Category: Hypothèque

Emprunter pour sa mise de fonds: à faire ou éviter?

Suite à l’article de la semaine dernière, j’ai envie de continuer un peu plus sur le sujet de l’emprunt pour compléter une mise de fonds. Entre autre, parce que ma douce moitié m’a demandé une question qui m’a fait réfléchir. Je n’ai pas abordé cette aspect la semaine dernière et je compte le faire aujourd’hui.

La question était : est-il toujours avantageux emprunter pour compléter sa mise de fonds?

La réponse est: ça dépend.

Le contexte actuel, avec des taux très très très bas, permet ce passe-passe. Actuellement, je peux mettre mes sous de côté dans un compte-épargne très liquide qui me rapportera 2% d’intérêts. Je peux aussi emprunter à un taux ridicule: 2,7%. J’aurais pu attendre un an, amasser le reste de ma mise de fonds (14 000$) et acheter seulement l’an prochain. Ça aurait été la chose logique à faire. Je ne crois pas qu’emprunter pour se payer quoi que ce soit ne soit optimal. Emprunter, c’est se priver d’un revenu dans le futur et je ne voudrais pas que mon moi du futur soit dans la crotte parce que j’ai fait la rumba aujourd’hui.

Mais emprunter la différence qu’il me restait à amasser (14 000$/ 34 000$) me coûtera 600$ sur 3 ans. 600$ sur trois ans pour une maison qui est en tout point parfaite, j’était prête à le payer.

C’est aussi possible dans ma situation parce que je me connais et je sais que j’ai la discipline nécessaire pour rembourser rapidement mon emprunt. On parle quand même de la fille qui à réussi à épargner 20 000$ avec un revenu brut de 45 000$ l’an dernier. Comme le fait d’emprunter pour compléter ma mise de fonds me permet d’épargner presque 16 000$ sur la durée de mon hypothèque, je considère que le jeu en vaut la chandelle.

Alors, comment vous faites pour savoir si ce serait payant pour vous? On s’entend ici que je ne parle pas de l’aspect mathématique de la chose, ça je l’ai traité dans mon article précédent, mais je parle ici des aspects qualitatifs entourant votre situation. J’ai pensé à quelque éléments qui vous aideront à départager le tout.

emprunter-mise-de-fonds

Dans quelles situations devrions-nous emprunter pour une mise de fonds:

-Les taux des marges de crédits sont bas

On s’entend que si vous empruntez à 11% pour votre mise de fonds, il est probable que ce ne soit pas payant de le faire. L’accès à une marge de crédit, qui habituellement des taux plus bas, est ce que la plupart des gens préfèrent.

-C’est pour un immeuble locatif

Les intérêts qui sont encourues sur un prêt qui sert à acheter un immeuble locatif sont déductibles d’impôts. Autrement dit, vous pouvez les réclamer en faisant votre déclaration et au final votre prêt ne vous coûte rien de plus que le capital.

-On est suffisamment disciplinés pour rembourser le prêt rapidement

Plus vous prenez de temps à rembourser plus ça coûte cher. C’est la magie de l’intérêts composés. Une bonne règle du pouce? Considérez que 5 ans, c’est suffisamment long.

-Ce n’est pas pour s’endetter au-delà ses moyens en achetant un palace

Ceci est une règle qui devrait s’appliquer en tout temps. Mon raisonnement à moi: si vous étiez prêt à acheter cette maison avec seulement 5% de mise de fonds, pourquoi ne pas booster votre mise de fonds à 20% et vous épargner des sous sur 25 ans? Autrement dit, n’acheter pas une immense cabane juste parce que vous avez les sous. Ça, c’est ridicule.

À l’inverse, il y a des situations où l’on ne devrait pas emprunter pour constituer la mise de fonds:

-Si vous n’avez même pas 5% de mise de fonds

Vous ne pouviez pas acheter avant d’emprunter votre mise de fonds? Ben, vous ne devriez pas emprunter pour acheter. Posséder un immeuble (maison ou immeuble à revenu) demande une bonne discipline avec l’argent. Aussi la plupart des banques n’accepteront pas une mise de fonds financées à 100%.  Si vous n’avez pas été capable d’épargner suffisamment de sous pour avoir un minimum de 5% de la mise de fonds pas vous-même, c’est possiblement pour une de ces trois raisons:

1- Vous n’êtes pas en contrôle de vos finances
Si c’est comme ça, prenez un an pour reprendre en mains vos finances. J’ai écrit un super article à ce sujet!

