Category: Investir

5 clefs de succès pour réussir un investissement immobilier

On a discuté dans l’article précédent de l’engouement pour l’immobilier dans les dernières années. Cette fois-ci, on discute de comment placer ses billes si on veut réussir notre investissement immobilier. Et en disant réussir, je veux dire: comment faire pour s’assurer que ce soit le plus près possible d’une passe de cash.

Quand on parle d’investissement immobilier, on peut parler de plusieurs choses. On peut parler de l’achat d’un immeuble pour la location,  générant des pflux financiers qu’on espère positifs à chaque mois.

On peut faire référence au si populaire flip, qui consiste en l’achat d’un immeuble sous sa valeur marchande pour le retaper (parfois des petits travaux, parfois des très gros) et le revendre à profit.

On peut aussi simplement faire référence à l’achat d’un immeuble sous sa valeur marchande, pour le retaper et le faire réévaluer pour utiliser sa plus-value pour financer l’achat des prochains.

Ça peut également être uniquement de la spéculation foncière.

Ça peut aussi être un mix and match de tout ça.

Quand on a acheté la maison en janvier dernier, c’était clair dans notre tête que ce n’était pas un flip. On voulait (et veut toujours)  y habiter à long-terme, mais on désirait une maison avec un potentiel de prise de valeur important.

Pourquoi? Parce que le but, c’est de financer le prochain immeuble à revenu avec la plus-value de la maison.

Même si on a commis quelques erreurs dans la réalisation du projet, on est quand même encore sur la track. Oui, on aurait peut-être dû la payer moins chère (j’estime qu’on a payé 10 000$ de trop), mais entre le moment où on a fait l’offre et le moment où l’on a acheté, deux projets commerciaux ce sont annoncés tout près de la maison, ce qui a fait augmenter sa valeur. Faque tsé… 😉

Les conditions de succès d'un investissement immobilier

Conditions de succès pour un réussir un investissement immobilier:

1-S’y connaître / être bien entouré

Y’a pas de honte à ne pas tout connaître, mais il faut le reconnaître et savoir bien s’entourer. Jamais je n’aurais acheter le triplex sans Nico et encore moins la maison et vice-versa. Je suis celle qui suit le marché, les prix, les tendances, les règlements. Appelez-moi Mme Admin (ou pas, c’est atroce comme nom!) Lui, c’est la planification des travaux, la réalisation et l’entretien. On a la chance d’avoir aussi un entourage qui sait nous donner de bons conseils.

En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel.

Et pour l’amour du ciel, faites inspecter!!

2-Analyser le marché visé

Vous devez connaître votre secteur et ses tendances sur le bout de vos doigts. Quels sont les clients qui loueront/acheteront l’unité que vous voulez achetez? Que recherchent-ils? Quels sont les éléments non-négociables? Quel est leur budget?

Le quartier a aussi un impact important. Certains quartiers ont plus de valeur que d’autres, ce qui rend la revente/location beaucoup plus facile. On peut presque tout changer à un immeuble, mais le quartier, ça, on est pris avec. Soyez donc certain de l’emplacement! Restez à l’affût des projets de développement domiciliaire, de construction d’école, de projets commerciaux qui viendraient dynamiser un quartier pouiche.

Notre triplex a été acheté dans le ghetto et c’est maintenant un quartier en croissance, ce qui facilite la location. On est rendus in.

3-Ne pas acheter trop cher

Certaines rénovations, comme refaire l’électricité, la plomberie, changer la fournaise, etc., ne sont pas des rénovations payantes en terme de valeur marchande. Vous devrez considérer ces aspects dans le calcul du prix offert pour l’immeuble. Si vous payez trop cher en partant, ce sera difficile d’avoir un retour sur investissement positif.

Autrement dit, calculer votre prix maximum et tenez-vous y, parce  que payer trop cher, c’est mettre un clou dans le cercueil du projet dès le départ.

 

4-Bien planifier son budget rénovations, plus contingence.

