Je me considère comme une fille assez swell. Je laisse toujours une chance (et souvent une 2e!) au coureur. Ce qui fait que quand, récemment, Nico et moi avons ressenti l’appel de l’immobilier à nouveau, j’ai laissé la chance à un triplex de 3 logements ( 1 x 3 1/2, 2 x 6 1/2) offert vraiment sous l’évaluation. On était prêt pour un nouvel achat immobilier, les ratios étaient bon et l’emplacement était merveilleux.

150 000$, évalué à 183 000$.

Au coeur d’un quartier en plein essor.

2 des logements rénovés à neuf (le 3 1/2 est pratiquement fini de rénover).

Le hic? L’extérieur semble tout droit sorti d’une ville fantôme.

Vous voulez des preuves?

larocque-triplex

 

Vous voyez, c’est un peu (beaucoup) laid.

Mais comme je suis swell, je lui donne une chance (à lui et son proprio). Il part avec pas mal de « contres »:

-Le logement principal est chauffé à l’huile (ark)

-Il est bâti sur pan de roches, donc la roche suinte régulièrement dans le sous-sol de service

-Les fenêtres ( plus de 25) sont TOUTES à changer, certaines de manière urgente, car la vitre est cassée.

-L’immense balcon tient par l’espoir et la peau des fesses. Le changer, juste en matériaux, nous amène à 15 000$. Le faire faire, à 30 000$.

larcoque-vitre

Mais il part aussi avec des plus:

-Ultra-bien situé ( le coin se revitalise et devient  »in »)

-À deux pas de notre triplex actuel

-Tout en briques

-Grand terrain (rare en ville)

-Logement suffisamment grand pour qu’on puisse y rester quelques années

-Rien d’inclus dans les logements

-Rentable (avec les premières données)

Mes calculs préliminaires

Parlant de rentabilité, voici comment je calcule si je vais visiter ou non un immeuble qui semble avoir du potentiel. Je prends le prix de vente (ou le prix que je compterais offrir), j’ajoute le prix des rénos si nécessaire. Ça me donne un montant. Je divise ensuite ce montant par le montant potentiel des loyers. C’est ce qui est appelé le MRB (multiplicateur de revenu) en jargon.

Dans le cas de ce triplex, on avait:

150 000$+ 50 000$ de réno= 200 000$

Loyers: 2*700$+450$=1850$*12=22 200$

200 000$/ 22 200$= 9.

J’ai calculé que je n’achète pas d’immeuble dont le ratio dépasserait 11. 9, c’est alors bon signe.

Je calcule ensuite le prix de l’hypothèque mensuellement.

Une hypothèque de 200 000$, à 10% de mise de fonds et un taux de 4%, donne une mensualité de 969$.

Si j’ai 3 logements loués pour un total de 1850$, que la bâtisse me coûte 360$ de taxes par mois et 90$ à assurer, on peut faire le calcul suivant:

1850$-969$-360$-90$=431$.

Ce qui veut dire (très grossièrement, on est dans le calcul préliminaire ici!) que l’immeuble me rapporte 431$ par moi. Il est cash-flow positive.

Suite à ces calculs préliminaires plus que satisfaisant, on demande et obtient une visite.

La Visite

On rentre dans le 3 1/2. C’est franchement super. Plafond un peu bas, mais lumineux, entrée laveuse-sécheuse, locker intérieur, suffisamment grand. Coup de coeur.

On visite la cave de service. Mouin, s’t’une cave tsé. Humide et en pente (parce que bâti sur pan rocheux) mais bon, le filage semble ok et la plomberie aussi.

C’est là que la première lumière rouge allume: un panneau de fusibles. Ce n’est plus aux codes depuis longtemps et les assurances peuvent refuser de t’assurer. Faire changer ça, c’est 2000$.