2- Vous ne faites pas assez de sous
C’est malheureux, mais ne vous mettez pas dans une situation difficile juste pour être propriétaire. Ça ne sert à rien d’avoir une maison, mais pas d’argent pour l’entretenir et vivre un peu.

3-Les maisons sont trop chères de par chez-vous.
Être locataire, y’a pas de honte à ça! C’est faux de penser que vous devez absolument avoir une maison        pour réussir votre vie! Si j’étais à Montréal ou Toronto, je serais la première à rester dans un 4 et demi et piler mon argent dans mes REER!

-Si vous n’avez pas accès à une marge de crédit

Je pense vraiment que le seul moyen de faire cette manoeuvre c’est d’avoir accès à du financement flexible. La marge de crédit est bien pour cette raison: vous pourriez décider de tout rembourser en 6 mois et il n’y aurait pas de pénalités. Sinon, y’a le fait d’emprunter à maman/papa, mais si vous connaissez un meilleur moyen de mettre la marde dans une famille, je voudrais le connaître…

-Si vous êtes déjà endettés ailleurs ou manquez de discipline pour repayer votre prêt vitesse gazelle.

Le fait de prendre une marge de crédit augmente votre taux d’endettement et peut vous rendre inéligible à un prêt hypothécaire si vous êtes déjà très endetté, c’est donc contre-productif. D’ailleurs, si vous êtes déjà endettés, peut-être devriez vous songer à réduire vos dettes avant d’acheter une maison. Je sais que la norme d’aujourd’hui veut qu’un prêt auto de 350$/mois, un prêt étudiant de 200$/mois et des meubles à petits paiements soient parfaitement acceptables, mais le fait d’ajouter une maison par-dessus le tout peut relever de la manoeuvre périlleuse.

En plus, si vous êtes endettés pas mal, c’est peut-être le signe que vous êtes pas dans le bon mindset au niveau financier. Une dette, c’est de l’argent que vous devez à un créancier, oui, mais surtout c’est de l’argent que vous enlevez de vos poches dans le futur. C’est pas optimal de vivre à crédit. Donc, demandez-vous si, si vous preniez un prêt sur marge de 20 000$+, seriez-vous prêt à vous garrochez tout vos sous sur la marge pendant 2-3-4 ans pour la rembourser vitesse grand V ou allez-vous vous payer un voyage dans le sud à la place?

Ce que je veux dire finalement…

Au final, je pense que certains  »tours de passe-passe » à crédit, comme le fait d’emprunter pour compléter une mise de fonds, peuvent être très payants pour une personne qui comprend ce qui se passe avec ses sous et qui est disciplinée dans ses paiements.

Sinon, la bonne vieille méthode d’épargner et d’attendre est tout aussi valide. Il ne faut pas oublier que certaines institutions rechigne à l’idée que la mise de fonds soit issues d’un emprunt, même si c’est légal et courant. Chez Desjardins, on comptait au départ payer le reste de la mise de fonds avec la marge de crédit pour étudiant de Nico. Ils ont dit non. On a alors fait réévaluer le triplex, fait débloquer une marge de crédit et dit qu’on payerait la mise de fonds de cette façon et ça a passé.

Si nous n’avions pas été capable de faire comme ça, on se serait dirigé vers une nouvelle institution ou même, on aurait fait appel à un courtier hypothécaire. Magasiner, ça paie!

Certains d’entre vous ont-ils été tentés par de compléter leur mise de fonds de cette manière?

L’avez-vous fait?

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S’endetter pour acheter: utiliser une marge de crédit pour sa mise de fonds.

Il me fait tellement plaisir d’être de retour au clavier après ce petit arrêt.Il m’a été nécessaire, mais j’avais hâte de revenir vous jaser ça. Entre autres, de vous jaser du pourquoi j’ai pris la décision de m’endetter pour constituer ma mise de fonds sur une maison.

Oui, vous m’avez bien lue.

Je, Sara Jane, saine de corps et d’esprit, a consciemment pris la décision de me mettre la main dans la spirale de l’endettement.

Je dramatise un peu, mais c’est quelque chose que je ne pensais jamais faire. En tout cas, pas pour cette raison. Je vous explique ce que nous avons décidé de faire et pourquoi.

 

Notre situation

Vous savez que nous sommes propriétaires d’un triplex, acheté il y a (déjà!) 3 ans, rénové à petits coups et qui nous permet de nous loger à coût nul. Ce triplex, on l’avait payé 190 000$, presque 40 000$ sous sa valeur marchande.