Misez sur les éléments qui apportent le plus  »wow pour le dollar » (traduction libre de bang for your buck). Dans le logement récemment rénové du triplex, on a misé sur un plancher chauffant de céramique, de nouveaux planchers flottants « haut de gamme » et de nouvelles armoires dans la salle de bain. De notre recherche, c’était ce que les locataires recherchaient le plus comme éléments dans un logement.

Les planchers ont coûté 5000$ et les armoires 500$.  Le plancher de céramique à une durée de vie de 20 ans, alors on va pouvoir l’amortir longtemps et les armoires ont sérieusement rafraîchi le look de la salle de bain. Résultat? On a loué l’appartement en 1 visite.

Il est aussi important de se demander si vous serez  capable de faire financer les rénovations. Devrez-vous le payer de votre poche? Parce que ça peut sérieusement changer un projet!

Quels seront les délais? Aurez-vous les liquidités pour maintenir le projet à flot si les rénovations devaient s’éterniser?

Toutes des questions auxquelles vous devriez prendre le temps de répondre en sirotant un p’tit verre, à tête reposée. Pas sur le coin du comptoir en faisant une offre d’achat.

Just sayin’

5-Être prêt à vivre des moments de stress

Oh. Que. Oui.

Dois-en dire plus?

Chaque projet, aussi bien planifié soit-il, rencontre un moment de stress.

La Ville tarde à approuver le projet.

Le contracteur choisi doit repousser le chantier.

La couleur choisie est discontinuée.

Le sous-plancher est pourri et doit être refait.

Si certains s’imaginent que l’investissement immobilier est moins stressant que d’investir ses sous « à la Bourse » (ce qui soit dit en passant, ne veut pas dire grand chose 😉 ) ils seront amèrement déçu. L’immobilier, ce n’est pas sans stress! Non seulement vous y serez confronté, mais vous serez au coeur des décisions.

Quelles sont les conditions de succès d'un investissement immobilier

Malgré tout ça, bien souvent, le « bon coup » en immobilier ça se joue sur le guts. On accumule les infos sur le quartier, les prix, le financement et un jour, on voit NOTRE immeuble en vente. Et on le SAIT que celui-là vaut la peine qu’on s’y intéresse d’un peu plus près.

Quand on a fait nos deux achats, notre entourage étaient (et sont encore) découragés. Sauf que c’est nous qui avons investi notre temps et notre énergie dans la réalisation de ses projets et qui aujourd’hui récoltent les bénéfices. On savait qu’il y avait un potentiel incroyable à chaque fois. Oui, on est épuisés, mais heureux.

Prends ça dans les gencives, p’tit mononcle fendant.

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L’immobilier,une passe de cash?

Vous pensez que d’investir dans l’immobilier représente la voie du salut  et que c’est une manière rapide de devenir riche? Ce n’est peut-être pas exactement ce que vous pensiez…

Dans les dernières années, il y a eu comme une montée de l’engouement pour l’immobilier. C’est probablement dû à une foule de facteurs, des émissions comme Propriétaires et prospères, à des taux hypothécaires historiquement bas, jumelés à un espèce de prophétie auto-révélatrice concernant le prix des maison constamment en hausse.

Une chose est certaine, on vit dans une espèce de frénésie/besoin d’acheter à tout prix.

Faites simplement regarder le nombre d’articles qui sortent à chaque mois concernant le fait que les 25-35 ans se font éjecter du marché immobilier et que c’est la mort de l’accès à la propriété telle qu’on l’a connue. Malgré une tendance émergente du retour à la location, la plupart des gens veulent encore être propriétaire.

Si je ne dis pas que je ce n’est pas une bonne chose (hey! après tout, je suis dedans jusqu’au yeux, avec un triplex et une unifamiliale) je pense qu’on doit défaire le mythe que l’immobilier, c’est toujours un investissement rentable, payant et rapide. Une passe de cash, quoi!

'investissement immobilier

C’est quoi, un investissement?