Bon, on continue. On sort du sous-sol et on voit ça:

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Ça, c’est ce qui est communément appelé un ventre de boeuf en maçonnerie. Ça veut dire quoi? Ça veut dire qu’il y a infiltration d’eau DERRIÈRE la brique. Quand l’eau s’infiltre, ça fait rouiller les ancrages de la briques, qui cèdent une par une. La brique s’éloigne donc du mur et le poids de briques qui n’ont plus d’ancrage tire sur les autres ancrages et ça peut se dégrader très vite. C’est vraiment mauvais signe, car malgré qu’il n’avait sur le bloc que ce  »petit » ventre-de-boeuf, il est très très décollé (et instable). Ça veut dire que l’eau s’infiltre depuis longtemps. La seule raison pour laquelle tout le mur n’est pas en train de faire la même chose, c’est que c’est au-dessus d’une fenêtre, donc, le poids des briques sans ancrage repose sur la fenêtre. On peut voir que c’est effectivement le cas car l’allège de la fenêtre est fendue en plein milieu.

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Faire démonter et remonter un mur de briques, c’est très très coûteux. Un briqueleur charge 100$/heure avec son équipement. On parle de 10 000$.

2e strike. Dans ma tête, je me dis:  » je vais juste faire une offre plus basse… » mais je n’étais déjà plus aussi emballée.

On monte voir un des 6 et demi. En montant, on se rend compte que la galerie  »spring ». Ça, ça veut dire que les ancrages en bois qui sortent de la structure de la maison pour supporter la galerie sont finis. C’est pas très problématique, comme on change déjà les galeries, mais ça dénote le manque d’entretien et l’état de décrépitude.

Le logement est superbe. Grand, presque trop grand. Ce sont deux 3 et demi convertis en grand 6 1/2. Y’a 4 portes dans le logements et la salle de bain fait 13pi par 12pi. C’est immense et étrange, avec des portes partout, dont dans une des chambres (!).

C’est là que mon père, qui est en train de recevoir la formation comme inspecteur en bâtiment, me dit de venir le voir.

Aparté, oui nous avons visité avec mes parents. Anciens proprio eux-mêmes, leur oeil avisés en font des atouts très appréciés. En plus, avec l’expertise de mon père, on se sera évité une inspection coûteuse, quand on aurait fini par ne pas prendre le bloc! Fin de l’aparté. 

Il me montre un endroit dans un petit garde-robe, bâti autour de l’ancienne cheminée. Tout le plafond du garde-robe est balloné. Infiltration d’eau! Et pas mal en plus. L’ancienne cheminée à probablement été mal calfeutrée (ou le toit est plus que dû) et l’eau s’infiltre le long du joint. Le problème avec ça? La cheminée fait les 3 logements. Il y a donc infiltration dans les trois logements.  Le toit est donc à refaire pour hier et une inspection structure et moissisure est en ordre. Coût: 15 000$

Cerise sur le sundea? On visite l’appartement du milieu. Le proprio est un hoarder. Des pièces remplies de meubles, où on peut à peine entrer et une odeur d’humidité présente partout, parce qu’il ne chauffe pas assez. Le logement n’a de plus, pas été rénové, ce qui à mon sens n’est pas grave, mais il nécessiterait une mise à jour considérable et des travaux de 10 000$, même si on les fait nous-même.

achat-immobilier

Verdict final

Cet immeuble, on avait eu un coup de coeur pour. On est sorti avec un mal de coeur. En plus des travaux évidents (galeries et fenêtres), il y a pour un autre 30 000$, juste pour les choses qui nous sont sautées aux yeux durant notre visite d’une heure.

On parle ici de mois et de mois de travaux. Des mois de loyers perdus. Des contre-temps et des surprises. Et il aurait encore fallu changer la fournaise à l’huile pour de l’électricité.

Même en réussissant à faire baisser le prix, c’était trop pour nous. Je pense qu’ils nous le donneraient et qu’on le prendrait pas.

Je suis sortie de là en disant à mon père qu’ils avaient mis du maquillage sur un cochon…

Mon père m’a répondu:

« Et encore, le maquillage cache tellement d’affaires, que tu es même pas sûre, ça pourrait être pire qu’un cochon en-dessous! »

Autrement dit, je pense qu’en immobilier, on achète ce qu’on peut soutenir financièrement ET mentalement. De m’embarquer dans 80 000$ de rénos, avant même de toucher à l’esthétique (ce qui le rend louable!), c’était trop pour nous.

On garde les yeux ouverts pour le prochain, mais on est aussi à l’affût pour une unifamiliale avec potentiel (lire: pas chère!). À suivre!

Avez-vous déjà eu des expériences similaires avec des visites? Ou même l’inverse?

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