ont-ils été tentés par de compléter leur mise de fonds de cette manière?

L’avez-vous fait?

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S’endetter pour acheter: utiliser une marge de crédit pour sa mise de fonds.

Il me fait tellement plaisir d’être de retour au clavier après ce petit arrêt.Il m’a été nécessaire, mais j’avais hâte de revenir vous jaser ça. Entre autres, de vous jaser du pourquoi j’ai pris la décision de m’endetter pour constituer ma mise de fonds sur une maison.

Oui, vous m’avez bien lue.

Je, Sara Jane, saine de corps et d’esprit, a consciemment pris la décision de me mettre la main dans la spirale de l’endettement.

Je dramatise un peu, mais c’est quelque chose que je ne pensais jamais faire. En tout cas, pas pour cette raison. Je vous explique ce que nous avons décidé de faire et pourquoi.

 

Notre situation

Vous savez que nous sommes propriétaires d’un triplex, acheté il y a (déjà!) 3 ans, rénové à petits coups et qui nous permet de nous loger à coût nul. Ce triplex, on l’avait payé 190 000$, presque 40 000$ sous sa valeur marchande.

On y a mis 15 000$ en travaux et matériaux, dans l’idée que le fait de le rénover nous permettrait, d’un jour, utiliser son équité pour acheter un autre immeuble ou financer des rénovations majeures. Utiliser l’équité, c’est du jargon qui veut simplement dire que vous utiliser la partie libre d’hypothèque de votre immeuble pour acheter autre chose.

Un exemple vous l’expliquera mieux:

J’achète un bloc 200 000$, je le rénove et après 3 ans, il en vaut 250 000$. Mon hypothèque restante est à 165 000$, ce qui correspond à 66% de 250 000$. Je peux alors demander à ma banque de refinancer mon immeuble (ou d’ouvrir une marge de crédit hypothécaire) jusqu’à 80% de sa valeur, ce qui me donnera accès à 35 000$.

Dans notre cas à nous, c’est presque 25 000$ que nous pouvons aller chercher.

 

La danger des marges de crédit hypothécaires.

Oh! J’adore tellement les marges de crédit. Je pense sincèrement que c’est l’un des plus beaux instruments financiers qui a été créé depuis la carte de crédit et les comptes de courtage en ligne.

C’est pratique, facile à utiliser. On ne paie des intérêts que sur la portion utilisée, on n’a pas de conditions de paiement rigides, les taux d’intérêts sont bas. En plus, quand c’est une marge de crédit hypothécaire, comme c’est adossé à un actif, les taux sont encore plus bas.

Mais pour toutes ces raisons, c’est aussi comme la corde pour nous pendre.

Depuis l’arrivée dans les institutions de ce produit financiers, l’endettement des ménages est en hausse fulgurante. Est-ce exclusivement à cause de ça? Non. Est-ce que ça aide? Oui. La bonne nouvelle, c’est que techniquement, vous ne pouvez pas vous endetter plus que la valeur de votre maison (un maximum de 80% en fait). La mauvaise, c’est que vous pouvez financer votre consommation  »jetable » avec votre actif principal: votre chez-vous.

Un petit voyage dans le Sud? Hop, marge de crédit.

Une nouvelle voiture? Mets ça su’a marge.

Une urgence? La marge.

Et à la fin, vous avez un beau p’tit paquet de dettes, et quand vous vendez votre maison à 75 ans, vous n’obtenez rien dans vos poches à la fin.

Encore pire, si la valeur de votre maison baisse, vous pourriez devoir rembourser plus. Imaginez, vous pouvez emprunter 150 000$, vous remplissez la marge, votre maison qui valait 180 000$ perd soudainement de la valeur et se vend maintenant 125 000$. Vous voyez le drame se jouer? Votre maison qui était votre principal réservoir de valeur n’est plus grand chose dans votre bilan.

Bref, c’est un bon outil, mais à utiliser avec prudence.

 

Notre situation

Dans notre cas, on voulait utiliser la marge pour acheter un prochain immeuble, ce qui aurait rendu les intérêts déductibles d’impôts. Eh oui! Les intérêts d’un prêts servant à financer des investissements sont déductibles d’impôts. C’est-tu pas beau ça?

Ça nous permettait de nous concentrer à épargner pour la retraite plutôt que pour notre mise de fonds. Sauf que ça, c’est si on achetait un immeuble locatif.

Ce que l’on ne fera pas.

Du moins pas tout de suite.

Il ne faut jamais dire: fontaine, je ne boirai point de ton eau.

Parce qu’ il y a juste les fous qui changent pas d’avis.

J’avais toujours dit:

« Un dernier immeuble, 3-5 ans, et après l’unifamiliale. »

Ben c’est pas ça qui se passe. Je suis tombée en amour. Avec cette superbe Cape Cod des années 50, full potentiel et charme.

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Ça reste un investissement, en tout cas, c’est comme ça que je me le justifie. La maison est dans un quartier bâti au tournant des années 50. La 410 est au coin de la rue (location, location, location), le terrain est immense et les comparable se vendent 250 000$. On la paie 170 000$, ce qui nous permettra d’en tirer une plus-value intéressante à la revente éventuelle.

 

Utiliser le crédit pour arrondir sa mise de fonds

Sauf que…

Moi j’avais pas prévu d’acheter une maison unifamiliale de sitôt. On est parmi les chanceux pour qui les changements aux règles hypothécaires changent peu de choses, mais ça aide beaucoup que Nico soit ingénieur, mais il reste que je n’ai pas de mise de fonds de complétée. J’ai à peu près 10% et c’est tout. Je peux obtenir une hypothèque avec ça, mais la prime de la SCHL me coûterait 3760$.

Euh… non merci?!