On y a mis 15 000$ en travaux et matériaux, dans l’idée que le fait de le rénover nous permettrait, d’un jour, utiliser son équité pour acheter un autre immeuble ou financer des rénovations majeures. Utiliser l’équité, c’est du jargon qui veut simplement dire que vous utiliser la partie libre d’hypothèque de votre immeuble pour acheter autre chose.

Un exemple vous l’expliquera mieux:

J’achète un bloc 200 000$, je le rénove et après 3 ans, il en vaut 250 000$. Mon hypothèque restante est à 165 000$, ce qui correspond à 66% de 250 000$. Je peux alors demander à ma banque de refinancer mon immeuble (ou d’ouvrir une marge de crédit hypothécaire) jusqu’à 80% de sa valeur, ce qui me donnera accès à 35 000$.

Dans notre cas à nous, c’est presque 25 000$ que nous pouvons aller chercher.

 

La danger des marges de crédit hypothécaires.

Oh! J’adore tellement les marges de crédit. Je pense sincèrement que c’est l’un des plus beaux instruments financiers qui a été créé depuis la carte de crédit et les comptes de courtage en ligne.

C’est pratique, facile à utiliser. On ne paie des intérêts que sur la portion utilisée, on n’a pas de conditions de paiement rigides, les taux d’intérêts sont bas. En plus, quand c’est une marge de crédit hypothécaire, comme c’est adossé à un actif, les taux sont encore plus bas.

Mais pour toutes ces raisons, c’est aussi comme la corde pour nous pendre.

Depuis l’arrivée dans les institutions de ce produit financiers, l’endettement des ménages est en hausse fulgurante. Est-ce exclusivement à cause de ça? Non. Est-ce que ça aide? Oui. La bonne nouvelle, c’est que techniquement, vous ne pouvez pas vous endetter plus que la valeur de votre maison (un maximum de 80% en fait). La mauvaise, c’est que vous pouvez financer votre consommation  »jetable » avec votre actif principal: votre chez-vous.

Un petit voyage dans le Sud? Hop, marge de crédit.

Une nouvelle voiture? Mets ça su’a marge.

Une urgence? La marge.

Et à la fin, vous avez un beau p’tit paquet de dettes, et quand vous vendez votre maison à 75 ans, vous n’obtenez rien dans vos poches à la fin.

Encore pire, si la valeur de votre maison baisse, vous pourriez devoir rembourser plus. Imaginez, vous pouvez emprunter 150 000$, vous remplissez la marge, votre maison qui valait 180 000$ perd soudainement de la valeur et se vend maintenant 125 000$. Vous voyez le drame se jouer? Votre maison qui était votre principal réservoir de valeur n’est plus grand chose dans votre bilan.

Bref, c’est un bon outil, mais à utiliser avec prudence.

 

Notre situation

Dans notre cas, on voulait utiliser la marge pour acheter un prochain immeuble, ce qui aurait rendu les intérêts déductibles d’impôts. Eh oui! Les intérêts d’un prêts servant à financer des investissements sont déductibles d’impôts. C’est-tu pas beau ça?

Ça nous permettait de nous concentrer à épargner pour la retraite plutôt que pour notre mise de fonds. Sauf que ça, c’est si on achetait un immeuble locatif.

Ce que l’on ne fera pas.

Du moins pas tout de suite.

Il ne faut jamais dire: fontaine, je ne boirai point de ton eau.

Parce qu’ il y a juste les fous qui changent pas d’avis.

J’avais toujours dit:

« Un dernier immeuble, 3-5 ans, et après l’unifamiliale. »

Ben c’est pas ça qui se passe. Je suis tombée en amour. Avec cette superbe Cape Cod des années 50, full potentiel et charme.

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Ça reste un investissement, en tout cas, c’est comme ça que je me le justifie. La maison est dans un quartier bâti au tournant des années 50. La 410 est au coin de la rue (location, location, location), le terrain est immense et les comparable se vendent 250 000$. On la paie 170 000$, ce qui nous permettra d’en tirer une plus-value intéressante à la revente éventuelle.

 

Utiliser le crédit pour arrondir sa mise de fonds

Sauf que…

Moi j’avais pas prévu d’acheter une maison unifamiliale de sitôt. On est parmi les chanceux pour qui les changements aux règles hypothécaires changent peu de choses, mais ça aide beaucoup que Nico soit ingénieur, mais il reste que je n’ai pas de mise de fonds de complétée. J’ai à peu près 10% et c’est tout. Je peux obtenir une hypothèque avec ça, mais la prime de la SCHL me coûterait 3760$.