En premier, définissons c’est quoi un investissement. Je disais dans mon article Investir, par où commencer, que l’investissement c’est:

« …créer de la valeur avec vos dollar. Si vous achetez des actions d’une compagnie, elle se servira de l’argent recueilli ainsi pour financer l’achat d’actifs ou le lancement d’un nouveau produit, ou encore, pour relancer ses opérations. Si vous achetez des obligations municipales, la municipalité se servira des sous recueilli pour financer des infrastructures qui bénéficieront à tous ses citoyens.

En échange de leur prêter des sous, vous aurez accès à un certain rendement. Les obligations verseront un coupon (intérêts). Les actions pourraient verser un dividende, mais surtout, elles croîtront. Si vous investissez dans votre entreprise, vous vous verserez un dividende. Si vous achetez un bien immobilier, vous devriez voir sa valeur augmenter au fil du temps. »

Bam, je viens de m’autociter. Je me fais penser à un de mes profs d’université.

Faque, en gros, pour considérer qu’un achat immobilier est un investissement, vous devriez faire de l’argent entre le moment de son achat et le moment de sa vente.

Par exemple, vous achetez une maison unifamilial avec une mise de fonds de 10 000$. Six mois plus tard, vous la revendez 15 000$ de plus, après y avoir mis 5000$ de rénos et avoir payé 5000$ de frais divers (intérêts, mutation, notaire, etc).

Votre profit (avant impôt) est de 5000$ et votre rendement sur investissement est de 50%.

La réalité, c’est que la plupart des gens malgré une hausse du prix des maisons, ne feront jamais de l’argent à la vente. Oui, ils la vendront plus cher qu’ils l’ont payé, mais en considérant tous les frais et l’inflation, ils auront fait à peine plus qu’un CPG (ark). Une maison, c’est d’abord et avant tout, pour la plupart des gens, une forme d’épargne forcée.

Mais ils restent des gens qui en tirent réellement un profit, alors…

Est-ce facile?

Oui … et non.

Techniquement, vous achetez un bien immobilier, vous l’améliorer et vous le mettez en vente/location, pour en tirer un profit.

Sauf que si c’était si facile, tout le monde le ferait. Dans la réalité, y’a un paquet de facteurs qui jouent, certains qu’on peut contrôler et d’autres pas.

C’est un projet complexe à gérer où plusieurs intervenants viennent jouer. Du courtier à l’inspecteur, de l’entrepreneur à l’urbaniste en charge de votre demande de permis à la Ville, il y a un tas de gens qui auront leur mot à dire dans votre projet.

Sans oublié le financement. C’est un gros montant que vous allez essayer de faire financer et il y a des risques d’associées pour la banque. Ça implique qu’elle pourrait demander de bonnes garanties. Ça peut avoir un impact sur votre capacité de financement pour les années à venir!

Par contre, bien monté et réfléchi, c’est certain que ça se fait et même très bien!

Ce n’est pas un  »revenu passif »

Et puis l’immobilier locatif, ce n’est pas un revenu passif.

immobilier

Eh oui, va falloir se lever!

Autrement dit, oui, l’achat d’un immeuble peut être une façon d’acquérir un actif qui pourrait s’apprécier au fil du temps et jouer le rôle de réservoir de valeur. Un peu comme le fait d’acheter une livre d’or. Sauf que la livre d’or, vous n’aurez pas à l’entretenir, payer des taxes dessus, refaire le toit, etc. Vous ne découvrirez pas non plus que l’ancien proprio a caché un puisard sous le plancher d’un logement (#histoirevraie).

Vous n’aurez pas à vivre avec les affres d’un marché du logement donnant beaucoup de droit aux locataires ou à homestager votre livre d’or.

Les flips non plus, c’est loin d’être passif! Même si vous ne faites pas vous-mêmes les travaux, les coordonner demande beaucoup de temps et d’énergie.

Sommes toutes…

Quant à faire une  »passe de cash », j’ai des doutes. Des professionnels, armés de suffisamment de liquidités et de contacts peuvent effectivement faire augmenter rapidement la valeur d’un immeuble pour le refinancer et passer au prochain. Je n’ai aucun doute là-dessus. La clef du succès repose dans la rapidité du délai entre l’achat et la mise en vente/ location.