Ce qui fait que j’ai décidé d’acheter en utilisant l’équité du triplex pour compléter ma mise de fonds. Grâce à ça, je m’épargne 3760$.

J’emprunte cependant 17 000$.

Calculs

Mon calcul est simple. Je prévois rembourser le 17 000$ au complet en 2 ans. Je paierais donc un peu plus de 500$ d’intérêts, ce qui reste pas mal moins que seulement la prime de la SCHL.

Pour que je paies plus d’intérêts que la prime de la SCHL, je devrais prendre 15 ans pour rembourser le 17 000$.

Une méthode simple est de faire le simple calcul que j’ai mis plus-haut, comparant les intérêts sur le prêt pour la mise de fonds (500$) aux intérêts payés sur la portion de l’hypothèque correspondant à la prime SCHL (2802$), mais cette méthode est faussée. En effet, ça calcule les intérêts sur 20 000$ (le prêt) et sur 3760$ (la prime), ça compare des pommes avec des bananes. Ça donne cependant une petite idé.

 

La  »vraie » méthode

Ici, je compare deux situations: une situation où j’emprunte 90% de la valeur de la maison et je dois payer une prime SCHL. Une autre où j’emprunte 80% de la valeur plus un 10% supplémentaire sur une marge de crédit à 2,7% (spécial ingénieur, le taux normal est à 3,5%). Je compare au final les intérêts totaux payés sur 25 ans.

Situation 1: mise de fonds de 10%, sans emprunt.

Prix achat: 200 000$
Mise de fonds: 20 000$
Prime SCHL: 3760$
Montant de l’hypothèque total: 183 760$
Montant total de l’intérêt payé sur 25 ans: 136 750$

Situation 2: mise de fonds de 10%, emprunt de 10% supplémentaire sur marge de crédit à 2,7%

Prix achat: 200 000$
Mise de fonds total: 40 000$
Pas de prime SCHL, mais emprunt de 20 000$.
Montant de l’ hypothèque: 160 000$
Intérêts payés sur l’hypothèque: 119 170$
Intérêts sur le prêt: 836$ (sur trois ans)
Montant total des intérêts sur 25 ans: 120 006$

Une différence de 16 000$ sur 25 ans. Ceci, sans compter qu’en empruntant pour une mise de fonds, on n’a pas à repayer presque 4000 $ de prime d’assurances…

Cependant, si vous prenez plus que 3 ans à rembourser votre marge (disons 5) et que vous avez un taux de 6%, soudainement, vous rembourserez plus de 3700$ d’intérêts, ça commence à faire beaucoup. Autrement dit, ça peut être payant, mais ça dépend du montant, de la vitesse de remboursement et du taux d’intérêts.

Pour faire vos hypothèses, je vous recommande cette calculatrice en ligne. Simple à utiliser et pas liée à aucune banque!

 

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Triplex: 1, Sara: 0

Je me considère comme une fille assez swell. Je laisse toujours une chance (et souvent une 2e!) au coureur. Ce qui fait que quand, récemment, Nico et moi avons ressenti l’appel de l’immobilier à nouveau, j’ai laissé la chance à un triplex de 3 logements ( 1 x 3 1/2, 2 x 6 1/2) offert vraiment sous l’évaluation. On était prêt pour un nouvel achat immobilier, les ratios étaient bon et l’emplacement était merveilleux.

150 000$, évalué à 183 000$.

Au coeur d’un quartier en plein essor.

2 des logements rénovés à neuf (le 3 1/2 est pratiquement fini de rénover).

Le hic? L’extérieur semble tout droit sorti d’une ville fantôme.

Vous voulez des preuves?

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Vous voyez, c’est un peu (beaucoup) laid.

Mais comme je suis swell, je lui donne une chance (à lui et son proprio). Il part avec pas mal de « contres »:

-Le logement principal est chauffé à l’huile (ark)

-Il est bâti sur pan de roches, donc la roche suinte régulièrement dans le sous-sol de service

-Les fenêtres ( plus de 25) sont TOUTES à changer, certaines de manière urgente, car la vitre est cassée.

-L’immense balcon tient par l’espoir et la peau des fesses. Le changer, juste en matériaux, nous amène à 15 000$. Le faire faire, à 30 000$.

larcoque-vitre

Mais il part aussi avec des plus:

-Ultra-bien situé ( le coin se revitalise et devient  »in »)

-À deux pas de notre triplex actuel

-Tout en briques

-Grand terrain (rare en ville)

-Logement suffisamment grand pour qu’on puisse y rester quelques années

-Rien d’inclus dans les logements

-Rentable (avec les premières données)

Mes calculs préliminaires

Parlant de rentabilité, voici comment je calcule si je vais visiter ou non un immeuble qui semble avoir du potentiel. Je prends le prix de vente (ou le prix que je compterais offrir), j’ajoute le prix des rénos si nécessaire. Ça me donne un montant. Je divise ensuite ce montant par le montant potentiel des loyers. C’est ce qui est appelé le MRB (multiplicateur de revenu) en jargon.

Dans le cas de ce triplex, on avait:

150 000$+ 50 000$ de réno= 200 000$

Loyers: 2*700$+450$=1850$*12=22 200$

200 000$/ 22 200$= 9.

J’ai calculé que je n’achète pas d’immeuble dont le ratio dépasserait 11. 9, c’est alors bon signe.

Je calcule ensuite le prix de l’hypothèque mensuellement.

Une hypothèque de 200 000$, à 10% de mise de fonds et un taux de 4%, donne une mensualité de 969$.

Si j’ai 3 logements loués pour un total de 1850$, que la bâtisse me coûte 360$ de taxes par mois et 90$ à assurer, on peut faire le calcul suivant:

1850$-969$-360$-90$=431$.

