Pour commencer dans l’immobilier locatif, il faut avoir l’œil pour reconnaître le potentiel d’un immeuble. S’il est bien placé, qu’il offre des logements intéressants et qu’il ne demande pas de travaux majeurs (structure, électricité, plomberie) le fait qu’il soit laid ne devrait pas être un frein. Voici comment j’en suis arrivée à cette conclusion, mais aussi 3 bonnes raisons pour considérer l’achat d’un immeuble à revenu qui demande un peu d’amour. 

Récemment, on faisait faire un estimé pour l’installation de planchers chauffants dans notre logement du rez-de-jardin et l’entrepreneur nous dit, juste après nous avoir dit bonjour:

« Les rénovations, est-ce que c’est parce que vous voulez vendre, parce que si vous voulez vendre… »

Il faut comprendre ici qu’il nous signifiait son intérêt pour le triplex.

Ça m’a comme fait un petit velours. Ce bloc-là, quand on l’a acheté, le monde nous traitaient de fous. Même mes parents, qui sont toujours un très grand soutien, m’avaient dit:

« Faut commencer quelque part, hein? »

On va se le dire franchement, le bloc, il était LAID. Les poubelles débordaient en-avant, les balcons n’avaient jamais été entretenus, le terrain en arrière était une jungle. Un de nos locataires barricadaient son balcon avec du polythène à chaque hiver et ne l’enlevaient qu’en juin. Il était HORRIBLE.

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Et c’est pour ça qu’on l’a acheté. En fait, je devrais dire que comme son aspect extérieur laissait à désirer, les acheteurs ne se bousculaient pas au portillon et il a attendu plus de 6 mois sur le marché. La banque qui le détenait était plus-que-prête à s’en débarrasser et on l’a eu à un prix qui faisait du sens. Autrement dit, comme il était laid, personne n’en voulait et le prix a diminué en conséquence.

La loi de l’offre et la demande, ça vous dit quelque chose? 😉

 

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Alors pourquoi acheter un immeuble laid?

On a refait évaluer le triplex cette année, pour l’achat de notre maison. L’immeuble a pris 45 000$ de valeur en 3 ans!  Avec le recul, je suis en mesure de mettre des mots sur mon intuition du départ et de vous donner trois bonnes raisons d’acheter un plex laid.

Ils coûtent moins cher à l’achat

Qui dit prix plus-bas, dit plus petite hypothèque et dit plus petits paiements mensuel (duh!) Ça peut permettre à certaines personnes, disons, ahem, deux étudiants pauvres, mais motivés, d’acquérir une propriété, même avec leur mise de fonds est limitée. C’est un excellent moyen de se  mettre les pieds dans le merveilleux monde de l’investissement immobilier.

De plus, toute chose étant égale par ailleurs, un immeuble avec un prix plus-bas génère techniquement plus de cash-flow (parce que plus petits paiements hypothécaires).

Aussi, votre endettement sera moindre au départ, et éventuellement, votre valeur nette plus grande.

Leur plus-value/l’équité potentielle est plus grande

Un immeuble fraîchement rénové, à moins d’une demande exceptionnellement forte (pensez Toronto, ou le Plateau y’a 5 ans), ne prendra pas plus de valeur que l’inflation (théoriquement). Dans notre cas, on a payé l’immeuble 190 000$ en 2014. On y a investi 20 000$ (en date de 2016), pour un total de 210 000$. En novembre 2016, il a été évalué à 235 000$. Chaque dollar investi est allé chercher 1,25$ de plus-value.

Si j’avais acheté un immeuble rénové en 2014, jamais il n’aurait pris autant de valeur en 2016. C’est avec cette équité que nous avons pu financer l’achat de la nouvelle maison (après avoir tâté le marché du plex pendant quelques temps), on a décidé d’attendre un peu). Quand on veut investir en immobilier, il est commun (et conseillé) d’utiliser l’équité qui découle du premier immeuble comme mise de fonds pour l’achat du suivant.

Sans plus-value/équité, pas de mise de fonds et pas de nouvel immeuble.

Les logements à rénover peuvent être augmentés de prix

Ok, avant qu’on crie à l’embourgeoisement, il faut savoir que:

  1. C’est normal que les prix augmentent
  2. Un proprio ne peut pas mettre dehors un locataire pour faire des rénovations et augmenter ses loyers unilatéralement.

Quand on a acheté, j’avais fait une vérification du loyer moyen que les logements pouvaient nous rapporter sans les rénover. Environ 470$. Pour des 5 1/2. Par contre, dans le quartier où l’on achetait, un logement bien entretenu se louait 550$/mois.

Après des rénovations de 5000$ dans le logement du haut, nous le louons maintenant 560$. Notre logement du bas, celui que nous occupions, a fait l’objet de 3000$ de réno en 2014. Il est déjà loué pour juillet (et un autre objectif à cocher!) pour 540$. Comme c’est un petit 5 1/2 dans un rez-de-jardin, sans ces améliorations, je n’aurais pas pu demander plus de 450$. Le seul logement dont l’intérieur n’a pas été touché a quand même été augmenté de 505$ à 535$, grâce aux améliorations extérieures.

Autrement dit, pour 20 000$ en rénovations, je récupère 210$ de plus par mois. 2520$ par an. Et mes loyers sont exactement sur la médiane du prix des loyers dans mon secteur. Je pourrais louer plus cher, mais je préfère avoir des locataires de qualité qui apprécient leur logement et qui y restent.

On s’entend ici que je ne parle que de travaux esthétiques et pas d’éléments majeurs, comme, entre autre, de l’infiltration d’eau et des problèmes de structure. Simplement, parfois, il faut voir au-delà des premières impression et de la crasse pour apercevoir le potentiel qui s’y cache. Et ne pas avoir peur de l’ouvrage… beaucoup d’ouvrage!

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