Un couple qui met toutes ses économies dans la mise de fonds et qui lèvent les coussins du divan pour payer le notaire risquent de trouver l’expérience plus stressante. Stressante, mais possible! Sans faire une passe de cash, il leur sera possible de faire augmenter sensiblement la valeur de leur immeuble.

Par contre, pour que l’immobilier soit  »payant » il faut soit:

  • Le vendre et encaisser la plus-value
  • Utiliser la plus-value généré sur un immeuble en le ré-hypothéquant et la réinvestir
  • Pouvoir augmenter les loyers en conséquence

Autrement, vous avez simplement fait augmenter la valeur de votre bien et le montant des taxes qui vient avec. #paspayant

En passant, saviez-vous que vous pouvez vous servir de votre marge de crédit hypothécaire pour investir et que les intérêts de celle-ci deviennent déductibles? C’est une des façon d’investir la plus-value d’un immeuble sans le vendre.

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Investir: par où commencer?

Je suis allée récemment à une conférence donnée par Julien Brault, fondateur d’Hardbacon, une entreprise québécoise qui veut démocratiser l’investissement au Québec. Cette conférence portait sur … l’investissement (mais quel suspense!)

J’y assistais, parce que malgré le fait que je m’y intéresse, je ne suis absolument pas une experte. Je veux en apprendre plus pour être en mesure de mieux gérer mes finances et mieux comprendre les choix qui s’offrent à moi, parce qu’on se le cachera pas, dès que tu rentres dans le bureau d’un conseiller financier, tu as beau être une personne intelligente et fonctionnelle en-dehors, en-dedans, tu te transformes en une patate. Une patate qui comprend juste que l’argent va bouger de ton compte-chèque à ton REER/CELI et  »fructifier » (non, tu seras pas obligé d’aller aux pommes avec ta blonde pour fructifier… la pognes-tu? 😉 ) Même quand tu te prépares et poses des questions, tu ressors quand même en te sentant comme une patate.

Lors de la conférence, on était de tous les niveaux à la formation: newbies à taponneux. C’était super. Démystifier un peu l’investissement, lever le voile sur la magie de la chose. Maintenant, je vais être moins une patate (et vous aussi!)

Investir, c’est quoi?

Investir, c’est prendre son argent et le prêter à une entité quelconque en échange d’un rendement. That’s it, that’s all.

L’entité quelconque peut-être une banque, un gouvernement, une municipalité, une compagnie, vous-même, etc.

L’idée, c’est de créer de la valeur avec vos dollar. Si vous achetez des actions d’une compagnie, elle se servira de l’argent recueilli ainsi pour financer l’achat d’actifs ou le lancement d’un nouveau produit, ou encore, pour relancer ses opérations. Si vous achetez des obligations municipales, la municipalité se servira des sous recueilli pour financer des infrastructures qui bénéficieront à tous ses citoyens.

En échange de leur prêter des sous, vous aurez accès à un certain rendement. Les obligations verseront un coupon (intérêts). Les actions pourraient verser un dividende, mais surtout, elles croîtront. Si vous investissez dans votre entreprise, vous vous verserez un dividende. Si vous achetez un bien immobilier, vous devriez voir sa valeur augmenter au fil du temps.

Investir- par où commencer.

Pourquoi investir plutôt qu’épargner?

La plupart des gens vous diront que vous devez épargner pour votre retraite et ils ont un peu tort.

Épargner, c’est mettre de l’argent de côté. Tout simplement. Un peu comme si vous retireriez 100$ du guichet automatique, que vous en dépensiez 80$ et rangiez le 20$ restant dans le tiroir de votre table de chevet.

Si vous faites ça à chaque semaine, vous aurez 1040$ dans votre tiroir de table de chevet. Vous n’auriez rien de plus,

Essayer de financer le tiers de votre vie avec le cinquième de votre salaire. Vous n’y arriverez pas, c’est arithmétique. En plus d’épargner, il faut investir!