Ce qui veut dire (très grossièrement, on est dans le calcul préliminaire ici!) que l’immeuble me rapporte 431$ par moi. Il est cash-flow positive.

Suite à ces calculs préliminaires plus que satisfaisant, on demande et obtient une visite.

La Visite

On rentre dans le 3 1/2. C’est franchement super. Plafond un peu bas, mais lumineux, entrée laveuse-sécheuse, locker intérieur, suffisamment grand. Coup de coeur.

On visite la cave de service. Mouin, s’t’une cave tsé. Humide et en pente (parce que bâti sur pan rocheux) mais bon, le filage semble ok et la plomberie aussi.

C’est là que la première lumière rouge allume: un panneau de fusibles. Ce n’est plus aux codes depuis longtemps et les assurances peuvent refuser de t’assurer. Faire changer ça, c’est 2000$.

Bon, on continue. On sort du sous-sol et on voit ça:

larocque-fenetre

Ça, c’est ce qui est communément appelé un ventre de boeuf en maçonnerie. Ça veut dire quoi? Ça veut dire qu’il y a infiltration d’eau DERRIÈRE la brique. Quand l’eau s’infiltre, ça fait rouiller les ancrages de la briques, qui cèdent une par une. La brique s’éloigne donc du mur et le poids de briques qui n’ont plus d’ancrage tire sur les autres ancrages et ça peut se dégrader très vite. C’est vraiment mauvais signe, car malgré qu’il n’avait sur le bloc que ce  »petit » ventre-de-boeuf, il est très très décollé (et instable). Ça veut dire que l’eau s’infiltre depuis longtemps. La seule raison pour laquelle tout le mur n’est pas en train de faire la même chose, c’est que c’est au-dessus d’une fenêtre, donc, le poids des briques sans ancrage repose sur la fenêtre. On peut voir que c’est effectivement le cas car l’allège de la fenêtre est fendue en plein milieu.

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Faire démonter et remonter un mur de briques, c’est très très coûteux. Un briqueleur charge 100$/heure avec son équipement. On parle de 10 000$.

2e strike. Dans ma tête, je me dis:  » je vais juste faire une offre plus basse… » mais je n’étais déjà plus aussi emballée.

On monte voir un des 6 et demi. En montant, on se rend compte que la galerie  »spring ». Ça, ça veut dire que les ancrages en bois qui sortent de la structure de la maison pour supporter la galerie sont finis. C’est pas très problématique, comme on change déjà les galeries, mais ça dénote le manque d’entretien et l’état de décrépitude.

Le logement est superbe. Grand, presque trop grand. Ce sont deux 3 et demi convertis en grand 6 1/2. Y’a 4 portes dans le logements et la salle de bain fait 13pi par 12pi. C’est immense et étrange, avec des portes partout, dont dans une des chambres (!).

C’est là que mon père, qui est en train de recevoir la formation comme inspecteur en bâtiment, me dit de venir le voir.

Aparté, oui nous avons visité avec mes parents. Anciens proprio eux-mêmes, leur oeil avisés en font des atouts très appréciés. En plus, avec l’expertise de mon père, on se sera évité une inspection coûteuse, quand on aurait fini par ne pas prendre le bloc! Fin de l’aparté. 

Il me montre un endroit dans un petit garde-robe, bâti autour de l’ancienne cheminée. Tout le plafond du garde-robe est balloné. Infiltration d’eau! Et pas mal en plus. L’ancienne cheminée à probablement été mal calfeutrée (ou le toit est plus que dû) et l’eau s’infiltre le long du joint. Le problème avec ça? La cheminée fait les 3 logements. Il y a donc infiltration dans les trois logements.  Le toit est donc à refaire pour hier et une inspection structure et moissisure est en ordre. Coût: 15 000$

Cerise sur le sundea? On visite l’appartement du milieu. Le proprio est un hoarder. Des pièces remplies de meubles, où on peut à peine entrer et une odeur d’humidité présente partout, parce qu’il ne chauffe pas assez. Le logement n’a de plus, pas été rénové, ce qui à mon sens n’est pas grave, mais il nécessiterait une mise à jour considérable et des travaux de 10 000$, même si on les fait nous-même.

achat-immobilier

Verdict final

Cet immeuble, on avait eu un coup de coeur pour. On est sorti avec un mal de coeur. En plus des travaux évidents (galeries et fenêtres), il y a pour un autre 30 000$, juste pour les choses qui nous sont sautées aux yeux durant notre visite d’une heure.

On parle ici de mois et de mois de travaux. Des mois de loyers perdus. Des contre-temps et des surprises. Et il aurait encore fallu changer la fournaise à l’huile pour de l’électricité.

Même en réussissant à faire baisser le prix, c’était trop pour nous. Je pense qu’ils nous le donneraient et qu’on le prendrait pas.

Je suis sortie de là en disant à mon père qu’ils avaient mis du maquillage sur un cochon…

Mon père m’a répondu:

« Et encore, le maquillage cache tellement d’affaires, que tu es même pas sûre, ça pourrait être pire qu’un cochon en-dessous! »

Autrement dit, je pense qu’en immobilier, on achète ce qu’on peut soutenir financièrement ET mentalement. De m’embarquer dans 80 000$ de rénos, avant même de toucher à l’esthétique (ce qui le rend louable!), c’était trop pour nous.

On garde les yeux ouverts pour le prochain, mais on est aussi à l’affût pour une unifamiliale avec potentiel (lire: pas chère!). À suivre!

Avez-vous déjà eu des expériences similaires avec des visites? Ou même l’inverse?

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Changement aux règles hypothécaires: ça affecte qui?

On les avait vu venir de loin: les changements annoncés aux règles hypothécaires sont discutées depuis presque 2 ans. En fait, depuis que le ministre des Finances conservateur Jim Flaherty avait averti les banques de pas se lancer dans une guerre de taux et que les banques ne l’avaient pas écouté. Le lendemain de l’avertissement, BMO offrait un taux à 2,89%, fermé 5 ans.