Euh… non merci?!

Ce qui fait que j’ai décidé d’acheter en utilisant l’équité du triplex pour compléter ma mise de fonds. Grâce à ça, je m’épargne 3760$.

J’emprunte cependant 17 000$.

Calculs

Mon calcul est simple. Je prévois rembourser le 17 000$ au complet en 2 ans. Je paierais donc un peu plus de 500$ d’intérêts, ce qui reste pas mal moins que seulement la prime de la SCHL.

Pour que je paies plus d’intérêts que la prime de la SCHL, je devrais prendre 15 ans pour rembourser le 17 000$.

Une méthode simple est de faire le simple calcul que j’ai mis plus-haut, comparant les intérêts sur le prêt pour la mise de fonds (500$) aux intérêts payés sur la portion de l’hypothèque correspondant à la prime SCHL (2802$), mais cette méthode est faussée. En effet, ça calcule les intérêts sur 20 000$ (le prêt) et sur 3760$ (la prime), ça compare des pommes avec des bananes. Ça donne cependant une petite idé.

 

La  »vraie » méthode

Ici, je compare deux situations: une situation où j’emprunte 90% de la valeur de la maison et je dois payer une prime SCHL. Une autre où j’emprunte 80% de la valeur plus un 10% supplémentaire sur une marge de crédit à 2,7% (spécial ingénieur, le taux normal est à 3,5%). Je compare au final les intérêts totaux payés sur 25 ans.

Situation 1: mise de fonds de 10%, sans emprunt.

Prix achat: 200 000$
Mise de fonds: 20 000$
Prime SCHL: 3760$
Montant de l’hypothèque total: 183 760$
Montant total de l’intérêt payé sur 25 ans: 136 750$

Situation 2: mise de fonds de 10%, emprunt de 10% supplémentaire sur marge de crédit à 2,7%

Prix achat: 200 000$
Mise de fonds total: 40 000$
Pas de prime SCHL, mais emprunt de 20 000$.
Montant de l’ hypothèque: 160 000$
Intérêts payés sur l’hypothèque: 119 170$
Intérêts sur le prêt: 836$ (sur trois ans)
Montant total des intérêts sur 25 ans: 120 006$

Une différence de 16 000$ sur 25 ans. Ceci, sans compter qu’en empruntant pour une mise de fonds, on n’a pas à repayer presque 4000 $ de prime d’assurances…

Cependant, si vous prenez plus que 3 ans à rembourser votre marge (disons 5) et que vous avez un taux de 6%, soudainement, vous rembourserez plus de 3700$ d’intérêts, ça commence à faire beaucoup. Autrement dit, ça peut être payant, mais ça dépend du montant, de la vitesse de remboursement et du taux d’intérêts.

Pour faire vos hypothèses, je vous recommande cette calculatrice en ligne. Simple à utiliser et pas liée à aucune banque!

 

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Changement aux règles hypothécaires: ça affecte qui?

On les avait vu venir de loin: les changements annoncés aux règles hypothécaires sont discutées depuis presque 2 ans. En fait, depuis que le ministre des Finances conservateur Jim Flaherty avait averti les banques de pas se lancer dans une guerre de taux et que les banques ne l’avaient pas écouté. Le lendemain de l’avertissement, BMO offrait un taux à 2,89%, fermé 5 ans.

Avec les marchés en surchauffe de Vancouver et Toronto, la plupart des analystes disaient que ça prenait un resserrement. Plus près de chez nous, Montréal connaissait sa propre petite surchauffe. Le prix de certains immeubles avait quadruplé en 10 ans. Les taux excessivement bas profitent aux acheteurs qui peuvent ainsi se permettre plus grand parce que la mensualité est plus petite.

Sauf que depuis 6 mois au Québec, les mauvaises créances sont en hausse. Ça, ça veut dire que depuis 6 mois, les banques émettent plus de  »eille, tu m’as pas payé » et plus de gens décide de rendre les clefs de leur maison à la banque. C’est un peu inquiétant. Imaginez-vous si demain matin, les taux augmentaient en plus…

Les nouvelles règles.

C’est pour éviter que des ménages se retrouvent dans une situation précaire en cas d’une hausse de taux que le gouvernement a choisi de réagir. Au départ, la nouvelle règle voulait que si vous empruntiez 80% et plus de la valeur de votre maison, vous deviez maintenant vous qualifiez avec le taux fixe 5 ans, soit 4,64%. C’est en vigueur depuis le 17 octobre.