C’est dans cette logique, que quand j’ai commencé à avoir des sous à mettre de côté, vers mes 18 ans, j’ai voulu les  »investir ». Parce que, tsé, qui n’a jamais voulu être riche? J’entendais parler de rendement de 7-8%, alors que ma banque ne me proposait que des CPG à 3% (ah! c’était le bon temps, maintenant, si elles offrent du 1,5%, c’est bon…).

J’avais bien sûr entendu parler de la bourse et de l’achat d’actions, mais je n’avais aucune idée comment on achète ça des actions… Clairement pas à l’épicerie ou à la Caisse Pop!

Investir, mais dans quoi?

Certains vont répondre:

« Mais dans un REER pardi! »

(Je suis certaine que personne ne dit plus  »pardi », mais c’est plutôt comique de l’imaginer tout de même)

Pour ceux qui répondent ça, je suis désolé de vous répondre que le REER n’est pas un investissement… c’est un véhicule financier.

Pensez au REER comme une sacoche; à l’intérieur de la sacoche, on peut retrouver plusieurs articles: porte-monnaie, téléphone, poignée de change, une barre tendre au cas-où, etc. Le REER permet de prendre plusieurs produits financiers: actions, FNB, CPG, métaux, immobilier, fonds communs de placements et de les mettre à l’abri de l’impôt jusqu’à votre retraite. Au passage, le gouvernement vous redonne l’impôt payé sur votre argent (parce qu’il sera imposé à la sortie, donc on vous redonne l’impôt payé à l’entrée), ce qui explique l’engouement pour le REER (entre autres choses!).

Par contre, à l’intérieur du REER, on peut placer différents investissements! Pareil pour le CELI.

Pour plus d’info sur ces deux véhicules financiers, consultez mes précédents articles: REER et CELI.

Celui que vous choisissez doit l’être en fonction d’une planification financière solide. Le REER permet de réduire le revenu maintenant, mais augmente le revenu au retrait. Le CELI ne change rien à votre revenu, mais tous les intérêts échappent à l’imposition. (pour vous aider à faire un choix: REER ou CELI, lequel choisir?)

En 2009, mon jeune moi avait penché vers le CELI, nouvel outil du moment, entre autre pour la facilité d’utilisation. Et comme je ne comprenais rien à l’investissement, j’avais placé à l’intérieur de mon nouveau et rutilant CELI… un compte-épargne.

Pwomp pwomp pwoooomp…

C’est l’an dernier que j’ai eu envie de me pencher plus sérieusement sur le rendement généré par notre épargne. La bourse m’a toujours intéressée, mais, on va se le dire franchement, je suis paresseuse. La taxe paresse, ça s’applique souvent dans mon cas. Je fais souvent le calcul entre la somme d’efforts et le rendement et j’essaie d’optimiser le tout. Et disons que d’apprendre les rouages de la Bourse, ça ne m’apparaît pas assez simple pour la paresseuse que je suis (mais qui sait, peut-être avec la formation de Hardbacon, je vais m’y mettre…)

C’est cette simple réflexion qui m’a amené à me penché sur deux types d’investissement: le fonds commun de placement et le fonds négocié en bourse.

C’est quoi un fonds?

Expliqué simplement, c’est une salade de fruit.

Vous prenez des pommes, des bananes, des raisins, des bleuets, de kiwi et vous mélangez tout ça.

Vous vous prenez un bol de votre salade de fruits et vous aurez dedans un peu de tout. Si vous aviez voulu goûter à tous ces fruits, vous auriez dû en manger plus d’un kilo. Là, avec un petit bol, vous avez le plaisir de déguster l’arc-en-ciel sans éclater.

fonds-commun-fnb-arc-en-ciel

Même principe pour un fonds (qu’il soit commun ou négocié en bourse). Un gestionnaire de portefeuille chevronné fait une sélection de plein plein plein de compagnies qu’il juge intéressante et qui correspondent aux critères du fonds et réparti leur poids (%) selon des calculs précis pour atteindre  un certain niveau de risque.  Il s’occupe ensuite de maintenir le fonds et de veiller à une bonne répartition du poids de chaque action. Il divise ensuite le fonds en plein de petits bouts, qu’il vous revend.