Avec les marchés en surchauffe de Vancouver et Toronto, la plupart des analystes disaient que ça prenait un resserrement. Plus près de chez nous, Montréal connaissait sa propre petite surchauffe. Le prix de certains immeubles avait quadruplé en 10 ans. Les taux excessivement bas profitent aux acheteurs qui peuvent ainsi se permettre plus grand parce que la mensualité est plus petite.

Sauf que depuis 6 mois au Québec, les mauvaises créances sont en hausse. Ça, ça veut dire que depuis 6 mois, les banques émettent plus de  »eille, tu m’as pas payé » et plus de gens décide de rendre les clefs de leur maison à la banque. C’est un peu inquiétant. Imaginez-vous si demain matin, les taux augmentaient en plus…

Les nouvelles règles.

C’est pour éviter que des ménages se retrouvent dans une situation précaire en cas d’une hausse de taux que le gouvernement a choisi de réagir. Au départ, la nouvelle règle voulait que si vous empruntiez 80% et plus de la valeur de votre maison, vous deviez maintenant vous qualifiez avec le taux fixe 5 ans, soit 4,64%. C’est en vigueur depuis le 17 octobre.

J’ai déjà écrit un article là-dessus, mais en gros, pour vous qualifier, les banques utilisent entre autres, un ratio qui calculent vos obligations financières mensuelles par rapport à vos revenus. Ce ratio ne doit pas dépasser 44%.

Cependant, on a appris hier le 19 octobre, que la nouvelle réglementation s’appliquera aussi à ceux qui fourniront une mise de fonds de 20% ou plus. Cette partie de la réglementation entrera en vigueur le 30 novembre prochain.

En tant que tel, la formule n’est pas nouvelle. Si vous preniez un taux variable, vous deviez déjà vous soumettre à cette règle. Ce qui est nouveau c’est qu’on l’applique maintenant à tous les types d’hypothèque, variable comme fermé 5 ans.

changement-regles-hypothecaires

Le calcul avant les nouvelles règles

Disons que vous avez un prêt auto à 200$ par mois, des taxes municipales à 300$, l’électricité à 150$, des prêts étudiants à 250$ et que vous désirez acheter une maison évaluée à 200 000$ avec une mise de fonds de 10%, ce qui donne des versements de 841$ (au taux de 2.89%) . Vous avez un salaire mensuel de 4000$.

Ça donne:

((200$+300$+150$+250$+841$)/4000$)*100

43.5%

Yé, vous passez le test (de justesse, vous devriez vous débarrasser de votre prêt auto!) et vous pouvez acheter votre maison adorée.

Après les nouvelles règles

Vous avez les mêmes obligations, mais maintenant, vous devez vous qualifier avec le taux fixe sur 5 ans de 4,64%.

Ça donne une mensualité de 1010$ au lieu de 841$. Vous ne paierez pas ce montant, mais ils font ce qu’ils appellent un test de stress: si demain matin, votre taux montait à 4,64%, seriez-vous encore dans une position correcte pour payer votre prêt?

On refait le même calcul:

((200$+300$+150$+250$+1010$)/4000$)*100

47,8%

Ça ne passe pas.

On fait quoi dans ce cas?

Vous avez trois choix: vous trouvez une maison moins chère (à moins de 166 500$ pour être précise), vous versez une plus grosse mise de fonds (50 000$ au lieu de 20 000$…) ou vous vous débarrassez d’une partie de vos dettes avant de réappliquer pour une hypothèque (juste faire sauter votre prêt auto vous ramène sous la barre des 44%).

Vous pourriez aussi augmenter vos revenus, mais c’est un peu plus touché, car les revenus de travailleurs autonomes sont difficiles à faire accepter et rare sont les emplois qui vous augmenteront sensiblement sur demande. Si c’est votre cas, dites-moi vous travaillez où!

Ce sont les mêmes options qui s’appliquent à tous, faites juste changer les montants.

triplex

Et si c’est pour un renouvellement/ second achat?

Malheureusement, le changement vous affectera aussi. Pour le second achat, vous pourriez vous retrouvez dans une situation où vous ne pouvez simplement pas acheter: avec une première hypothèque sur une maison, l’achat d’un chalet, par exemple, pourrait vous faire passer au-dessus de la barre du 44% et ciào le chalet.

Nous sommes dans cette situation. Nous avons un triplex et comptons en acheter un 2e dans la prochaine année. Disons que la situation va demander un peu plus de gymnastique de notre part en considérant les nouvelles règles. Le rythme de nos acquisitions pourrait ralentir.

Pour ceux qui doivent renouveler leur hypothèque et dont la situation n’a pas changé (même salaire, pas de nouveaux prêts, etc) vous n’aurez aucun problème à vous faire refinancer. Cependant, si vous avez vécu un changement important (perte d’emploi, baisse de salaire, prêts, etc) vous pourriez vous retrouver dans une situation difficile. La banque n’a pas le choix de renouveler votre prêt, mais attention, ça se fera selon ses termes et ceux-ci pourraient être moins avantageux qu’avant.

Aussi, certaines personnes vivant une séparation et voulant racheter la part de la maison de l’autre pourrait en être incapable dû aux nouvelles règles.

Comment fait-on pour éviter cette règle?

Rien. Les analystes pensaient que la nouvelle règle épargnaient les acheteurs qui versaient plus de 20% de la valeur de leur maison en mise de fonds, mais il a été annoncé hier que ce n’est finalement pas le cas.

Tout le monde qui achète (sauf les acheteurs de 5plex et plus) seront soumis à ces règles qui visent à éviter un crash dans l’immobilier.