J’ai déjà écrit un article là-dessus, mais en gros, pour vous qualifier, les banques utilisent entre autres, un ratio qui calculent vos obligations financières mensuelles par rapport à vos revenus. Ce ratio ne doit pas dépasser 44%.

Cependant, on a appris hier le 19 octobre, que la nouvelle réglementation s’appliquera aussi à ceux qui fourniront une mise de fonds de 20% ou plus. Cette partie de la réglementation entrera en vigueur le 30 novembre prochain.

En tant que tel, la formule n’est pas nouvelle. Si vous preniez un taux variable, vous deviez déjà vous soumettre à cette règle. Ce qui est nouveau c’est qu’on l’applique maintenant à tous les types d’hypothèque, variable comme fermé 5 ans.

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Le calcul avant les nouvelles règles

Disons que vous avez un prêt auto à 200$ par mois, des taxes municipales à 300$, l’électricité à 150$, des prêts étudiants à 250$ et que vous désirez acheter une maison évaluée à 200 000$ avec une mise de fonds de 10%, ce qui donne des versements de 841$ (au taux de 2.89%) . Vous avez un salaire mensuel de 4000$.

Ça donne:

((200$+300$+150$+250$+841$)/4000$)*100

43.5%

Yé, vous passez le test (de justesse, vous devriez vous débarrasser de votre prêt auto!) et vous pouvez acheter votre maison adorée.

Après les nouvelles règles

Vous avez les mêmes obligations, mais maintenant, vous devez vous qualifier avec le taux fixe sur 5 ans de 4,64%.

Ça donne une mensualité de 1010$ au lieu de 841$. Vous ne paierez pas ce montant, mais ils font ce qu’ils appellent un test de stress: si demain matin, votre taux montait à 4,64%, seriez-vous encore dans une position correcte pour payer votre prêt?

On refait le même calcul:

((200$+300$+150$+250$+1010$)/4000$)*100

47,8%

Ça ne passe pas.

On fait quoi dans ce cas?

Vous avez trois choix: vous trouvez une maison moins chère (à moins de 166 500$ pour être précise), vous versez une plus grosse mise de fonds (50 000$ au lieu de 20 000$…) ou vous vous débarrassez d’une partie de vos dettes avant de réappliquer pour une hypothèque (juste faire sauter votre prêt auto vous ramène sous la barre des 44%).

Vous pourriez aussi augmenter vos revenus, mais c’est un peu plus touché, car les revenus de travailleurs autonomes sont difficiles à faire accepter et rare sont les emplois qui vous augmenteront sensiblement sur demande. Si c’est votre cas, dites-moi vous travaillez où!

Ce sont les mêmes options qui s’appliquent à tous, faites juste changer les montants.

triplex

Et si c’est pour un renouvellement/ second achat?

Malheureusement, le changement vous affectera aussi. Pour le second achat, vous pourriez vous retrouvez dans une situation où vous ne pouvez simplement pas acheter: avec une première hypothèque sur une maison, l’achat d’un chalet, par exemple, pourrait vous faire passer au-dessus de la barre du 44% et ciào le chalet.

Nous sommes dans cette situation. Nous avons un triplex et comptons en acheter un 2e dans la prochaine année. Disons que la situation va demander un peu plus de gymnastique de notre part en considérant les nouvelles règles. Le rythme de nos acquisitions pourrait ralentir.

Pour ceux qui doivent renouveler leur hypothèque et dont la situation n’a pas changé (même salaire, pas de nouveaux prêts, etc) vous n’aurez aucun problème à vous faire refinancer. Cependant, si vous avez vécu un changement important (perte d’emploi, baisse de salaire, prêts, etc) vous pourriez vous retrouver dans une situation difficile. La banque n’a pas le choix de renouveler votre prêt, mais attention, ça se fera selon ses termes et ceux-ci pourraient être moins avantageux qu’avant.

Aussi, certaines personnes vivant une séparation et voulant racheter la part de la maison de l’autre pourrait en être incapable dû aux nouvelles règles.

Comment fait-on pour éviter cette règle?

Rien. Les analystes pensaient que la nouvelle règle épargnaient les acheteurs qui versaient plus de 20% de la valeur de leur maison en mise de fonds, mais il a été annoncé hier que ce n’est finalement pas le cas.

Tout le monde qui achète (sauf les acheteurs de 5plex et plus) seront soumis à ces règles qui visent à éviter un crash dans l’immobilier.

En tant que tel, c’est une bonne chose. Ça évite aux gens d’acheter au-dessus de leur moyen. Dans la réalité pratique des choses, pour ceux qui voulaient acheter prochainement, ça peut faire ch*er en joualvert.