Vous êtes maintenant propriétaires de plein de compagnies via le petit bout du fonds que vous avez acheté.

La grande force d’un fonds c’est sa diversification, inhérente à sa constitution et aussi le pouvoir commun. Tout seul, vous ne pourriez pas acheter 20% de Shell, mais avec le poids de milliers d’autres investisseurs, le fonds peut l’être et par ricochet, vous aussi!

Fonds commun de placement

J’ai tout d’abord investigué du côté des Fonds communs de placement. C’est vieux comme le monde, mes parents connaissaient ça et toute les banques en vendent. L’affaire était gorlo, non?

Non.

Attention aux frais les amis. Chez Desjardins, les frais de gestion (ce qu’il vous chargent pour gérez votre argent) pour leurs différents fonds varient entre 1.7% et 2,3%. Chez certaines institutions financières, certains fonds flyés peuvent atteindre les 3-4%!

Moi, je suis allergique aux frais. Quand on investi, on prête son argent à quelqu’un pour qu’il créé de la valeur avec. Je ne suis pas prête à le payer pour ça, en tout cas, certainement pas 2-3% par année.

Avec les recherches, j’ai décidé d’investir malgré tout 500$ réparti entre un fonds de travailleurs et un fonds de Tangerine, juste pour essayer. (Si c’était à refaire, j’oublierais le fonds de travailleurs)

L’avantage d’un Fonds commun de placement, c’est la simplicité des choses: un simple clic pour Tangerine et vous êtes propriétaire d’une part du fonds.  Le désavantage d’un fonds commun de placement, ce sont les frais souvent élevés qui l’accompagnent, mais aussi la rigidité des choses.

C’est selon mon observation de consommatrice/épargnante un bon outil si on choisit un fonds avec des frais pas trop élevé. C’est pas pour rien que c’est le produit le plus connu de tous. Jusqu’à récemment, c’était l’un des seuls moyens pour un épargnant lambda d’investir en bourse. Cependant, faites attention, demander le rendement NET du fonds dans les dernières années. Certains, à cause des frais de gestion, ont été négatifs…

Fonds négociés en Bourse

C’est quand Nico est revenu tout crinqué d’une présentation de la Banque Nationale aux étudiants de génie (Nico était là pour la pizza, free food, en bon étudiant paumé) en me parlant de FNB et de comment ça serait cool que je regarde ça pour  »nos hypothétiques REER » (ils sont toujours hypothétiques…) que j’ai découvert le monde merveilleux des FNB.

C’est comme un fonds commun, mais en bourse!

Avec des frais très bas, car pas d’intermédiaire entre le fonds et toi. Le tout est transigé en bourse, d’où une facilité d’achat et de vente. L’avantage principal pour moi, c’est que je pouvais acheter des parts de fonds précis selon mon profil d’investisseur, le tout sans intermédiaire et délais, en plus d’avoir le feeling  »d’être en bourse ».

L’avantage d’un FNB, c’est vraiment son coût de détention très faible (frais très bas: 0.25% vs 2%). Son désavantage, selon moi, c’est que vous devez avoir un compte de courtage pour en acheter, mais aussi apprendre à vous en servir et comprendre les dizaines de FNB qui s’offrent à vous.

Moneysense propose un portfolio super simple, le CouchPotato portfolio. L’idée c’est d’acheter des fonds avec les frais de gestion bas, qui ont fait leur preuves et avec une répartition qui correspond à votre profil d’investisseur. J’aime aussi beaucoup ce modèle. J’aime l’idée que je réparti mon risque de la même façon que le fonds commun le ferait, mais au lieu de payer quelqu’un pour le faire (et me le vendre…), je le fais moi-même pour moitié moins cher.

Et vous, comment avez-vous fait vos premiers pas dans le monde de l’investissement?

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