En tant que tel, c’est une bonne chose. Ça évite aux gens d’acheter au-dessus de leur moyen. Dans la réalité pratique des choses, pour ceux qui voulaient acheter prochainement, ça peut faire ch*er en joualvert.

Une « bonne » nouvelle, c’est que si vous vous qualifiez largement avant, vous ne serez pas affecté ou très peu. Cette règle vise à éviter que des gens aux finances serrées achètent plus gros que ce qu’ils pourront assumer dans l’hypothèse d’une remontée des taux.

Je pense qu’il faut le voir comme un incitatif à mettre une plus grosse mise de fonds de côté et d’éviter d’être housepoor. Housepoor, c’est quand tu achètes une maison et que pendant l’année (ou les années) qui suit, tu manges des bines et des ramens, tu sors plus et tu pousses ton char pour le partir, parce que tu as mis toutes tes liquidités dans ta maison. On s’entend que 44% de ton salaire qui sort de ton compte chaque mois, sans que tu puisses rien y faire, c’est énorme.

Certains disent que le prix des maisons va baisser pour compenser. Je n’en suis pas si sûre. En fait, même que j’en doute. Je pense que si les prix s’ajustent, ce sera très légèrement, ou alors dans le secteur du marché haut-de-gamme. Les vendeurs seront peut-être plus flexibles, par contre.

Êtes-vous touché par ce changement? Je veux vous entendre à ce sujet!

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L’hypothèque en 6 points faciles

 

L’immobilier, ce monde merveilleux, rempli de propriétaires, de taxes municipales et de rénovations.

Ça vous tente? Oui moi aussi ça me tentait telleeeeeemeeeent en 2014. L’idée d’investir dans de quoi de solide me chatouillait, mais une chose me faisait peur:

L’hypothèque.

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C’est une étape dans la vie qu’il peut être épeurant de passer. Pourquoi? Parce que les gens qui vendent l’hypothèque, ben eux autres ils comprennent tellement bien leur produit qu’ils peuvent avoir de la misère à l’expliquer avec des mots simples et puis, toi tu es là, a essayer de comprendre et puis tu paniques parce que tu comprends rien aux explications.

Aussi, bien, dites-vous qu’autant que les conseillers sont des personnes humaines avec de l’empathie, ben elles ne vous connaissent pas (ni votre projet) et ce qui sort de l’ordinaire peut être difficile à comprendre pour elles. Quand on a voulu acheter à 22 ans, on a rencontré un conseillère qui a appelé ma mère après la rencontre pour lui demander si elle était au courant de notre projet!

Genre, confidentialité zéro pis une barre. (Oui, ma mère était au courant 😉 )

Et comme la plupart d’entre nous osent pas poser plus de questions, de peur de pas comprendre, on se fait souvent conseiller du 25 ans, 5 ans fermé, taux fixe. That’s it, signe ici et voilà ton prêt.

Mais comprenez-vous réellement ce qu’est une hypothèque? Moi, je sais que j’ai dû faire quelques recherches sur des points plus obscurs. Je vous ai donc réuni  toute l’information en 6 points faciles à comprendre, juste pour vous, parce que je sais que la vie ça fait peur des fois.

 

L'hypothèque en 6 points f

1.L’hypothèque, c’est un prêt adossé à un immeuble/bien immobilier

En partant, vous ne pouvez pas demander une hypothèque pour financer n’importe quoi. C’est spécifiquement pour l’immobilier. Tout ce qui est maisons unifamiliales, condos et immeubles à revenu en-bas de 5 logements, ça rentre dans le prêt hypothécaire dit  »résidentiel ». En-haut de six logements, les immeubles à revenus rentrent dans le prêt commercial, de même que les maisons de chambres, les bâtisses commerciales, les terrains à vocations commerciales et les terres agricoles (qui ont aussi leurs propres règles). Ici, nous ne parleront que du prêt résidentiel, parce qu’on pourrait parler longtemps du commercial!

Les cas spéciaux inclus les prêts pour des terrains résidentiels et les maisons non-construites. Les conditions entourant le prêt seront alors légèrement différentes selon les projets, mais sont tout de même inclues dans la catégorie résidentielle.

Les banques offrent des taux d’intérêts plus-bas pour les hypothèques que pour les prêts personnels, parce que le prêt est garanti par un actif solide, votre maison. Si ça ne fonctionne pas, ils peuvent reprendre la maison, et ça, ça sécurise les banques!

 

2. Le montant que vous pouvez emprunter est proportionnel à vos revenus et votre niveau d’endettement

Plus vous faites de sous, plus vous pourrez emprunter d’argent pour acheter votre maison. Les banques se fient énormément aux revenus pour déterminer ce que vous serez ou non capable de rembourser. Par exemple en 2014, nos revenus sont ce qui nous a posé problème, car ils étaient trop bas pour la banque. Nous avons dû demander que mes parents signent l’hypothèque avec nous. Nous sommes responsables, mais ils cautionnent le prêt avec leurs revenus (et nous leur en sommes éternellement reconnaissants!)

Si vous achetez un immeuble à revenu, les revenus actuels  de l’immeuble seront aussi comptabilisés. Pour nous, 1 des 3 logements étaient loués à 505$/mois et cela a joué en notre faveur sur notre approbation.

Les banques se fient aussi à votre ratio (niveau) d’endettement total pour calculer le montant qu’elles peuvent vous accorder. Ce ratio est plutôt rigide. Si vous tombez dans la zone rouge, vous devrez baisser vos dettes avant de réappliquer pour un prêt. La plupart des banques aiment voir ce ratio sous la barre des  40%.  Faire votre bilan pour voir se situe votre endettement et le diminuer advenant le cas ou votre ratio est trop élevé!