Une « bonne » nouvelle, c’est que si vous vous qualifiez largement avant, vous ne serez pas affecté ou très peu. Cette règle vise à éviter que des gens aux finances serrées achètent plus gros que ce qu’ils pourront assumer dans l’hypothèse d’une remontée des taux.

Je pense qu’il faut le voir comme un incitatif à mettre une plus grosse mise de fonds de côté et d’éviter d’être housepoor. Housepoor, c’est quand tu achètes une maison et que pendant l’année (ou les années) qui suit, tu manges des bines et des ramens, tu sors plus et tu pousses ton char pour le partir, parce que tu as mis toutes tes liquidités dans ta maison. On s’entend que 44% de ton salaire qui sort de ton compte chaque mois, sans que tu puisses rien y faire, c’est énorme.

Certains disent que le prix des maisons va baisser pour compenser. Je n’en suis pas si sûre. En fait, même que j’en doute. Je pense que si les prix s’ajustent, ce sera très légèrement, ou alors dans le secteur du marché haut-de-gamme. Les vendeurs seront peut-être plus flexibles, par contre.

Êtes-vous touché par ce changement? Je veux vous entendre à ce sujet!

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L’hypothèque en 6 points faciles

 

L’immobilier, ce monde merveilleux, rempli de propriétaires, de taxes municipales et de rénovations.

Ça vous tente? Oui moi aussi ça me tentait telleeeeeemeeeent en 2014. L’idée d’investir dans de quoi de solide me chatouillait, mais une chose me faisait peur:

L’hypothèque.

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C’est une étape dans la vie qu’il peut être épeurant de passer. Pourquoi? Parce que les gens qui vendent l’hypothèque, ben eux autres ils comprennent tellement bien leur produit qu’ils peuvent avoir de la misère à l’expliquer avec des mots simples et puis, toi tu es là, a essayer de comprendre et puis tu paniques parce que tu comprends rien aux explications.

Aussi, bien, dites-vous qu’autant que les conseillers sont des personnes humaines avec de l’empathie, ben elles ne vous connaissent pas (ni votre projet) et ce qui sort de l’ordinaire peut être difficile à comprendre pour elles. Quand on a voulu acheter à 22 ans, on a rencontré un conseillère qui a appelé ma mère après la rencontre pour lui demander si elle était au courant de notre projet!

Genre, confidentialité zéro pis une barre. (Oui, ma mère était au courant 😉 )

Et comme la plupart d’entre nous osent pas poser plus de questions, de peur de pas comprendre, on se fait souvent conseiller du 25 ans, 5 ans fermé, taux fixe. That’s it, signe ici et voilà ton prêt.

Mais comprenez-vous réellement ce qu’est une hypothèque? Moi, je sais que j’ai dû faire quelques recherches sur des points plus obscurs. Je vous ai donc réuni  toute l’information en 6 points faciles à comprendre, juste pour vous, parce que je sais que la vie ça fait peur des fois.

 

L'hypothèque en 6 points f

1.L’hypothèque, c’est un prêt adossé à un immeuble/bien immobilier

En partant, vous ne pouvez pas demander une hypothèque pour financer n’importe quoi. C’est spécifiquement pour l’immobilier. Tout ce qui est maisons unifamiliales, condos et immeubles à revenu en-bas de 5 logements, ça rentre dans le prêt hypothécaire dit  »résidentiel ». En-haut de six logements, les immeubles à revenus rentrent dans le prêt commercial, de même que les maisons de chambres, les bâtisses commerciales, les terrains à vocations commerciales et les terres agricoles (qui ont aussi leurs propres règles). Ici, nous ne parleront que du prêt résidentiel, parce qu’on pourrait parler longtemps du commercial!

Les cas spéciaux inclus les prêts pour des terrains résidentiels et les maisons non-construites. Les conditions entourant le prêt seront alors légèrement différentes selon les projets, mais sont tout de même inclues dans la catégorie résidentielle.

Les banques offrent des taux d’intérêts plus-bas pour les hypothèques que pour les prêts personnels, parce que le prêt est garanti par un actif solide, votre maison. Si ça ne fonctionne pas, ils peuvent reprendre la maison, et ça, ça sécurise les banques!