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3. Vous devez montrer que vous pouvez contribuer aussi

Au Canada, la mise de fonds minimal pour acheter un logement de moins de 500 000$ est de 5%. En-haut de 500 000$, vous devrez verser 10% du montant supérieure à 500 000$. C’est la loi.

Partons du principe que votre première maison sera de moins de 500 000$.

Les banques veulent un minimum de 20% de mise de fonds, car cela la rassure sur le fait que vous êtes sérieux avec votre prêt. Elle sont cependant prêtes à accepter moins (jusqu’à 5%) si quelqu’un leur assure qu’elles ne seront responsable que pour 80% du prêt. C’est là que la SCHL entre en jeu. Elle assure votre prêt et donne l’assurance à la banque que le prêt sera remboursé.

Mais attention! La SCHL ( et autres assureurs, comme Wenworth) ne fait pas ça à cause de la bonté de son coeur. Elle vous charge pour ça. Et c’est coûteux, mais comme la banque ajoute la prime à votre prêt et vous fait un beau package avec une boucle sur le dessus, vous ne le voyez pas trop passer.

Aussi pour, les immeubles à revenu de 3 à 5 logements, la mise de fonds minimale est de 10%.

Pour nous, le prix de l’immeuble était de 190 000$, nous avons versé une mise de fonds de 21 400$, et notre prêt à l’origine était de 176 000$, ce qui comprenait un prêt de 5000$ pour des rénos urgentes et… la prime SCHL de 3750$ .

C’est un bon montant, qu’on a dû payer parce qu’on avait pas économiser  »suffisamment » pour une mise de fonds de 20%.

En plus, les banques vous demanderont de démontrer que vous avez l’argent pour la mise de fonds depuis plus de 3 mois en votre possession. C’est pour éviter la fraude. Alors, si quelqu’un vous donne de l’argent pour la maison, vous aurez peut-être à démontrer que c’était réellement un don, donc soyez prêt.

 

4. Un bon crédit est essentiel à l’achat d’une maison

En-bas de 650, oubliez les taux avantageux. En-bas de 600, oubliez les prêts traditionnels. 550 et moins et c’est à oublier pour le moment.

Votre indice de faillite doit aussi être spick and span. Cette indice est moins connu que la cote de crédit, mais est vraiment important dans l’attribution de crédit non-renouvelable, comme l’hypothèque. C’est ce qui s’appelle INF dans votre dossier de crédit.

En 6 mois, on peut faire remonter suffisamment un crédit pour passer de 600 à 650. C’est plus raide pour les 550, mais tout ce fait. (Je vais faire un article prochainement à ce sujet, envoyez-moi vos questions!)

L'hypothèque en 6 points facile: le dossier de crédit

5. Durée, termes et versements

La durée de votre hypothèque, c’est l’horizon de votre prêt. La plupart des gens le prennent sur 25 ans, ce qui est le maximum, car les paiement sont ainsi plus petit que si vous étaliez le prêt sur, disons, 15 ans. Vous payiez pas mal plus d’intérêts, mais c’est le choix le plus populaire tout de même.

Le terme, c’est la durée de votre contrat avec votre institution bancaire pour votre prêt. Vous prenez une hypothèque sur 25 ans, vous voulez être capable de renégocier les conditions si jamais les taux baissent et votre banque veut pouvoir le faire si les taux montent. Vous prenez alors un contrat entre vous et convenez de renégocier à chaque X ans. Le terme le plus populaire est 5 ans. Ça peut aller de 10 ans à 6 mois. 6 mois, c’est si vous prévoyiez vendre ou déménager votre prêt ailleurs, car vous n’êtes pas attaché à la banque trop longtemps.

Si vos prenez 5 ans, et que vous décidez de vendre votre maison à la 3e année, vous aurez des frais pour bris de contrat (à moins que votre prêt soient transférable sur la nouvelle maison) qui équivalent habituellement à 3 mois d’intérêts. Il faut être attentif quand on signe son hypothèque, y’a pas juste le taux qui compte, mais aussi les conditions!

Les versements quant à eux, peuvent être mensuels, bi-mensuels, bi-mensuels accélérés, hebdomadaires et hebdomadaires accélérés. Mensuel, c’est une fois par mois. Bi-mensuel: aux deux semaine et hebdomadaires, aux semaines. Le versement hebdomadaire accéléré est établi en présumant qu’il n’y a que 4 semaines dans un mois. En divisant le paiement mensuel par 4, on obtient ce que vous payerez par semaine, mais puisque vous devrez faire ce paiement 52 fois par année, vous aurez versez un mois complet de plus. Ce plan de remboursement accéléré permet  d’économiser des milliers de dollars en intérêts, pour quelques dizaines de dollars de plus par mois! En plus, vous finissez de payer plus tôt, yééé!

 

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L’avantage de faire des paiements plus fréquents et accélérés, c’est que vous repayez plus rapidement le capital, donc payez moins d’intérêts, et ainsi remboursez plus vite votre hypothèque. Pour notre part, nous avons choisi les bi-mensuels accélérés et au lieu de rembourser notre prêt sur 25 ans, nous finirons de le payer 3 ans plus tôt et économiserons presque  7000$ en intérêts. En plus, les paiements matchent nos paies (et le 1ier du mois, pour les loyers).

 

6. Variable ou fixe, la différence

Un prêt à taux fixe, c’est un prêt qui  à un taux qui ne bouge pas pour toute la durée du terme. Disons que vous prenez une hypothèque avec un terme de 5 ans avec un taux de 3%, ça ne bougera pas. Que ça monte ou que ça baisse pour les autres, vous, vous êtes garanti que votre prêt sera au taux de 3%.