 

2. Le montant que vous pouvez emprunter est proportionnel à vos revenus et votre niveau d’endettement

Plus vous faites de sous, plus vous pourrez emprunter d’argent pour acheter votre maison. Les banques se fient énormément aux revenus pour déterminer ce que vous serez ou non capable de rembourser. Par exemple en 2014, nos revenus sont ce qui nous a posé problème, car ils étaient trop bas pour la banque. Nous avons dû demander que mes parents signent l’hypothèque avec nous. Nous sommes responsables, mais ils cautionnent le prêt avec leurs revenus (et nous leur en sommes éternellement reconnaissants!)

Si vous achetez un immeuble à revenu, les revenus actuels  de l’immeuble seront aussi comptabilisés. Pour nous, 1 des 3 logements étaient loués à 505$/mois et cela a joué en notre faveur sur notre approbation.

Les banques se fient aussi à votre ratio (niveau) d’endettement total pour calculer le montant qu’elles peuvent vous accorder. Ce ratio est plutôt rigide. Si vous tombez dans la zone rouge, vous devrez baisser vos dettes avant de réappliquer pour un prêt. La plupart des banques aiment voir ce ratio sous la barre des  40%.  Faire votre bilan pour voir se situe votre endettement et le diminuer advenant le cas ou votre ratio est trop élevé!

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3. Vous devez montrer que vous pouvez contribuer aussi

Au Canada, la mise de fonds minimal pour acheter un logement de moins de 500 000$ est de 5%. En-haut de 500 000$, vous devrez verser 10% du montant supérieure à 500 000$. C’est la loi.

Partons du principe que votre première maison sera de moins de 500 000$.

Les banques veulent un minimum de 20% de mise de fonds, car cela la rassure sur le fait que vous êtes sérieux avec votre prêt. Elle sont cependant prêtes à accepter moins (jusqu’à 5%) si quelqu’un leur assure qu’elles ne seront responsable que pour 80% du prêt. C’est là que la SCHL entre en jeu. Elle assure votre prêt et donne l’assurance à la banque que le prêt sera remboursé.

Mais attention! La SCHL ( et autres assureurs, comme Wenworth) ne fait pas ça à cause de la bonté de son coeur. Elle vous charge pour ça. Et c’est coûteux, mais comme la banque ajoute la prime à votre prêt et vous fait un beau package avec une boucle sur le dessus, vous ne le voyez pas trop passer.

Aussi pour, les immeubles à revenu de 3 à 5 logements, la mise de fonds minimale est de 10%.

Pour nous, le prix de l’immeuble était de 190 000$, nous avons versé une mise de fonds de 21 400$, et notre prêt à l’origine était de 176 000$, ce qui comprenait un prêt de 5000$ pour des rénos urgentes et… la prime SCHL de 3750$ .

C’est un bon montant, qu’on a dû payer parce qu’on avait pas économiser  »suffisamment » pour une mise de fonds de 20%.

En plus, les banques vous demanderont de démontrer que vous avez l’argent pour la mise de fonds depuis plus de 3 mois en votre possession. C’est pour éviter la fraude. Alors, si quelqu’un vous donne de l’argent pour la maison, vous aurez peut-être à démontrer que c’était réellement un don, donc soyez prêt.

 

4. Un bon crédit est essentiel à l’achat d’une maison

En-bas de 650, oubliez les taux avantageux. En-bas de 600, oubliez les prêts traditionnels. 550 et moins et c’est à oublier pour le moment.

Votre indice de faillite doit aussi être spick and span. Cette indice est moins connu que la cote de crédit, mais est vraiment important dans l’attribution de crédit non-renouvelable, comme l’hypothèque. C’est ce qui s’appelle INF dans votre dossier de crédit.

En 6 mois, on peut faire remonter suffisamment un crédit pour passer de 600 à 650. C’est plus raide pour les 550, mais tout ce fait. (Je vais faire un article prochainement à ce sujet, envoyez-moi vos questions!)

L'hypothèque en 6 points facile: le dossier de crédit

5. Durée, termes et versements

La durée de votre hypothèque, c’est l’horizon de votre prêt. La plupart des gens le prennent sur 25 ans, ce qui est le maximum, car les paiement sont ainsi plus petit que si vous étaliez le prêt sur, disons, 15 ans. Vous payiez pas mal plus d’intérêts, mais c’est le choix le plus populaire tout de même.

Le terme, c’est la durée de votre contrat avec votre institution bancaire pour votre prêt. Vous prenez une hypothèque sur 25 ans, vous voulez être capable de renégocier les conditions si jamais les taux baissent et votre banque veut pouvoir le faire si les taux montent. Vous prenez alors un contrat entre vous et convenez de renégocier à chaque X ans. Le terme le plus populaire est 5 ans. Ça peut aller de 10 ans à 6 mois. 6 mois, c’est si vous prévoyiez vendre ou déménager votre prêt ailleurs, car vous n’êtes pas attaché à la banque trop longtemps.