Un prêt à taux variable signifie que votre taux peut varier du jour au lendemain. C’est habituellement pas le cas, ça suit habituellement les annonces de la Banque du Canada concernant l’état de l’économie et le taux directeur. Donc, à chaque six semaines, plus ou moins, votre taux peut varier. Ça peut aussi bouger selon certains cues de l’économie, mais c’est pas super fréquent.

Il faut être à l’aise avec l’idée que nos versements peuvent varier selon les mois. Quand ça baisse, yéééé! Quand ça monte,  faut être prêt.

Les études démontrent que sur 25 ans, les taux variables sont toujours plus gagnants, mais faut avoir le coeur et les reins financiers solides. La plupart des institutions vous proposeront une clause pour fixer votre taux variable, alors si ça bouge trop à votre goût, vous prenez le téléphone et dites à la banque de vous fixer ça. Certains frais s’appliquent et le taux pourrait être plus élevé, mais ça se fait.

Le truc pour le variable, c’est de toujours payer le même montant, même si ça baisse. Comme ça vous diminuez votre capital plus vite et finissez de payer votre maison ASAP. En plus, si le taux monte, les intérêts payés seront plus petits, parce que le capital est plus petit.

Certains produits combinent une partie du prêt en taux fixe et une partie en taux variable, donc vous pouvez avoir un peu de tranquillité d’esprit avec la portion fixe et avoir les avantages du variables.

D’autres, comme le 5 en 1 de Desjardins, proposent de revisiter votre taux à chaque année.

C’est ce que nous avons, car la première année, le taux était VRAIMENT avantageux et comme nous étions déjà précaire après avoir acheté le bloc, nous ne voulions pas subir de variations la première année. Notre choix a payé à date par rapport au taux fixe à cause des rabais importants sur le taux, mais le prochain immeuble sera à taux variable. Si nous avions pris du variable en 2014, notre taux n’aurait presque jamais augmenté, et même alors, très peu, et nous aurions en ce moment du 1,89% par rapport à 2,89%.  Comme nos intérêts sont déductibles d’impôts (parce que nous avons un immeuble à revenu), ça nous dérange un peu moins, mais pour une maison, ça ferait une énorme différence!

 

Avez-vous acheté une maison récemment? Comment ça s’est passé pour vous, je veux savoir!

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Comment j’ai acheté un triplex à 23 ans et aux études.

J’aborde ce sujet parce que j’ai envie que de diffuser la bonne nouvelle. Que ça se peut de se bâtir de l’équité à 22 et 23 ans, malgré le fait d’être aux études et d’avoir des dettes d’études. Faut juste être réaliste, planifier, encore planifier et bien choisir.

Notre méthode

Bon, alors. Commençons.  En arrivant à Sherbrooke en 2012, nous payions 520$ par mois pour notre loyer et notre budget était relativement serré; nous avions en moyenne 1000$ de budget mensuel. Cependant, nous savions où on voulait s’en aller et pour nous, l’achat d’immobilier dans un horizon de court-terme était ce qui nous motivait. On voulait devenir propriétaires, rénover et générer une plus-value intéressante et le plus tôt serait le mieux.

Comment acheter un triplex à 23 et aux études. J'aborde ce sujet parce que j'ai envie que de diffuser la bonne nouvelle. Que ça se peut de se bâtir de l'équité à 22 et 23 ans, malgré le fait d'être aux études et d'avoir des dettes d'études. Faut juste être réaliste, planifier, encore planifier et bien choisir.

 

On était pauvres, mais on était riches de rêves. (Awwww)

Ce qui fait que de septembre 2012 à décembre 2013, on a pédalé fort. On savait que ne pourrait probablement pas acheter avant la fin de nos études, mais on voulait pouvoir être en mesure de le faire à ce moment-là en amassant la mise de fonds au-préalable.

Je sais que plein de gens vont essayer de vous dire que pour acheter de l’immobilier locatif, vous n’avez pas besoin d’économiser pour une mise de fonds, mais la réalité, c’est que rare sont les gens qui se font donner 25 000$ cash, ou qui ont un partenariat possible à 22-23 ans. Oui ça se peut, mais c’est pas super commun, la plupart des gens commencent leur parc immobilier avec une mise de fonds épargnées de peine et de misère et bâtissent une équité pour la suite.

Autrement dit, je ne vous raconterai pas de menteries ici. Pour acheter notre premier triplex, on a économisé. Fort. Pis savez-vous quoi? Non seulement nous avons réussi, mais nous avons réussi    3 ans plus tôt que prévu!

6 mois avant la fin de mon bac et le début de ma maîtrise.

Bam!

Entre septembre 2012 et décembre 2013, nous prenions régulièrement le pouls de notre situation. Nous faisions notre bilan et on voyait notre épargne monté lentement mais sûrement. Chaque sous que je gagnais comme gardienne, je l’économisais. On s’était mis au défi de vivre exclusivement sur le montant des prêts et bourses pour économiser le reste. On refaisait notre budget régulièrement pour voir où on pouvait trimmer un peu et dégager plus d’épargne.

En décembre 2013, on avait accumulé 22 000$.

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Nos critères

On savait que nous ne pourrions pas payer plus que notre loyer en frais mensuel, donc ça ne pouvait pas dépasser de beaucoup  550$-600$/mois en frais associés au logement.

On a dès lors exclu les maisons unifamiliales, qui étaient de toute façon trop grandes pour nous et qui ne cadraient pas avec notre vision d’investissement immobilier.

Une fois ça réglé, on s’est mis à penser à ce qu’on devait avoir pour pouvoir se permettre le bloc et ce que l’on voulait. La première constatation: on possédait 22 000$ en mise de fonds. Ce qui voulait dire que l’on pouvait se permettre un immeuble de 220 000$ maximum, s’il avait plus de deux logements, car pour les immeubles de 3-5 logements, ça prend 10% de mise de fonds. Ça réduit les opportunités!

On savait aussi qu’on voulait garder l’immeuble à long-terme, donc entre un duplex ou un triplex, on préférerait le triplex pour sa meilleur rentabilité à long-terme.

On voulait aussi au moins des 4 et 1/2 (entre 4 et 6  1/2), parce qu’ils sont BEAUCOUP plus faciles à louer que les logement plus petits à Sherbrooke.

Donc, si on récapitule, on voulait:

  • un immeuble à revenu
  • en-bas de 220 000$
  • Avec le plus de logements possibles
  • Les logements devaient être des 4 et demi et plus.
  • L’hypothèque et les frais devait être en-bas de 550$ par mois après les revenus.

Même dans un marché comme Sherbrooke où l’immobilier est abordable, c’était (et c’est toujours)  demander presque la lune. C’est pourquoi on pensait ne pouvoir acheter qu’en 2017.

On a fait nos devoir. On a regardé les quartiers que l’on voulait. Location, location, location qu’ils disent. Et c’est vrai. Si vous êtes dans une ville étudiante, la proximité du Cégep et de l’université et des lignes d’autobus est primordiales. Le quartier doit aussi avoir du potentiel; nous avions choisi le presque centre-ville. Tout est en train de s’y faire revitaliser. La Ville distribue des subventions aux propriétaires. Les maisons vont prendre de la valeur. Nous y serions à 5 min à pied du Marché de la Gare et du Lac des Nations,  des attractions de Sherbrooke.

Acheter une maison dans ce quartier, c’était un rêve plus qu’une possibilité. Les immeubles y sont souvent rénovés, donc c’était en-haut de notre budget. Les mises en vente sont rares.  On avait pris notre mal en patience.

Le hasard

Au Boxing Day de 2013, je surfe sur Centris (parce que oui, je visite souvent ce site!) et là…

Un triplex, avec trois 5 et 1/2, idéal, avec assez de terrain pour pouvoir faire 2 stationnements par logement.

Bien entendu, ça demandait des améliorations majeures et vites. Cependant un des trois logements était déjà loué, bonus!

Le prix? 199 000$. 20 000$ sous l’évaluation municipal.

Le potentiel locatif, 19 000$/année, était vraiment bien avec un ratio de presque 10.

La raison, il était en vente depuis presque 3 mois par… la banque. C’était une reprise de finance, et ils voulaient vendre. On a fait une offre conditionnelle à l’inspection pour 195 000$. Qu’ils ont acceptés.

Après une inspection, j’ai renégocier à 190 000$. Dans ma tête, c’était clair: c’était ce prix-là ou rien. On la voulait, mais au bon prix. Et on l’a eu à 190 000$.

Voici l’état dans lequel on l’a eu. Sale et déglingué, mais glorieusement à nous, en échange de l’hypothèque! La photo ne rend pas justice à l’état déplorable des deux cuisines inoccupées. Les portes d’armoires tenaient en place à cause de la graisse, car les vis ne tenaient plus rien. Quand tu veux acheter un triplex à 23 ans, tu fais des compromis!

Triplex, avant

Notre tactique

  • Mise de fonds

    Comme je l’ai dit plus-haut, certains ont d’autres tactiques. Nous, on a choisi la méthode traditionnelle: on a économisé, cenne par cenne, notre mise de fonds. En intégrant l’épargne à notre budget comme si c’était une dépense. Oui, oui! Dans le fond, si tu te dis que tu n’as pas le choix de payer ton cell, fais la même chose pour l’épargne. Même si on ne mettait que 25$ par semaine, on en mettait. On a fait des « semaines sans dépenses » et mis l’argent ainsi épargné dans notre compte-épargne.

  • Cautionnement

    Comme nous étions tous deux « sans-emploi » pour la banque, celle-ci était frileuse, malgré 10% de mise de fonds. Mes supers parents se sont alors portés volontaires pour nous épauler. Pas financièrement, mais simplement en mettant leur nom sur le contrat d’hypothèque. Autrement dit, si un jour nous devions arrêter de payer l’hypothèque, ce sont mes parents qui devraient payer, mais ne comptez pas là-dessus!

  • Super cote de crédit

    Malgré le cautionnement, comme nous étions les porteurs primaires de l’hypothèque, la première chose que la banque a regardé, c’est notre cote de crédit. Si celle-ci avait été inférieur à 700 points, on aurait pu oublier ça! Une cote de crédit, ça se soigne et ça ne coûte rien à soigner, alors c’était au coeur de notre stratégie. Depuis notre mariage en 2012, on faisait tout particulièrement attention à nos habitudes de crédit.

  • Revenus d’immeuble

    Avec un triplex, on pouvait espérer des revenus de locations de 1000$ par mois, donc ceux-ci s’ajoute aux revenus des propriétaires quand vient le temps de calculer le niveau d’endettement. Nous, seulement un des logements était loués, ce qui n’était pas super pour la banque, mais ça a aidé un peu.

Le calcul

Et maintenant, le calcul:

On paie actuellement:

  • 2×399$ par mois d’hypothèque (en bi-hebdomadaire accéléré)
  • 3600$/année en taxes (ouch), 350$/mois
  • 200$/mois en entretien

Sous-total: 1350$/mois
On reçoit:

  • 535$/mois
  • 560$/mois

Sous-total: 1095$/mois

Total: 255$/mois.

Booya!

Savez-vous quoi? On est plus riches qu’avant l’achat en terme mensuels. On a aussi une équité du tonnerre, car après 15 000$ de rénovations (et beaucoup, beaucoup de sueur) la banque a réévalué l’immeuble à 230 000$. Une augmentation de 40 000$, soit 117% annuellement, sur notre mise de fonds initiale :). Ça paie d’acheter un triplex à 23 ans.

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