Si vos prenez 5 ans, et que vous décidez de vendre votre maison à la 3e année, vous aurez des frais pour bris de contrat (à moins que votre prêt soient transférable sur la nouvelle maison) qui équivalent habituellement à 3 mois d’intérêts. Il faut être attentif quand on signe son hypothèque, y’a pas juste le taux qui compte, mais aussi les conditions!

Les versements quant à eux, peuvent être mensuels, bi-mensuels, bi-mensuels accélérés, hebdomadaires et hebdomadaires accélérés. Mensuel, c’est une fois par mois. Bi-mensuel: aux deux semaine et hebdomadaires, aux semaines. Le versement hebdomadaire accéléré est établi en présumant qu’il n’y a que 4 semaines dans un mois. En divisant le paiement mensuel par 4, on obtient ce que vous payerez par semaine, mais puisque vous devrez faire ce paiement 52 fois par année, vous aurez versez un mois complet de plus. Ce plan de remboursement accéléré permet  d’économiser des milliers de dollars en intérêts, pour quelques dizaines de dollars de plus par mois! En plus, vous finissez de payer plus tôt, yééé!

 

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L’avantage de faire des paiements plus fréquents et accélérés, c’est que vous repayez plus rapidement le capital, donc payez moins d’intérêts, et ainsi remboursez plus vite votre hypothèque. Pour notre part, nous avons choisi les bi-mensuels accélérés et au lieu de rembourser notre prêt sur 25 ans, nous finirons de le payer 3 ans plus tôt et économiserons presque  7000$ en intérêts. En plus, les paiements matchent nos paies (et le 1ier du mois, pour les loyers).

 

6. Variable ou fixe, la différence

Un prêt à taux fixe, c’est un prêt qui  à un taux qui ne bouge pas pour toute la durée du terme. Disons que vous prenez une hypothèque avec un terme de 5 ans avec un taux de 3%, ça ne bougera pas. Que ça monte ou que ça baisse pour les autres, vous, vous êtes garanti que votre prêt sera au taux de 3%.

Un prêt à taux variable signifie que votre taux peut varier du jour au lendemain. C’est habituellement pas le cas, ça suit habituellement les annonces de la Banque du Canada concernant l’état de l’économie et le taux directeur. Donc, à chaque six semaines, plus ou moins, votre taux peut varier. Ça peut aussi bouger selon certains cues de l’économie, mais c’est pas super fréquent.

Il faut être à l’aise avec l’idée que nos versements peuvent varier selon les mois. Quand ça baisse, yéééé! Quand ça monte,  faut être prêt.

Les études démontrent que sur 25 ans, les taux variables sont toujours plus gagnants, mais faut avoir le coeur et les reins financiers solides. La plupart des institutions vous proposeront une clause pour fixer votre taux variable, alors si ça bouge trop à votre goût, vous prenez le téléphone et dites à la banque de vous fixer ça. Certains frais s’appliquent et le taux pourrait être plus élevé, mais ça se fait.

Le truc pour le variable, c’est de toujours payer le même montant, même si ça baisse. Comme ça vous diminuez votre capital plus vite et finissez de payer votre maison ASAP. En plus, si le taux monte, les intérêts payés seront plus petits, parce que le capital est plus petit.

Certains produits combinent une partie du prêt en taux fixe et une partie en taux variable, donc vous pouvez avoir un peu de tranquillité d’esprit avec la portion fixe et avoir les avantages du variables.

D’autres, comme le 5 en 1 de Desjardins, proposent de revisiter votre taux à chaque année.

C’est ce que nous avons, car la première année, le taux était VRAIMENT avantageux et comme nous étions déjà précaire après avoir acheté le bloc, nous ne voulions pas subir de variations la première année. Notre choix a payé à date par rapport au taux fixe à cause des rabais importants sur le taux, mais le prochain immeuble sera à taux variable. Si nous avions pris du variable en 2014, notre taux n’aurait presque jamais augmenté, et même alors, très peu, et nous aurions en ce moment du 1,89% par rapport à 2,89%.  Comme nos intérêts sont déductibles d’impôts (parce que nous avons un immeuble à revenu), ça nous dérange un peu moins, mais pour une maison, ça ferait une énorme différence!

 

Avez-vous acheté une maison récemment? Comment ça s’est passé pour vous, je veux savoir!

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